Управление нежилыми помещениями

Описание страницы: управление нежилыми помещениями - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Управление нежилыми помещениями

Способы управления жилыми помещениями. Выбор способа управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

[2]

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Управляющая компания заставляет заключить договор на обслуживание нежилого помещения

Полезные статьи:

§ 1. дПЧЕТЕООПУФШ ЛБЛ ЗТБЦДБОУЛП-РТБЧПЧБС УДЕМЛБ1. рПОСФЙЕ ДПЧЕТЕООПУФЙуПЗМБУОП У Р. 1 УФ. 9 зл ЗТБЦДБОЕ…

Управление нежилыми помещениями

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в здании. В здании есть еще несколько нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам, в том числе есть подземные парковки. Управление общим имуществом здания осуществляет управляющая компания (далее УК). На 1 и 2 этажах здания установлена система кондиционирования (чиллер). Договор на электроснабжение для чиллера заключен УК с энергоснабжающей организацией. УК выставляет счета за электроснабжение чиллера собственникам нежилых помещений здания пропорционально площадям их помещений. Собственникам парковок счета не выставляет. Система кондиционирования в здании была запроектирована изначально.
Каким образом должно осуществляться возмещение? Необходимо ли проведение общего собрания собственников? Обязаны ли собственники парковок участвовать в возмещении расходов?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

[1]

Управление нежилыми помещениями

— Правовой режим общего имущества в нежилом здании
— Решение вопросов управления нежилым зданием
— Обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания

Часто случается так, что собственникам помещений в нежилом здании (торговом, офисном центре, административном здании, здании производственного назначения и т. п.) необходимо решить вопросы об обеспечении его эксплуатации, о проведении текущего или капитального ремонта, а также определить, как будут распределяться расходы на эксплуатацию объекта нежилого фонда.

В справке вы найдете информацию о том, какое общее имущество принадлежит собственникам помещений в нежилом здании, каким образом распределяются расходы на его содержание, в каких случаях можно проводить общее собрание собственников помещений в здании, в каких — нельзя, а также о том, каковы обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания.

Читайте так же:  Признание брака недействительным основания

Правовой режим общего имущества в нежилом здании

Согласно ч. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (ч. 4 ст. 244 ГК РФ).

Нередко возникает ситуация, когда в нежилом здании несколько помещений принадлежат на праве собственности нескольким лицам. Для надлежащей эксплуатации такого здания от собственников требуется осуществлять содержание не только принадлежащих им помещений, но и мест общего пользования здания, его строительных конструкций, инженерных систем.

Судебная практика
Как указал Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 1 Постановления от 23.07.2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, необходимо исходить из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт».

Что такое места общего пользования в нежилом здании и МКД, кому принадлежат и кто оплачивает ОДН?

В 2017–2018 гг. в порядок расчета платы за содержание общедомового имущества были внесены изменения.

Также предусмотрены новые требования к благоустройству прилегающей территории.

Рассмотрим, какие обязанности лежат на собственнике нежилых помещений и какие могут быть последствия в случае отказа от оплаты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что в многоквартирных домах принадлежит каждому собственнику?

В жилых домах, помимо квартир, могут находиться помещения, предназначенные для размещения офисов, магазинов, парикмахерских и др. Все остальное имущество в доме является общим, то есть доля в нем принадлежит каждому собственнику. Признаки такого имущества:
  • позволяет обслуживать несколько помещений;
  • не принадлежит на праве собственности одному лицу;
  • не является прихожей, мансардой, иной частью квартиры.

Примерный перечень имущества, доля в котором принадлежит всем собственникам в доме, называет ст. 36 ЖК РФ:

  1. Вспомогательные помещения совместного пользования – лестничные площадки, чердаки, лифты, подвалы.
  2. Помещения совместного пользования социально-бытового назначения – фитнес-залы, прачечные и т.п..
  3. Крыши, инженерно-техническое оборудование.
  4. Придомовую территорию и расположенные на ней объекты.

