Выкуп муниципального имущества

Описание страницы: выкуп муниципального имущества - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

См. комментарии к статье 4 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 3 июля 2018 г. — Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

1. Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ в часть 2 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения

2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 3 июля 2018 г. — Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

3. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ в часть 4 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения

4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 4.1, вступающей в силу с 1 июля 2013 г.

4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 265-ФЗ в часть 5 статьи 4настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 августа 2016 г.

5. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

6. В любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

7. Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ часть 8 статьи 4 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2013 г.

8. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ в часть 9 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения

9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ в пункт 2 части 9 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 июля 2013 г.

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

[1]

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

10. В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:

1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Информация об изменениях:

Статья 4 дополнена частью 10.1 с 3 июля 2018 г. — Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

10.1. Субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или 2 части 9 настоящей статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 настоящей статьи решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Читайте так же:  Комиссование из армии

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ статья 4 настоящего Федерального закона дополнена частью 11

11. В договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Выкуп помещения у города

Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского государственного имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» от 17.12.2008 № 66 и административным регламентом от 15.05.2012 № 199-ПП.

Преимущества выкупа нежилых помещений у департамента имущества

Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).

Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.

Кто может выкупить помещение города

На основании ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателями государственного и муниципального имущества могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства, потребительские кооперативы, крестьянско-фермерские хозяйства, индивидуальные предприниматели. Договор выкупа любого нежилого помещения с фирмой, обладающей правом аренды, от имени города заключается Департаментом городского имущества.

ВАЖНО! Круг лиц, имеющих право выкупа арендуемого имущества, весьма ограничен, поэтому для исключения риска признания впоследствии сделки ничтожной, необходимо доказать, что покупатель является субъектом малого или среднего предпринимательства (п. 4 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ).

Условия выкупа нежилых помещений

Выкуп помещения у ДГИ возможен при соблюдении условий, установленных законодателем и в отношении покупателя, и в отношении недвижимости. Помещение не должно быть включено в перечень госимущества, предназначенного для передачи в пользование или владение предпринимателям. Кроме того, покупатель должен непрерывно, в течение не менее 2-х лет арендовать выкупаемое помещение у ДГИ. Договор аренды должен пройти госрегистрацию, обязательства арендатора по уплате арендной платы, пени или иных неустоек по обязательству исполнены в полном объеме.

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Несмотря на подробно прописанные регламенты, выкуп нежилого помещения у Департамента имущества в Москве зачастую не так прост как может показаться на первый взгляд. Учитывая противодействие и бюрократизацию, добиться заключения договора без привлечения квалифицированных юристов, специализирующихся в этой отрасли права не всегда возможно. Перечислим некоторые нарушения, с которыми часто сталкиваются юридические лица и предприниматели, желающие провести выкуп арендуемого помещения.

  1. Проблемы с кадастровыми данными выкупаемого имущества. К ним можно отнести несогласованность перепланировки и переустройства, несовпадение данных в БТИ, Росреестре и Кадастровой палате, отсутствие постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
  2. Установление заведомо повышенной цены имущества при заключении договора выкупа арендуемого помещения с ДГИ города Москвы.
  3. Намеренное затягивание сроков заключения договора, незаконные «приостановки».

Это далеко не полный список нарушений, с которыми приходится сталкиваться предпринимателям и организациям, желающим добиться выкупа арендованного нежилого помещения у Москвы по правилам ФЗ № 159-ФЗ.

[2]

НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! В некоторых случаях юристам компании «Мосты» в судебном порядке удавалось снизить выкупную цену права аренды нежилого помещения с фирмой до 50 % от цены предлагаемой Департаментом городского имущества. Это стало возможным благодаря слаженной работе наших сотрудников, отличным практическим знаниям материального и процессуального права и многолетнему опыту.

Из опыта специалистов юридической компании «Мосты», обращение в суд – зачастую единственный способ защитить свои права и добиться соблюдения законодательства. Кроме этого, при заключении договора дополнительные сложности создает незнание предпринимателями административных регламентов, НПА, законов, установленных Правительством Москвы, Департаментом городского имущества, Департаментом конкурентной политики города Москвы, Комитетом по архитектуре и градостроительству, Департаментом Культурного наследия города Москвы и другими государственными органами.

