Регистрация договора об ипотеке

Описание страницы: регистрация договора об ипотеке - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Регистрация договора ипотеки

Требования к заполнению заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — скачать (doc, 33.5kB)

Любой договор ипотеки подлежит Государственной регистрации Регистрационной палатой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Информацию о залоге вносит подразделение находящееся по месту нахождения недвижимого имущества.

Для регистрации договора ипотеки залогодержатель и залогодатель должны предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

заявление — требования к подаче заявления можно скачать здесь;

документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

подтверждающие документы об оплате государственной пошлины, которая с 4 марта 2013 года составляет 1000 руб. с обоих заявителей, если они оба или один из них является физическим лицом и 4 000 руб. с обоих заявителей, если они оба являются юридическими лицами;

иные документы по требованию регистрационной палаты

После получения документов регистрирующим органом выдается расписка о наименовании и количестве полученных документов, пример расписки можно скачать здесь. В случае отсутствия некоторых документов или они не соответствуют законодательству или отсутствует нотариальное заверение регистрация договора ипотеки откладывается. Максимальный срок на который она может быть отложена составляет не более 1 месяца. В случае, если этот срок превышен, регистрация отменяется. Если имущество, указанное в договоре ипотеки находится под судебным спором, регистрация ипотеки откладывается до вынесения решения судом.

В случае если пакет документов, предоставленный в регистрирующий орган соответствует всем требованиям, ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца. Регистрационная запись содержит информацию о залогодержателе, сумме обязательства обеспеченного ипотекой и самом предмете залога. На основании договора об ипотеке залогодержателю может быть выдана закладная. В регистрирующем органе остается копия договора об ипотеке.

В случае необходимости внесения дополнений и изменений в регистрационную запись об ипотеке залогодержатель и залогодатель должны предоставить совместное соглашение, заверенное нотариусом. Ошибки в записях исправляются в течение 3-х дней со дня получения письменного уведомления об ошибке. Все заинтересованные лица получают информацию об исправлении ошибки.

Образец расписки о полученных документах — скачать (png, 31.3 kB)

Регистрационная запись об ипотеке может быть погашена после прекращения договора ипотеки путем подачи совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае отсутствия одной из сторон — это делается по решению суда.

Узнать о готовности документов можно на основании номера расписки и номера учетной записи (эти номера указаны в расписке).

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

См. комментарии к статье 10 настоящего Федерального закона

Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 31 июля 2019 г. — Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, до 31 июля 2019 г.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 2 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Читайте так же:  Перепланировка нежилых помещений правовые акты

Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 5 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

5. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 6 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Регистрации сделки по ипотеке в Росреестре: как проходит и что нужно знать

При покупке недвижимости в ипотеку, между банком и клиентом заключается ипотечный договор. В соответствии с ним, залогом для взятой суммы выступает квартира, офис или другая недвижимость. Чтобы обезопасить себя, банки требуют регистрацию ипотеки, что лишает заемщика возможности каким-либо образом распоряжаться заложенной недвижимостью. Сегодня поделимся опытом регистрации ипотечного договора в Росреестре, разберем особенности и пошаговую схему процесса.

Особенности процедуры

Регистрация ипотеки — это завершающий этап приобретения недвижимости в кредит, представляющий собой включение данных о покупаемой недвижимости и условиях ее приобретения в базу единого государственного реестра. Эта процедура является подтверждением сделки на уровне государства и защищает права всех сторон ипотечного договора. По закону эта обязанность возложена на Росреестр. А осуществляет регистрацию ипотеки территориальный орган федеральной службы госрегистрации и кадастра — регистрационная палата.

Помимо договора с банком в Росреестре можно зафиксировать договор купли-продажи на имущество между продавцом и покупателем. Тем самым продавец снижает свои риски, официально наложив на покупателя обременение до полной выплаты стоимости договора.

Однако следует иметь в виду, что не всю недвижимость можно внести в единый Росреестр. К таким объектам относятся: дачи, земельные участки, являющиеся государственной собственностью, и участки, не выделенные из общественной собственности, помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, изолированные комнаты. Также не регистрируются морские и воздушные суда, недвижимость, которую невозможно оценить в силу различных обстоятельств.

В зависимости от вида ипотеки различается и порядок ее регистрации.