Имущество относится к совместной собственности независимо от того, сколько лиц фактически им пользуется.

Кто хозяин прилегающей территориии?

Территория вокруг нежилого здания в градостроительном законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Термин «придомовая территория» здания используется в жилищной сфере. Это территория общего пользования – улицы, тротуары, пустыри в пределах муниципального образования.

Они являются собственностью муниципалитетов. Прилегающая территория не принадлежит владельцам зданий, но обязанность по ее содержанию возлагается на них законом (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ). Собственники могут передать такие обязанности арендаторам, иным законным владельцам, а также управляющим компаниям.

Обязанность собственника здания осуществлять благоустройство прилегающей территории установлена с 28 июня 2018 г. ФЗ от 29 декабря 2017 г. № 463.

Ранее суды исходили из того, что муниципальные правила благоустройства не могут обязывать собственников недвижимости содержать земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям, то есть прилегающие территории. Сейчас эта практика неприменима, – обязанность установлена федеральным законом.

Кому принадлежат места публичного пользования в здании?

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Местами общего пользования (МОП) являются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты;
  • шахты и др.

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см. постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.). МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений. Каждый из них обладает долей в праве общей собственности.

На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе. Запись в реестре будет исправлена.

Каков статус общедолевой собственности?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании имеются:
  • несущие конструкции;
  • крыша;
  • фундамент;
  • трубы;
  • лифты;
  • перила и др.

Независимо от расположения, такие объекты относятся к совместной собственности, если предназначаются для обслуживания более одного помещения. Правовой статус такого имущества аналогичен статусу, предусмотренному жилищным законодательством.

Доля в праве общей собственности рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих собственнику, в редких случаях – от их объема. При продаже или наследовании помещения переходит и доля в праве на общее имущество. Право на такое имущество возникает в силу закона, оно безусловно и не может быть отчуждено отдельно от основного объекта собственности.

Порядок содержания

Собрание сособственников может проводиться очно, заочно либо в смешанной форме и должно быть запротоколировано. На нем должна присутствовать как минимум половина всех участников, решение принимается простым большинством голосов.

Перечень мероприятий по содержанию прилегающей территории должен соответствовать муниципальным правилам благоустройства. Именно в них указываются правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, уполномоченных отвечать за эксплуатацию здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Обязанности владельца

Гражданское законодательство предусматривает, что обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер (ГК РФ, ст. 249). Однако сособственники по соглашению между собой могут предусмотреть и иной формат участия – например, уборку территории, участие в субботниках.

Читайте так же:  Директор муниципального унитарного предприятия

  1. МОП должны содержаться надлежащим образом, то есть с соблюдением СанПиНов, ГОСТов, в безопасном состоянии.
  2. Лестницы, лифты, коридоры должны позволять свободно пользоваться зданием и его частями.
  3. Инженерные коммуникации и приборы учета должны находиться в состоянии готовности и работоспособности.
  4. Внешний облик здания – соответствовать архитектурному проекту.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены Правительством РФ (постановление № 491 от 13 августа 2006 г.).

Обязан ли хозяин платить за общедомовые нужды?

На собственника нежилого помещения закон возлагает бремя несения расходов по содержанию и сохранению имущества. В ЖК РФ детализируется, что в ежемесячную плату входят:

  • плата за содержание помещения;
  • взносы на капитальный ремонт (о том, кто должен платить за капитальный ремонт нежилых помещений, можно узнать здесь).

Оплата услуг по содержанию помещения в надлежащем состоянии включает плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Должен ли владелец перечислять средства на ОДН и лифт?

Обязанность участвовать финансово в содержании имущества, принадлежащего всем владельцам помещений в здании, безусловна и не зависит от того, какое помещение находится в собственности – квартира или офис. Она также не зависит от того, используется ли такое имущество фактически.