Юридическая помощь, оказываемая компанией «Мосты» для организаций и предпринимателей

Квалифицированные юристы компании «Мосты» готовы оказать консультативную помощь, а также представлять ваши интересы на всех этапах заключения договора купли-продажи. К вашим услугам лучшие практикующие юристы компании, которые специализируются на отрасли права, связанной с сопровождением сделок с недвижимым имуществом, регистрацией прав на землю, аудитом строительных проектов.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах и получали положительные решения для своих клиентов, готовых отстаивать свои права. Перечень услуг, которые предлагаются специалистами юридической фирмы «Мосты» в этой отрасли права:

  1. правовой анализ всех имеющихся документов на недвижимость и определение перспектив разрешения дела, при необходимости сбор недостающих документов или регистрация договора аренды/купли-продажи в Росреестре;
  2. оспаривание рыночной стоимости городских помещений, выкупаемых в рамках ФЗ № 159-ФЗ;
  3. понуждение Департамента городского имущества к заключению договора при нарушении сроков и намеренном затягивании процесса.

Сотрудничая с юридической компанией «Мосты», вы можете быть уверены в том, что ваши права и законные интересы будут соблюдены с максимальной выгодой для вашего бизнеса. Мы предлагаем высокий правовой уровень специалистов и гарантируем конфиденциальность полученной информации.

Подробнее о выкупе нежилого помещения у ДГИ можно узнать в офисе нашей компании или по круглосуточному телефону +7 (495) 623-29-45. Дело, порученное профессионалам, – мастера боится!

Заполните форму и получите бесплатную 20-минутную консультацию юриста по вашему вопросу.

Мы гарантируем конфиденциальность и неприкосновенность данных.

Как выкупить арендованное муниципальное имущество

Стать счастливым собственником арендованного имущества достаточно просто. Начало бизнеса, его раскрутка сопровождается постепенным ростом уверенности в себе и своих силах, если, конечно, развитие идет в гору. Такое естественное желание, как выкупить арендованное муниципальное имущество, законно и осуществимо. Выкуп муниципальных помещений по закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является одним из оснований приватизации.
Читайте так же:  Названия английских ресторанов

Гражданский кодекс РФ в ст. 624 рассматривает все возможности осуществления выкупа арендованного помещения. Законом могут быть установлены запреты на выкуп. Если желаемое помещение не относится к запрещенным, то можно надеяться на положительное решение.

Кому стоит надеяться получить право выкупа

Чтобы предпринимать какие-либо действия с целью приобретения муниципальной собственности, стоит убедиться, что относитесь хотя бы к одной из категорий:

  • юридическое лицо или ИП, имеющие регистрацию в Едином государственном реестре;
  • предприятие, имеющее регистрацию как субъект малого или среднего бизнеса;
  • не зарегистрированные субъекты, но: размер дохода в пределах 100 – 400 млн. рублей; а штат сотрудников – в пределах: 100 – 250 человек.

Выкуп может происходить на основе торгов. Законом предусмотрен преимущественный выкуп арендованного имущества. Это право получают субъекты малого и среднего бизнеса, для которых соблюдены следующие критерии:

  • не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
  • арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
  • помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.

Можно считать значительным послаблением и основательной поддержкой государственное регулирование выкупа арендованного муниципального имущества. Предприятия МСБ считаются основными в обеспечении рабочих мест.

Реализовать преимущественное право на выкуп можно, соблюдая определенный порядок выкупа арендованного муниципального имущества:

  • подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
  • на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
  • в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.

Перед тем, как выкупить муниципальное арендованное помещение, нужно знать возможности вложений, существующие у претендента. Частью 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ разрешена выплата по договору единовременно, если первое неприемлемо, то в рассрочку не более 3 лет. Право выкупа сразу нескольких помещений не возбраняется законом, причем нет ограничений на площадь.

Закон не действует, если помещение является частью большего здания или сооружения, Купить арендованное помещение невозможно без кадастровой регистрации или вещного учета.

Основательное смягчение законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ включает:

  • отсутствие временных рамок действия арендного договора для выкупа;
  • в судебном порядке можно опротестовать установленную арендодателем рыночную стоимость объекта (ч. 8 ст. 4);
  • срок действия правил, определенных законом продлен до 01.07.2015 г.