Юридически выделяются 2 вида ипотеки:

  1. В силу договора. Залогом предоставляемого займа выступает имеющееся у заемщика жилье. При договорной ипотеке не требуется подтверждать цель, на которую берется кредит, а условия кредитования прописываются в отдельном договоре. Такой вид ипотеки является определенным риском для банка, так как он приобретает права на залоговое имущество только после того, как будет зарегистрирован договор ипотеки, что происходит в течение трех месяцев, отведенных законодательством. Чтобы обезопасить себя при договорной ипотеке, банки требуют у заемщика поручителей по кредиту и устанавливают повышенную процентную ставку на период регистрации договора.
  2. В силу закона. Наиболее распространенный вид ипотеки. При нем заемщик берет у банка кредит на покупку жилья, которое оформляется в собственность покупателя и одновременно становится обеспечительным залогом для взятых средств. Обязательными условиями являются смена собственника недвижимости и предоставление займа на покупку жилья из целевых средств банка, которые могут быть выданы заемщику только при предоставлении одного из следующих документов:
  • договор долевого участия в строительстве дома;
  • договор купли-продажи;
  • договор переуступки прав на недвижимость.

Подробнее о том, что такое ипотека в силу закона и в силу договора, чем они отличаются и как происходит регистрация каждого вида ипотеки, читайте в подробной статье на нашем сайте.

Можно выделить 4 основных отличия одного вида ипотеки от другого:

  1. Присутствие представителя банка при регистрации ипотеки требуется только при кредитовании в силу договора;
  2. Ипотека в силу закона освобождает банк от уплаты госпошлины;
  3. При законной ипотеке залогом выступает жилье, приобретаемое на кредитные средства, а при договорной — любая недвижимая собственность заемщика;
  4. При законной форме регистрация ипотечного договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности заемщика на приобретаемую квартиру, а при договорной сначала регистрируется договор купли-продажи, а потом договор ипотеки.
Читайте так же:  Справка об исполнении налогоплательщиком

Госпошлина

Налоговый Кодекс РФ предусматривает взимание госпошлины за регистрацию ипотеки. Такая оплата обязательна при выполнении государственными органами юридически значимых действий. Размер госпошлины напрямую зависит от того, какое именно действие совершают работники регистрирующего органа.

В соответствии с законодательством размер госпошлины для физических лиц ниже, чем для юридических, и составляет 2000 рублей для физ. лиц, и 22 000 рублей для юр. лиц. При этом можно уменьшить размер выплачиваемой госпошлины путем электронной регистрации договора через сайт Госуслуги.

Сроки регистрации

Сроки регистрации ипотеки строго регламентированы федеральным законом «Об ипотеке» и зависят от вида недвижимости. Так, законодательство отводит 5 дней на регистрацию ипотеки на любое жилое помещение и 7 дней на нежилые помещения и земельные участки. Если же нежилое помещение или участок регистрируется на основании нотариально заверенной сделки, то срок регистрации также составляет всего 5 дней.

Следует иметь в виду, что проведение регистрации в Росреестре займет на 2 дня больше времени, если документы подаются в многофункциональный центр. Это дополнительное время отводится для курьеров, которые забирают документы из МФЦ и отвозят их в регистрирующий орган, а затем привозят назад.

[3]

Как проходит регистрация: 7 шагов

Законодательство регламентирует и порядок оформления государственной регистрации ипотечной сделки. Он предполагает 7 последовательных шагов для лица, оформляющего свои права собственности на недвижимость:

Есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

В случае, если приобретается квартира в новостройке по ипотеке в еще недостроенном доме, то осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре, а право собственности возможно будет оформить только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в таких ситуациях документы в Росреестр подает сам застройщик, но это может существенно затянуть процесс регистрации. Поэтому собственник имеет право собрать документы и самостоятельно запустить процесс регистрации ипотеки.

При регистрации прав на вторичное жилье, обязательно требуется еще и договор залога или закладной. После внесения в реестр недвижимость становится собственностью заемщика, но он имеет ограниченное право распоряжаться ею.