Владельцы салонов красоты на первых этажах должны платить за содержание лифта и крыши, а хозяева квартир – за содержание коридоров на первых этажах, предназначенных для офисных помещений. В 2017 г. данную позицию поддержал ВС РФ (постановление Пленума № 22 от 27 июня 2017 г.).

Начисление ОДН в МКД

Правительство определило порядок расчета и внесения платы за содержание помещения в разделе 6 Правил предоставления коммунальных услуг. Они утверждены постановлением № 354 от 6 мая 2011 г. К общедомовым нуждам (ОДН) относится:

  • Содержание электропроводки, газо- и водопроводов, расположенных внутри дома.
  • Также они могут включать организационные затраты на работу с должниками, снятие показаний приборов учета, работу с платежками.
  • Расходы на ОДН также включают оплату коммунальных услуг, потребленных на общие нужды — освещение, отопление мест общего пользования и др. (о том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение в многоквартирном доме, какие есть особенности их оплаты, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как собственникам платить за электроэнергию по тарифам).

Схема оплаты зависит от способа управления в доме. При наиболее распространенном способе – выборе управляющей компании – расчет по ОДН включается в платеж за содержание общего имущества. При этом в платежке приводят подробный расчет расходов на ОДН.

Потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и прилегающую территорию не должно превышать нормативы, установленные каждым субъектом РФ.

Размер оплаты пользования каждым коммунальным ресурсом определяется после снятия показаний с общего счетчика, с учетом площади, приходящейся на каждого собственника.

Как составить договор на содержание нежилого помещения?

Для исполнения обязательств по содержанию своей собственности владельцу коммерческого помещения следует заключить договор с обслуживающей организацией. Это может быть:
  1. Отдельный договор на техническое обслуживание, содержание и ремонт нежилого помещения (подробно о техническом обслуживании нежилых помещений в многоквартирном доме мы рассказывали тут).
  2. Договор управления многоквартирным домом, который заключается с управляющей компанией и каждым собственником — ст. 162 ЖК РФ (о том, что такое оперативное управление нежилыми зданиями и помещениями, а также каковы нюансы заключения договора, читайте здесь).

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан собственником помещения и организацией, оказывающей услуги по содержанию.

В нем должны быть определены следующие существенные моменты:

  1. кто является сторонами соглашения;
  2. что относится к общему имуществу дома (здания);
  3. каковы обязанности организации по содержанию имущества – перечень работ, услуг, предоставляемых коммунальных ресурсов;
  4. каковы обязанности собственника по внесению оплаты – порядок расчета, сроки внесения.
  • Скачать бланк договора на содержание нежилого помещения
  • Скачать образец договора на содержание нежилого помещения

Последствия отказа от несения расходов

Отказ от несения расходов на содержание МОП влечет ответственность в виде начисления пеней (ЖК РФ, ст. 155, ч. 14).

Более того, неоплаченные долги могут быть взысканы на основании судебного решения. Взыскание может бы наложено не только на денежные средства, но и на имущество. В результате собственник может лишиться принадлежащего ему помещения.

Административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ несут только собственники жилых помещений. Владельцам коммерческой недвижимости она не грозит.

Таким образом, собственники нежилых помещений обязаны нести расходы по содержанию общего имущества и прилегающих к зданиям территорий. Отказаться от этих обязанностей невозможно, иначе они будут взысканы в судебном порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Управление нежилыми помещениями

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Здание полностью находится в собственности нескольких собственников. Управление зданием — в ведении потребительского кооператива.
Предполагается, что в течение года в здании останется три собственника.
Возможно ли сохранение потребительского кооператива как формы управления обслуживанием здания?
Есть ли ограничение по количеству собственников для деятельности кооператива для нежилых помещений?
Если нет, то какая форма приемлема?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возложение функций по управлению нежилым зданием на потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в этом здании, закону не противоречит.
Количество членов потребительского кооператива закон не ограничивает, членами такого кооператива могут быть граждане, в том числе имеющие статус индивидуальных предпринимателей, и юридические лица.
Вопрос о том, поручить ли управление нежилым зданием потребительскому кооперативу, создать для этих целей товарищество собственников недвижимости, заключить договор с управляющей организацией, избрать иной допускаемый законом способ управления, собственники помещений в здании вправе решить по своему усмотрению исходя из соображений целесообразности.

