Разделение объекта недвижимости

Описание страницы: разделение объекта недвижимости - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Разделение объекта недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 сентября 2013 г. № ОГ-Д23-5298 “О разделе объектов капитального строительства”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение, поступившее на портал Минэкономразвития России, по вопросу, связанному с постановкой на государственный кадастровый учет комнаты, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и иные нормативные правовые акты не содержат положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее — объекты капитального строительства).

Вместе с тем, исходя из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 288, 549 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения (комнаты) являются самостоятельным объектом прав и их участие в гражданском обороте не ограничено.

В соответствии с частью 6 статьи 25 Закона о кадастре после государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. В то же время Закон о кадастре не содержит запрета на повторную постановку на государственный кадастровый учет отдельной комнаты в квартире, право собственности на которую зарегистрировано, при условии соблюдения требований части 7 статьи 27 Закона о кадастре.

Пункт 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре предусматривает отказ в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если объект недвижимости о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Однако, как указано выше, действующим законодательством не регламентирован порядок раздела объектов капитального строительства и не установлен запрет на образование из таких объектов новых объектов капитального строительства.

При этом жилые помещения (комнаты), получаемые в результате раздела квартиры должны соответствовать требованиям к жилым помещениям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

В соответствии с частью 7 статьи 27 Закона о кадастре вновь образуемое (создаваемое) помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении).

Квартира, в результате раздела которой вновь образованы жилые помещения (комнаты), фактически становится коммунальной.

Согласно положениям статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, к которым относится, в том числе кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, при разделе квартиры, в том числе по решению суда в государственный кадастр недвижимости в отношении вновь образованных помещений (комнат) вносятся сведения об уникальных характеристиках, а также кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната. Таким образом, в государственном кадастре недвижимости содержатся одновременно сведения о квартире и включаются сведения о расположенных в ней комнатах, в объеме, установленном статьей 7 Закона о кадастре.

Согласно статье 4 Закона о кадастре сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом о кадастре порядке документов.

Подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об объекте недвижимости, осуществляется кадастровым инженером, в результате выполнения кадастровых работ (часть 4 статьи 1 Закона о кадастре).

Состав документов, необходимых для государственного кадастрового учета, установлен статьей 22 Закона о кадастре, согласно которой в целях государственного кадастрового учета объекта капитального строительства наряду с заявлением о кадастровом учете необходимо представить в орган кадастрового учета технический план такого объекта капитального строительства.

Следует также отметить, что в соответствии со статьями 41, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

С учетом изложенного, в целях последующей регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в такой квартире при постановке на государственный учет комнаты вместе с соответствующим заявлением необходимо представить в орган кадастрового учета технические планы помещений (комнат, для каждой отдельно) и технический план помещения, являющегося общим имуществом в такой квартире.

Форма и требования к подготовке технического плана помещения утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583.

Читайте так же:  Документы для экспорта

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона о кадастре в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

Дополнительно сообщаем, что согласно статье 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления (акты арбитражного суда), а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления (акта арбитражного суда), а равно иное проявление неуважения к суду влечёт за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

При этом, резолютивная часть решения суда должна содержать уникальные характеристики объекта недвижимости, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу части 1 статьи 7 Закона о кадастре, в том числе площадь, определенную с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, а также указание на соответствующий технический план как неотъемлемую часть решения.

Обзор документа

При разделе квартиры, в том числе по решению суда, в кадастр в отношении вновь образованных помещений (комнат) вносятся сведения об уникальных характеристиках, а также кадастровый номер квартиры.

Для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в такой квартире вместе с заявлением необходимо представить технические планы помещений (для каждого отдельно) и план помещения, являющегося общим имуществом в такой квартире.

При образовании двух и более объектов представляются одно заявление и необходимые материалы. Постановка на учет производится одновременно.

Разделение объектов недвижимости

Как произвести разделение недвижимости (здания, помещения) на несколько объектов? Какими требованиями руководствоваться при оформлении выделенных строений?

Когда возникает необходимость разделить недвижимость?

Владелец недвижимости стремится организовать свое полезное пространство таким образом, чтобы оно в наибольшей степени отвечало интересам рационального и эффективного использования, с учетом потребностей проживания, характера коммерческой или производственной деятельности.

Таким образом, основными мотивами разделения объектов недвижимости, могут являться:

  • желание максимального использования площадей;
  • выделение излишнего (избыточного) пространства в самостоятельную часть
  • желание произвести радел в натуре частей помещения отдельным собственникам для последующего раздельного использования.

В результате «размежевания» выделенная часть помещения (здания, строения) может использоваться:

  • для раздельного проживания бывших членов семьи;
  • для организации сопутствующего вида деятельности (технологически сопряженных производств);
  • для организации не связанного с профильным видом деятельности бизнеса;
  • для последующей продажи (аренды) неиспользуемой части (здания, строения).