И еще один важный момент: подавать документы должен собственник недвижимости лично. Если жилье оформляется на несколько лиц, то присутствовать при подаче документов должны все собственники. Допускается делегирование прав своему представителю, но при этом у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

Перечень документов

Какие документы потребуются для регистрации договора ипотеки в органах Росреестра? Обязательными являются следующие бумаги:

  • Паспорта всех собственников. Если регистрируется договор купли-продажи, то нужны паспорта и покупателя, и продавца;
  • Заявление от заемщика и кредитора. Его нужно подписывать в присутствии представителя регистрирующего органа;
  • Договор, по которому предоставляется кредит на приобретение недвижимости и регистрируется обременение на нее, вместе с полным перечнем приложений к нему;
  • Договор купли-продажи;
  • Документы на недвижимость, подтверждающие право на нее продавца;
  • Кадастровый паспорт на жилье;
  • Документ оценки недвижимости при ипотеке;
  • Выписка из домовой книги регистрируемого жилья и справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • Закладная вместе с приложениями;
  • Если среди собственников есть один или несколько несовершеннолетних, то необходима справка из органов опеки, в которой они дают согласие на совершение сделки;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу жилья;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Для регистрации ипотеки могут быть запрошены дополнительные документы, которые зависят от конкретной ситуации.

Например, при регистрации квартиры в новостройке нужны будут документы, которые должна предоставить компания, строящая дом:

  • Договор долевого участия;
  • Разрешение ввода дома в эксплуатацию от муниципалитета;
  • Техпаспорт дома, оформленный в БТИ;
  • Акт передачи квартиры собственнику, подписанный представителем архитектуры;
  • Протокол, подтверждающий распределение жилой и коммерческой зон в самом доме и на придомовой территории;
  • Документ, где указан присвоенный дому адрес и индекс.

При регистрации вторичного жилья могут потребоваться документы, подтверждающие техническое состояние дома и отсутствие перепланировок в квартире.

Как направить материнский капитал на погашение ипотеки, какие важные нюансы необходимо учитывать, пошаговая схема взятия ипотеки под маткапитал в этой статье.

Как осуществить реструктуризацию ипотеки при помощи АИЖК и государства, кто может рассчитывать на одобрение заявки на реструктуризацию, поэтапная схема прохождения процедуры а также полезные советы.

Полезные советы

Чтобы процедура госрегистрации ипотеки прошла быстро и благополучно, нужно учесть несколько советов опытных юристов:

  1. Перед тем, как подписывать любые документы — договор купли-продажи, договор займа или любой другой, обязательно нужно их внимательно прочитать. Если вы сами боитесь что-то неправильно понять или упустить из виду, то обратитесь к юристу, который проверит документы на правильность и соблюдение интересов всех сторон процесса.
  2. При покупке квартиры в ипотеку, обязательно проверьте ее благонадежность: обременения, которые есть на ней, долги по ЖКХ. Узнать об обременениях можно в той же регистрационной палате, заказав выписку на приобретаемое жилье.
  3. Перед тем, как начинать собирать документы для регистрации, проконсультируйтесь у регистратора какие именно документы необходимо предоставить. Это сэкономит время и убережет от возможных ошибок в предоставлении документов.
Читайте так же:  Доверенность на двух лиц

И самый главный совет: если у вас возникают вопросы, то обязательно консультируйтесь с профессионалами. Не стыдно что-то не знать. Гораздо неприятнее будет сделать ошибки и потом исправлять их. А ведь ценой ошибки может стать отказ в регистрации ипотеки и признание сделки ничтожной.

Заключение и государственная регистрация договора об ипотеке

Порядок государственной регистрации ипотеки определяется ФЗ РФ «Об ипотеке» и ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею».

Наиболее существенными показателями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются то, что:

1. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

2. Она проводится на всей территории РФ по системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПН);

3. Относит дату государственной регистрации на день внесения соответствующей записи в ЕГРПН;

4. Осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа;

5. Именно с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным.

С принятием ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ» отпала необходимость в обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, поскольку данный правовой акт отменил данную потребность. Требование о нотариальном удостоверении договоров об ипотеке было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки совпало с той же функцией, которая лежит на нотариате[16].

Необходимо отметить, что Закон о государственной регистрации исключает из круга объектов недвижимости, права на которые не подлежат регистрации в ЕГРПН: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Это связано с тем, что п. 2 ст. 131 ГК РФ устанавливает специальную регистрацию и учет для перечисленных видов недвижимости. Данное положение упрощает процедуру регистрации, поскольку наличие нескольких реестров для одного и того же вида недвижимости требует дополнительных временных и материальных затрат.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с предоставлением следующих документов:

— договора об ипотеке и его копия;

— документов, указанных в договоре в качестве приложений;

— документа об уплате государственной пошлины. (В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию: договора об ипотеке для физических лиц = 500 руб., для юридических лиц = 2000 руб.; соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке для физических лиц = 100 руб., для юридических лиц = 300 руб.)[17];

— материалов по стоимостной оценке предмета залога;

— данных о залогодержателе;

— справки о геокодах объекта и ее копия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если же права залогодержателя удостоверены закладной, в таком случае, в орган государственной регистрации прав на недвижимость, помимо уже перечисленных документов предоставляются:

— закладная, удовлетворяющая всем требованиям законодательства, и ее копия;

— приложения к закладной и их копии.