Читайте так же:  Рассчитать неустойку по алиментам

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

7 февраля 2019 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

[3]

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация. В статье рассматривается актуальный в условиях курса на повышение инвестиционной привлекательности нашей страны вопрос управления общим имуществом собственниками коммерческой недвижимости. Выявлены пробелы действующего законодательства, не содержащего специальных норм управления общей собственностью для объектов коммерческого назначения.

В статье подробно анализируется судебная практика как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов по разрешению споров сособственников коммерческой недвижимости, связанных с ее управлением. Большинство судов сходится к единой позиции применения к данным правоотношениям норм Жилищного кодекса РФ по аналогии.

Автором приводятся предложения по дополнению Гражданского кодекса РФ с внесением в него дополнений в части закрепления за собственниками общего имущества правомочий управления.

Дополнительно автором описывается порядок созыва и проведения общего собрания собственников коммерческой недвижимости с уделением особого внимания процедурам уведомления о собрании, а также пробелы законодательства в данной сфере, которые на практике применяются собственниками в качестве меры воздействия, а нередко фактического захвата нежилых помещений, входящих в состав единого коммерческого здания.

Ключевые слова: управление, общее имущество, коммерческая недвижимость, общая долевая собственность, общее собрание сособственников, обжалование решений общего собрания.

Несмотря на активный оборот коммерческой недвижимости в Российской Федерации, многие вопросы ее управления остаются неурегулированными действующим законодательством. Особенно остро вопрос управления встает при наличии нескольких собствененников нежилых помещений, являющихся частью единого здания.

Как правило, отдельные части коммерческих зданий оформляются в качестве обособленных встроенных нежилых помещений определенной площади. При этом у собственника помимо права собственности на конкретное нежилое помещение возникает право общей долевой собственности на помещения общего пользования, необходимые для всего здания в целом. При этом логично, что собственники должны нести бремя содержания данного общего имущества пропорционально части принадлежащих им площадей.

Однако здание в целом, как и любая собственность, нуждается в управлении.
В случае крупных объектов, таких как торговые и офисные центры, обычно собственниками привлекается специализированная управляющая компания. Данный сложный процесс нередко связан со значительными расходами и на практике порождает большое количество споров между собственниками, которые могут быть эффективно разрешены только при наличии соответствующей нормативной базы [5].
К сожалению, в настоящее время нормативная база по управлению общим имуществом нежилых помещений полностью отсутствует.

Гражданский кодекс РФ не содержит понятия управления общим имуществом.
Из общих норм ст. 246, 247 ГК РФ следует, что для осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, необходимо достижение согласия всех сособственников.

Таким образом, из логики данных норм следует, что управление общим имуществом коммерческой недвижимости возможно только при единогласном решении всех собственников.

Однако в действительности это практически нереализуемо, и данный пробел был заполнен Постановлением Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009, который указал, что в связи с отсутствием специальных норм при решении вопросов о правах собственников помещений на общее имущество здания следует применять по аналогии наиболее сходные нормы, а именно Жилищный кодекс РФ [6].

Данная позиция была активно воспринята как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции при разрешении конкретных дел.

Так, Амурский областной суд при рассмотрении спора об обжаловании решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании общественно-культурного центра указал на то, что ответчики, настаивая на применении к спору не Жилищного кодекса РФ, ст. 246, 247 ГК РФ, с условием о единогласном принятии решений по управлению общей долевой собственностью, неверно толкуют Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, и при разрешении спора применил именно соответствующие статьи ЖК РФ, регулирующие порядок проведения общих собраний [1].