Эти нововведения в последнее время практически единственные, выработанные с целью поддержки МСБ.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения: кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди. Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Какие условия должны быть соблюдены при выкупе помещения?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:
  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у субъекта предпринимательской деятельности или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено. Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства субъекту предпринимательской деятельности удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Видео (кликните для воспроизведения).

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия. На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.
Читайте так же:  В доминикану нужна виза

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться субъект предпринимательской деятельности, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры. Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти. При этом должны учитываться некоторые нюансы:
  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр. После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики). При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости. Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Выкуп муниципального недвижимого имущества с торгов в собственность

Процесс выкупа городской недвижимости с торгов регулируется законом № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года, № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года, Приказом ФАС России № 67 от 10 февраля 2010 года и прочими нормативными актами.

Особенности организации торгов на выкуп муниципального имущества и список видов такого имущества регламентируются ФАС РФ. Данные о начале конкурса и его особенностях публикуются минимум за месяц до момента окончания подачи заявок, а о проведении аукциона – не менее чем за двадцать дней.

Сведения о торгах по продаже муниципальной недвижимости находятся на сайте torgi.gov.ru. Именно этот ресурс является официальным источником подобной информации согласно постановлению № 333 от 06 июня 2003 года.

Организатором торгов является собственник недвижимости. В Москве это Департамент городского имущества. Департамент может привлечь специализированную организацию для проведения торгов, подготовки документации, публикации информации о торгах и исполнения прочих сопутствующих функций.

Для осуществления торгов создается специальная комиссия, включающая не менее пяти незаинтересованных человек. Комиссия открывает конверты с заявками на участие, определяет участников конкурса и победителя, ведет протокол и т.п.

Участником торгов может быть любая организация или предприниматель. Участники должны отвечать требованиям, установленным законом к ним.

Муниципальное имущество можно выкупить на аукционе в случае, если его приобретателям не придется исполнить какие-либо действия в отношении недвижимости. Право выкупа принадлежит тому, кто предложит наиболее высокую цену.

Заявки на участие принимаются, как минимум, за двадцать пять дней до торгов. Состав участников аукциона – открыт.

Предложения о цене передаются в закрытых конвертах или провозглашаются открыто в ходе торгов. Форма подачи таких предложений указывается в решении об обстоятельствах приватизации. Если установлена открытая форма, то в сообщении о торгах отражается шаг аукциона (размер повышения начальной цены). При закрытой форме предложения о цене подаются в день подведения итогов аукциона.

Аукцион с одним участником считается несостоявшимся. Если предложения о цене у разных покупателей совпадут, то победителем считается тот, чья заявка подана раньше.

Для участия в торгах надо оплатить задаток – 10% от начальной цены, отраженной в сообщении о реализации городского имущества.

Отказать в участии в торгах могут, если:

  • Переданные бумаги не обосновывают право заявителя на покупку недвижимости.
  • Переданы не все полагающиеся документы.
  • Оформление документов не отвечает требованиям закона.
  • Заявка подана неуполномоченным на то лицом.
  • Задаток не пришел на счет в нужный срок.

Дополнительные основания для отказа отсутствуют. Если отказ не обоснован и противоречит закону, его можно опротестовать в административном или судебном порядке.

Претендент может сам отказаться от заявки в любой момент, пока его не признают участником аукциона. В случае отзыва заявки до даты окончания приема, задаток будет возвращен в течение пяти дней после получения комиссией ходатайства об отзыве.

Уведомление о признании победителя передается участнику лично или через его представителя – под расписку. Также уведомление может быть отправлено ему почтой в течение пяти дней после определения итогов торгов.

В течение пятнадцати дней после подведения итогов будет оформлен договор купли-продажи. Регистрация контракта в Росреестре осуществляется в течение месяца после полной оплаты имущества.

Если вам нужно выкупить муниципальную недвижимость с торгов, вы можете обратиться за компетентной помощью к нашим специалистам. Вам нужно лишь составить доверенность на то, чтобы мы могли действовать от вашего имени, а наши сотрудники, в свою очередь, осуществят все необходимые процедуры.