Ипотека в силу закона так же подлежит государственной регистрации, однако осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

В судебной практике РФ существуют случаи, когда лицом была передана в залог недвижимость, без регистрации права собственности на нее. В таких случаях суд выдвигал следующее решение: «Оспариваемый договор о залоге содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недействительным, является правильным. Передача в залог недвижимого имущества, на которое не было зарегистрировано в установленном порядке право собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке»[18].

Важность данного положения заключается в том, что оно устанавливает правило, по которому отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке сказывается на личности продавца, но, ни в коем случае не на заключенной сделке. Если бы по данному делу отсутствовала нужная документация, необходимая для регистрации, тогда можно было говорить об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке, а, следовательно, о недействительности сделки.

Основная проблема при государственной регистрации ипотеки на данный момент связана не только с несовершенством практической части российского законодательства, но также с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос, как регистрировать ипотеку: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога, либо, как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9411 —

| 7313 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

[2]

Договор об ипотеке

Договор ипотеки – ключевой документ, регулирующий отношения между заёмщиком и банком.

Ипотека – отдельный вид кредита, поэтому и договор имеет свои характерные особенности. Что такое договор ипотеки и на что следует обратить внимание при его оформлении в 2019 году – читайте далее.

Читайте так же:  Оплата сверхурочных часов

Понятие договора ипотеки

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Залогодатель – это физлицо, дееспособное и правоспособное, достигшее совершеннолетия. Передаваемое в залог имущество должно принадлежать ему на праве собственности.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора ипотеки

Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:
  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

[1]

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Все перечисленные выше условия являются основными, или существенными, и их отсутствие не позволяет признать договор заключённым.

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.
  • Стороны договора:

    Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

    Среди данных предмета договора следует указать:

    • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
    • точный адрес;
    • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

    При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

    Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

    Стоимость предмета ипотеки

    В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

    Права и обязанности сторон

    Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:
    • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
    • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
    • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

    Залогодатель берёт на себя обязанности:

    • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
    • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
    • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
    • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
    • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
    • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

    Залогодержатель вправе:

    • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
    • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
    • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
    • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
    • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.
    Читайте так же:  Что является коммерческой тайной

    Залогодержатель обязан:

    • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
    • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

    Прекращение договора

    Договор ипотеки может быть прекращён:
    • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
    • при гибели или реализации предмета ипотеки;
    • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

    Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

    Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.

    Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

    В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

    Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

    • жизни и здоровья заёмщика;
    • объекта недвижимости (является обязательным условием);
    • титула (утраты права собственности).

    Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

    Регистрация договора ипотеки в Росреестре

    Порядок регистрации ипотеки определён законом (ФЗ — № 102), в котором обязанности по фиксации обременений возлагаются на Росреестр. В регионах эти услуги предоставляют территориальные органы Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

    Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

    При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

    • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
    • паспортов обеих сторон;
    • договора об ипотеке;
    • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
    • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
    • квитанции об уплате госпошлины.

    За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

    • для физлиц — 1 000 рублей;
    • для организаций — 4 000 рублей.

    Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

    В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

    Договор покупки квартиры в ипотеку

    Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

    Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

    Стандартный договор содержит следующие пункты:

    1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
    2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
    3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
    4. Обязательства покупателя.
    5. Порядок расчёта.
    6. Права и обязанности сторон.
    7. Срок действия.
    8. Личные и контактные данные сторон.

    На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

    Перед подписанием документов следует неоднократно их прочитать, обратив внимание на все детали, сноски и дополнительные условия.

    Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

    Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

    Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

    Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

    Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.

    Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.

    Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.

    Регистрация договора об ипотеке

    Смотрите видео по теме статьи

    Как оформить новостройку в собственность

    Оформление собственности при ипотеке — Порядок оформления со.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Государственная регистрация ипотечных сделок

    Источники


    1. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.

    2. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.

    3. Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
    4. Колюшкина, Л.Ю. Теория государства и права / Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и К°, 2012. — 579 c.
    5. Юсуфов, А.Г. История и методология биологии. Учебное пособие для ВУЗов / А.Г. Юсуфов. — М.: Высшая школа, 2011. — 107 c.
    Регистрация договора об ипотеке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here