Ту же позицию занял и четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассматривая вопрос о признании недействительным общего собрания собственников нежилых помещений в Торговом центре «Южный». При этом арбитражный суд сослался на применение норм ЖК РФ по аналогии в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ [7].

С учетом сказанного многие авторы высказывают предложение о том, что необходимо дополнить ст. 247 ГК РФ положением о правомочии общих долевых собственников управлять своим имуществом, понимая под управлением совокупность систематически осуществляемых действий, направленных на сохранение вещи, поддержание ее потребительских свойств, улучшение и извлечение прибыли из вещи [8].

Таким образом, выбор способа управления общей собственностью, скажем, крупного торгового центра, будет решаться общим собранием собственников по правилам выбора способа управления многоквартирного дома.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. Следовательно, органом управления нежилого здания по аналогии будет являться общее собрание собственников всех нежилых помещений, входящих в состав этого здания.

Процедура созыва собрания регламентирована ст. 45 ЖК РФ и содержит требование об обязательном уведомлении всех собственников о предстоящем собрании не менее чем за 10 дней до предстоящего собрания.

Читайте так же:  Порядок ознакомления с должностной инструкцией

Собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники, владеющие более чем 50 % голосов. При этом подсчет голосов производится пропорционально доли в общей долевой собственности, то есть пропорционально общей площади нежилых помещений, принадлежащих каждому из собственников. Решение по большинству вопросов, в том числе по вопросу о выборе способа управления общей собственностью, принимается простым большинством голосов, а по некоторым вопросам, таким как формирование фонда капитального ремонта, привлечение кредитных средств, заключение договоров по использованию имущества третьими лицами (аренда, размещение рекламных конструкций и пр.), – квалифицированным [4].

Из приведенных выше норм следует, что в случае, если на собрании будут присутствовать не все собственники, а только половина, и 50 % из них проголосует за принятие того или иного решения, включая решение о выборе управляющей компании, фактически такой серьезный вопрос будет решен лишь 25 % от общего числа всех собственников.
Таким образом, крайне важно соблюдение процедуры уведомления всех собственников о предстоящем общем собрании.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ уведомление о предстоящем собрании должно направляться каждому из собственников заказным письмом с уведомлением. Общим собранием собственников может быть предусмотрен и иной способ уведомления, вручение под роспись или размещение объявления о предстоящем собрании в определенном собственниками месте.

Указанная норма о проведении собрания с возможностью размещения уведомления о собрании на каких-либо стендах на практике приводит к значительным злоупотреблениям со стороны организаторов собрания, которые, заведомо не желая присутствия всех собственников на собрании, просто не уведомляют их о собраниях, заявляя потом, что объявление висело в общедоступном месте.

Думается, что уведомление собственников коммерческой недвижимости о предстоящем собрании должно однозначно рассылаться исключительно по почте во избежание возможности вышеуказанных злоупотреблений.

К тому же собственники жилых квартир ежедневно проходят мимо стендов в подъездах, в то время как характер использования коммерческой недвижимости не предполагает ежедневного посещения собственником данной недвижимости.

Нередко пробел законодательства применяется собственниками в качестве меры воздействия, а нередко – фактического захвата нежилых помещений, входящих в состав единого коммерческого здания.

Собственник, владеющий большинством голосов, может буквально заставить других собственников продать помещения по цене значительно ниже рыночной, просто подняв тариф на содержание общего имущества в пять- шесть раз, что сделает его эксплуатацию заведомо невыгодной. При этом собственник, владеющий меньшинством голосов, лишен возможности признать решения иных собственников недействительными, так как согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ суд оставляет решение собрания в силе, если голосование данного собственника не могло повлиять на решение.

Думается, что вопросы управления и распоряжения общей собственностью коммерческой недвижимости целесообразнее выделить в отдельный законодательный акт, который не только урегулировал бы порядок управления данной недвижимостью, но и содержал бы нормы, позволяющие ограничить злоупотребление правом со стороны собственников, имеющих заведомое большинство голосов при принятии решений, обязательных для всех сособственников.