Нужно ли регистрировать разделение объектов недвижимости?

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственной регистрации в правовом кадастре подлежит изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра.

Согласно пункту 1 статьи 6 упомянутого закона в правовом кадастре подлежат регистрации объединение и разделение земельных участков и иных объектов недвижимости.

Образуемые в результате разделения недвижимости самостоятельные объекты (цех, офис, магазин, иное помещение) будут обладать отличными от объекта раздела идентификационными характеристиками, которые должны быть зарегистрированы в органах юстиции.

[2]

Требуется ли разрешение органов архитектуры на разделение недвижимости?

Согласно пункту 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация объединения или разделения объектов недвижимости не допускается, если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования, предъявляемые законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Разделение недвижимости предполагает проведение комплекса строительных работ, в ходе которых могут изменяться не только границы помещений, но и затронуты несущие и ограждающие конструкции здания в целом.

Таким образом, основанием для организации процесса разделения недвижимости является разрешение архитектуры на разделение и перепланировку (реконструкцию) в зависимости от характера изменяемых конструкций помещений (строений).

Каким документом оформляется разделение объектов недвижимости?

После завершения строительных работ по разделению недвижимости (закладка/демонтаж дверных проемов, устройство перегородок и прочих конструкций) изготавливаются и оформляются следующие документы:

  • технические паспорта на разделенные объекты недвижимости;
  • акты ввода в эксплуатацию на вновь образованные объекты.

Для регистрации соответствующих прав на разделенные объекты помимо вышеуказанных документов, в центр обслуживания населения необходимо предоставить:

  • оригиналы правоустанавливающих (договоры купли-продажи, мены, дарения, акты ввода и т.д) документов на недвижимость;
  • оригиналы идентификационных документов (технический паспорт, государственные акты на земельные участки);
  • квитанция об оплате сбора за регистрацию объектов недвижимости (от 8 до 10 МРП, в зависимости от целевого назначения строения). Оплата производится за каждый объект недвижимости;
  • удостоверение личности собственника строения;
  • доверенность, в случае если документы предоставляются представителем собственника имущества.

Нужно ли делить землю для обслуживания разделенных объектов?

Согласно подпункта 2 пункта 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация разделения объектов недвижимости не допускается, если не было произведено разделение земельного участка путем составления идентификационных документов на вновь образованные объекты.

Таки образом, при разделении объектов недвижимости для обслуживания каждого отдельного строения необходимо разделить земельный участок, выделив причитающуюся часть земли.

В результате раздела, выделенные части недвижимости включаются в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов.

Правила деления ОС

Как в бухгалтерском и налоговом учете разделить один объект ОС на несколько

Вы учли сложное основное средство как единый объект, а потом возникла необходимость его разделить? Например, решено передать один из кондиционеров в другое подразделение, а он принят на учет в составе системы кондиционирования. Или часто такая ситуация возникает с недвижимостью. Например, принято решение продать один из этажей здания, числящегося на балансе как один объект ОС.

Читайте так же:  Порядок проведения служебного расследования

Ни бухгалтерское, ни налоговое законодательство не содержит указаний о том, как отразить эту операцию. Рассмотрим ее учет на конкретном примере.

Пример. Учет разделения здания на несколько помещений для отражения в качестве отдельных ОС

/ условие /

Организация разделила здание на две части и оформила два новых свидетельства на различные помещения, составляющие в совокупности все здание. Право собственности на здание как на один объект прекращено. Первоначальная стоимость здания составляет 3 360 000 руб. Срок полезного использования здания для целей бухгалтерского и налогового учета установлен равным 28 годам (336 месяцам). Амортизация начислялась линейным методом 95 месяцев и на момент разделения составила 950 000 руб. Общая площадь здания — 1200 кв. м. Площади разделенных помещений составляют:

  • помещение 1 — 240 кв. м, доля в общей площади здания равна 0,2 (240 кв. м / 1200 кв. м);
  • помещение 2 — 960 кв. м, доля в общей площади здания равна 0,8 (960 кв. м / 1200 кв. м).

Кроме того, организация:

  • оплатила услуги агентства недвижимости для получения необходимых документов в БТИ, касающихся разделения здания, — 11 000 руб.;
  • уплатила госпошлину за регистрацию права собственности на разделенные объекты недвижимости — 15 000 руб. за каждый объект.

/ решение /

Рассмотрим возможные варианты отражения данной операции как в бухгалтерском учете, так и для целей налогообложения прибыли.

ВАРИАНТ 1. Отражаем разделение внутренними проводками по счету 01

Разделение отражается внутренними записями по счету 01 «Основные средства». Ведь замены собственника не происходит, да и объект недвижимости остается таким же, но только теперь он состоит из нескольких частей.

ШАГ 1.

Определяем первоначальную стоимость разделенных объектов ОС.