Мы соберем полный комплект документов, составим заявку, передадим ее в компетентный орган, в случае победы поможем заключить договор и оформить его в Росреестре. Если будет выдан отказ в принятии заявки, или возникнут другие проблемы, мы либо поможем устранить все препятствия в вышестоящем порядке или в суде.

Читайте так же:  Ходатайство о привлечении

Выкуп муниципального имущества

В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Также для выкупа имущества необходимо:

  • Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
  • Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
  • На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.

Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.

Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.

Выкуп муниципального имущества

В этой статье я хочу уделить внимание правовым аспектам выкупа арендуемых нежилых помещений из государственной или муниципальной собственности. Так как в июле 2018 года в федеральный закон 159-ФЗ были внесены существенные изменения, а именно, позволяющие более широкому кругу арендаторов выкупать помещения, то и необходимость прояснения нюансов реализации преимущественного права выкупа стала как нельзя остро.

Итак, начнем с того кто может выкупить помещения – это только лица, относящиеся к субъектам малого и среднего предпринимательства (то есть на момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства).
Имущество арендуется не менее двух лет. Кроме того, у покупателя не было задолженности по арендной плате и неустойке.

Имущество не должно быть включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП . Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.

Арендуемое нежилое помещение, находящееся в муниципальной или государственной собственности, может собственником быть передано в оперативное управление или хозяйственное ведение унитарному предприятию. В этом случае, для выкупа такого помещения, решение о его продаже должно принимать соответствующее унитарное предприятие, которое у собственника получает согласие на его продажу.

При этом обязать, в том числе и в судебном порядке, унитарное предприятие продать имущество, или собственника дать указание унитарному предприятию на его продажу, нельзя. На практике встречаются случаи, когда арендаторы имущества у унитарного предприятия предлагают переуступку права аренды (либо продажу долей в уставном капитале компании-арендаторе) обещая, что в ближайшее время имущество можно будет выкупить.

Однако, выкупить такое имущество зачастую бывает невозможно, так как унитарное предприятие вообще не хочет его продавать, а у арендатора в этом случае преимущественного права выкупа нет.

В отличие от описанного в абзаце выше отсутствия преимущественного права выкупа, бывают случаи его утраты. Их всего три:

1. отказ арендатора от заключения договора купли-продажи;
2. если по истечение 30 дней с момента получения проекта договора купли-продажи, договор не был подписан и передан собственнику и не было передано протокола разногласий к договору;
3. в случае расторжения заключенного договора купли-продажи, если покупатель нарушил его существенные условия.

Помимо положений Федерального закона 159-ФЗ , вопросы реализации права на выкуп регламентируются в административных регламентах субъектов РФ. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП , в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, а также дан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Читайте так же:  214 фз банковская гарантия

Процедура выкупа государственного или муниципального имущества

Начнем по порядку. Арендатор должен обратиться с заявлением на выкуп в ДГИ (для юридических лиц необходимо предоставить учредительные документы). ДГИ в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи, или приостановить подготовку договора на соответствующий срок, или отказать в реализации преимущественного права выкупа.

На практике, чаще всего ДГИ уведомляет арендатора о приостановке с обязательным указанием срока приостановки предоставления государственной услуги. Оснований для приостановки несколько, они перечислены в пункте 2.9.1 административного регламента, к ним в частности относятся необходимость определить рыночную стоимость, необходимость внести сведения в кадастр недвижимости и др.

Сроки приостановки по каждому основанию также указаны в регламенте . Если вы не получили уведомление о приостановке, то через 30 рабочих дней со дня подачи заявления вам обязаны выдать проект договора купли-продажи, если договор вам не предоставлен, вы можете обращаться в суд. Если же вы получили уведомление о приостановке, то срок на который приостанавливается предоставление госуслуги отсчитывается от даты уведомления. По истечение этого срока, вы либо получаете договор, либо приостановку по другому основанию, либо отказ.

После получения проекта договора купли-продажи на подписание, арендатор, как правило, очень расстраивается по поводу размера выкупной (рыночной) стоимости и хочет ее уменьшить. Для этого ему необходимо провести самостоятельную оценку приобретаемого помещения и подготовить протокол разногласий к полученному проекту договора. Протокол разногласий вместе с отчетом оценщика должен быть сдан в ДГИ не позднее 30 дней с момента получения проекта договора, в противном случае арендатор теряет преимущественное право выкупа помещения. Если в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий и отчета оценщика, ДГИ не предоставил ответа на него, вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора.