Вестник Волгоградского Государственного университета. Серия 5, Юриспруденция 2014. № 3 (24)

Управление нежилыми помещениями

Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным. С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

Характер отношений собственников по поводу общего имущества в здании и в многоквартирном доме обладают признаками однородности, поэтому применение аналогии закона кажется довольно логичным и понятным устранением пробела в праве. Между тем, учитывая тот факт, что в первые годы существования современной России оборот нежилых помещений был невысок, ни законодательство ни судебная практика не спешили выходить из понятий и рамок, установленных в течении многих лет, когда единственным полновесным объектом права рассматривалось здание в целом, и не допускалась аналогия с многоквартирным домом. Ярким примером такого жесткого подхода было Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда (ВАС) от 10.09.2002 №3673/02, в котором, в частности, говорилось: «В соответствии со статьей 244 ГК РФ, общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.»

Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе, а также акцессорный характер такого имущества в смысле следования судьбе основного объекта собственности (см. п.1 Пленума ВАС №64 от 23.07.2009г.). Однако п.6 этого постановления указывает на допустимость применения собственниками положений 44-48 статей ЖК РФ и устанавливать порядок использования общего имущества в форме собрания. При этом следует обратить внимание, что упоминание об аналогии в данном пункте уже отсутствует. В связи с этим возникает вопрос о правомерности применения аналогии к отношениям по управлению зданием.

Действительно, отношения собственников по поводу управления зданием являют собой реализацию прав собственника (распоряжения, пользования и владения) в отношении имущества, находящегося в долевой собственности. Применение к таким отношениям аналогии закона не является допустимым, поскольку п.1 ст.6 ГК РФ предусматривает применение аналогии закона лишь в том случае, если такие отношения не урегулированы правом. Между тем, отношения по пользованию, распоряжению и владению общим имуществом, правом урегулированы (ст. 246, 247 ГК РФ). Применение аналогии права также является недопустимым, ибо такая аналогия должна быть направлена на восполнение пробела в праве, которого в данном вопросе не усматривается.

Читайте так же:  Судебные решения по трудовым спорам

С другой стороны, реализация прав собственников в отношении общего имущества в форме собрания может пониматься как частный случай соглашения собственников, его специализированным, видовым аспектом. И если Пленум ВАС №64 подразумевал аналогию именно видовых отношений, не затрагивая при этом родовых, то такая аналогия может быть уместна. При этом вопрос, можно ли применять аналогию на видовые отношения, если родовые правом урегулированы, остается открытым и может быть предметом дискуссий.

Существуют барьеры не только теоретического, но и практического свойства, способные стать препятствием для применения аналогии при реализации прав долевой собственности в форме собраний к конкретным правоотношениям. Практика управления зданием нежилого назначения в нашей стране пошла в форме квазиуправляющих компаний, которые фактически оказывают услуги по управлению, регулируя такие отношения двусторонними договорами оказания услуг с каждым собственником в отдельности. В этом случае аналогия не может быть применена, поскольку законом в 6 ст. ГК РФ установлена презумпция соглашения сторон. Но даже отсутствие такого договора или его расторжение оставляет барьеры для использования аналогии с Жилищным кодексом, поскольку хозяйственная деятельность квазиуправляющей компании в таком здании основана на полномочиях из обстановки и имеет элементы действия в чужом интересе без поручения, что, учитывая повсеместный характер таких отношений в настоящее время, следует понимать как сложившийся деловой оборот. Наличие делового оборота препятствует применению аналогии, по той же причине — презумпции делового оборота, установленной ст.6 ГК РФ.

Так или иначе, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует в том числе судебная практика. В частности, из материалов дела А53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания.

Отдельного внимания заслуживает применение по аналогии такой формы управления в здании, как непосредственное управление собственниками. Неопределенность непосредственного управления в крупных зданиях в части отсутствия исполнителя, ответственного за состояние здания, понудили законодателя ограничить в изменениях в Жилищном Кодексе РФ (ФЗ №242-ФЗ от 18.07.2011г.) число собственников, способных управлять зданием непосредственно без управляющей компании 12-ю квартирами (п.9.1 ст.161 ЖК РФ). Надо сказать что такая идея не нова, и присутствовала в недействующем ныне ФЗ «О товариществах собственников жилья» (№72 от 15.06.1996г., ст.21 п.1), устанавливающем не более 4 собственников в качестве условия реализации непосредственного управления многоквартирным домом. Кроме того, такую позицию озвучивал П.В.Крашенинников в Постатейном комментарии к Жилищному кодексу РФ (М.Статут, 2010. Стр.658) предполагая максимально комфортным число собственников помещений при непосредственном управлении не более 20-ти.

Между тем использование законодателем в качестве критерия возможности реализации непосредственного управления такой объект как «квартира», а не «помещение», дает серьезные основания для неприменения данного положения по аналогии к прочим зданиям, поскольку в здании нежилого назначения количество квартир равно нулю, что менее чем 12, а аналогия на объекты права не распространяется, поскольку ее применение ограничено отношениями.

В проекте нового Гражданского кодекса РФ, отношения собственников по поводу общего имущества будут урегулированы (см. ст.298.5. Проекта ГК — «Общее имущество здания»), а также можно рассчитывать на регулирование общей собственностью в здании в форме собраний (глава 9.1 Проекта ГК — «Собрания»), которая в новом ГК РФ будет формой возникновения права и допускает установление прав и обязанностей любых участников гражданско-правового сообщества.

При сравнении указанных норм с положениями Жилищного кодекса следует обратить внимание на отсутствие таких важных элементов регулирования института собраний, как квалифицированное большинство при принятии жизненно важных решений, а также отсутствие участия органов власти и местного самоуправления в управлении зданием. Кроме того, вызывает сомнение предложение установить открытую компетенцию собраний, что на фоне усложненных оснований их обжалования, может стать поводом для злоупотреблений.

Логика развития любого законодательства движется в сторону адаптации правового языка к уровню гражданско-правового сознания субъектов регулируемых правоотношений. Современное общественное сознание не отождествляет собственников нежилых помещений с такими участниками гражданско-правового сообщества, как кредиторы при банкротстве или участники юридического лица, поскольку последние в значительной мере имеют признаки субъектов предпринимательской деятельности. Следовательно, идеальным для данных отношений было бы специальное, а не общее регулирование, которое позволит объединить такие отношения с близкими им правоотношениям в жилищной сфере.

Особенная необходимость в регулировании есть у сферы управления зданиями. Права собственников на участие в управлении в нежилых зданиях в настоящее время повсеместно ущемлены произволом квази-управляющих компаний, навязывающих свои интересы при помощи своего монопольного положения. Защита таких прав при помощи антимонопольного законодательства практически не реализуема ввиду несоразмерности нарушенного права инструментам его защиты. Наиболее эффективным в этом смысле может оказаться распространение на здания нежилого назначения формы управления, аналогичной товариществу собственников жилья.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, существующая в настоящее время аналогия в отношениях между зданиями нежилого и жилого назначения имеет неочевидную правовую природу и планируемые меры по регулированию в этой сфере в проекте нового Гражданского Кодекса едва ли способны решить все накопившиеся проблемы в этой сфере. Наиболее идеальным представляется регулирование отношений в зданиях нежилого и жилого назначения единым специальным законом.

Источники


  1. Саушкин, Ю. Г. История и методология географической науки. Учебное пособие / Ю.Г. Саушкин. — М.: Издательство МГУ, 2014. — 424 c.

  2. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.

  3. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
  4. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.
  5. Иконы из собрания Церковно-археологического кабинета Московской Духовной Академии. — М.: PeNates-ПеНаты, Московская Православная Духовная Академия, 2015. — 32 c.
Управление нежилыми помещениями
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here