[3]

Если ДГИ выдал вам отказное решение в выкупе имущества, и вы считаете его незаконным (а такое бывает очень часто), то обжаловать отказ вы должны в течение 3 месяцев, причем за это время необходимо также сделать оценку имущества и подготовить проект договора купли-продажи, чтоб бы в суде не только оспаривать отказ, но и понуждать ДГИ заключать договор.

Теперь коснемся оценки имущества. Как было указано выше, в большинстве случаев она проводится по инициативе арендатора в досудебном порядке. Когда же дело доходит до суда, то еще одна оценка будет производиться в судебном порядке, и рыночная стоимость выкупаемого имущества будет определена судом на ее основе. Причем выкупная стоимость имущества определенная в судебном порядке бывает в разы меньше стоимости заявленной ДГИ.

Выкупить имущество арендатор может сразу или в рассрочку. Срок рассрочки составляет не менее 5 лет. При рассрочке на сумму долга начисляются проценты по ставке рефинансирования. Оплата может быть осуществлена досрочно. Пока имущество не оплачено полностью, оно находится в залоге у ДГИ. Тут следует упомянуть еще об одном аспекте. Зачастую выкупаемое имущество, новым собственником предполагается к сдаче в аренду (субаренду).

Если срок аренды превышает 1 год, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, куда необходимо будет предоставлять согласие ДГИ как залогодержателя на сдачу помещения в аренду. ДГИ, в свою очередь, согласие на передачу имущества в аренду дает только, если арендатор заключит с арендодателем (собственником) договор поручения о погашении задолженности арендодателя перед ДГИ по договору купли-продажи.

Конечно, никакой арендатор на такие условия не пойдет. Поэтому передавать в аренду заложенное имущество, до момента полной его оплаты будет возможно лишь по краткосрочным договорам аренды.
Арендаторы всегда заинтересованы выкупить имущество, так как налог на имущество значительно ниже стоимости арендной платы. При этом временной интервал между написанием заявления на выкуп и вступлением в законную силу решения суда достаточно большой.

Итак, если ДГИ отказал вам в праве выкупа помещения , и впоследствии суд признал такой отказ незаконным, то ДГИ с момента вынесения отказа получает необоснованное обогащение в виде арендной платы до момента заключения договора купли-продажи (вступления в законную силу решения суда). И это необоснованное обогащение можно взыскать с ДГИ в судебном порядке. Некоторые арендаторы перестают с этого момента платить арендную плату, чтоб потом не взыскивать ее с ДГИ. Платить или не платить решать вам, но этот тот аспект, который необходимо обсудить с адвокатом и очень тщательно взвесить все за и против.

Если ДГИ вам выдал договор купли-продажи с ценой , которая вас не устроила, и вам пришлось в судебном порядке определять выкупную стоимость, то арендная плата перестанет вами уплачиваться в момент вступления в законную силу решения суда о согласовании условий договора.

Как видно из настоящей статьи, процесс выкупа нежилых помещений достаточно не простой, так как стороны связаны очень жесткими сроками, нарушение которых приводит к негативным последствиям, вплоть до утраты преимущественного права выкупа помещения.

Поэтому всегда лучше заранее обращаться к адвокату, чтоб еще до подачи заявления на выкуп минимизировать негативное развитие событий. Если заявление уже подано, то тем более отслеживание всех сроков и своевременное и правильное реагирование на их нарушение, а также подготовку необходимых документов, необходимо доверять только опытным адвокатам, так как небольшие ошибки могут повлечь большие финансовые потери.

Видео (кликните для воспроизведения).

Надеюсь, что информация изложенная в статье будет вам полезна и всегда рада помочь вам в решении правовых вопросов.

Источники


  1. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.

  2. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  3. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.
  4. Султанова, А. Н. Организация юридической службы на предприятии / А.Н. Султанова. — М.: Дашков и Ко, Наука-Спектр, 2013. — 320 c.
  5. Габов, А. В. Ликвидация юридических лиц. История развития института в российском праве, современные проблемы и перспективы: моногр. / А.В. Габов. — М.: Статут, 2011. — 304 c.
Выкуп муниципального имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here