Методику (способ) разделения стоимости имущества между вновь образованными объектами вы можете разработать самостоятельно и закрепить ее приказом руководителя.

В нашем примере рассмотрен самый простой вариант — определить стоимость каждой части здания пропорционально доле ее площади в общей площади помещения. С таким подходом согласен и Минфи н Письмо Минфина России от 06.10.2011 № 03-03-06/1/632 .

Видео (кликните для воспроизведения).

ШАГ 2.

Определяемся с амортизационными начислениями.

Начисленная амортизация просто делится между вновь образованными объектами ОС, как правило, пропорционально их стоимости.

Если после разделения ничего не изменилось и срок полезного использования остался таким же, то нормы амортизации не меняются и после разделения сумма амортизационных отчислений по каждому новому объекту будет такой же, как амортизация по единому объекту.

Продолжение примера

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки.

Содержание операции Дт Кт Сумма, руб.
На дату регистрации права собственности
Выделено в качестве основного средства помещение 1
(3 360 000 руб. х 0,2)
01 «Основные средства», субсчет «Помещение 1» 01 «Основные средства», субсчет «Здание» 672 000
Выделено в качестве основного средства помещение 2
(3 360 000 руб. х 0,8)
01 «Основные средства», субсчет «Помещение 2» 01 «Основные средства», субсчет «Здание» 2 688 000
Отражена сумма амортизационных отчислений по помещению 1
(950 000 руб. х 0,2)
02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Здание”» 02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 1”» 190 000
Отражена сумма амортизационных отчислений по помещению 2
(950 000 руб. х 0,8)
02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Здание”» 02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 2”» 760 000
В месяце, следующем за месяцем разделения
Начислена амортизация по помещению 1
(672 000 руб. / 336 мес.)
20 «Основное производство» 02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 1”» 2 000
Начислена амортизация по помещению 2
(2 688 000 руб. / 336 мес.)
20 «Основное производство» 02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 2”» 8 000

ШАГ 3.

Отражаем сопутствующие разделению расходы.

Суммы пошлины за регистрацию права собственности на новые объекты учета и затраты на услуги агентства недвижимости относятся к расходам на приобретение, сооружение и изготовление ОС. Поэтому в бухгалтерском учете их нужно включить в первоначальную стоимость вновь образованных объекто в п. 8 ПБУ «Учет основных средств», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н .

В налоговом учете сопутствующие разделению расходы можно включить в состав прочих расходо в подп. 1, 49 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ . Но если так сделать, то сумма расходов текущего периода в бухучете и сумма «налоговых» расходов за период будут разными. Это приведет к возникновению налогооблагаемой временной разницы и соответствующего ей отложенного налогового обязательств а пп. 12, 15 ПБУ «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н . Указанная разница будет погашаться по мере начисления амортизации по помещения м п. 18 ПБУ .

[3]

Если же рассмотренные затраты не включать в первоначальную стоимость объектов в бухгалтерском учете, а учесть их сразу в расходах текущего период а п. 8 ПБУ ; п. 2, п. 11, п. 16, п. 17, п. 18 ПБУ «Расходы организации», утв. Приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н , то налоговики могут посчитать, что вы занизили базу по налогу на имуществ о п. 1 ст. 374 НК РФ .

Чтобы не спорить с налоговиками и избежать возникновения разниц по ПБУ лучше включить сопутствующие расходы в первоначальную стоимость ОС и в бухгалтерском, и в налоговом учете. Как это сделать, покажем дальше на примере.

ВАРИАНТ 2. Оформляем разделение как выбытие первоначального объекта и создание на его основе новых объектов

Разделение одного объекта на несколько не приводит ни к уменьшению, ни к увеличению экономических выгод, а также не изменяет капитала организации, поскольку списание с баланса, то есть выбытие одних объектов ОС, компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости. Поэтому в такой ситуации нет оснований для отражения в учете прочего расхода в размере остаточной стоимости выбывающего имущества и прочего дохода в виде стоимости принимаемых к учету объектов. Ведь не выполняются условия признания доходов и расходов в бухучет е п. 2 ПБУ ; п. 2 ПБУ «Доходы организации», утв. Приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н; пп. 29, 31 ПБУ .

Читайте так же:  Продолжительность ежегодного оплачиваемого отпуска

Продолжение примера

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки.

Содержание операции Дт Кт Сумма, руб.
На дату регистрации права собственности
Списана стоимость здания 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС» 01 «Основные средства», субсчет «Здание» 3 360 000,00
Списана амортизация по зданию 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Здание» 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС» 950 000,00
Часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость помещения 1
((3 360 000 руб. – 950 000 руб.) х 0,2)
08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1» 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС» 482 000,00
Часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость помещения 2
((3 360 000 руб. – 950 000 руб.) х 0,8)
08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2» 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС» 1 928 000,00
Первоначальную стоимость определяем так же, как и в варианте 2, то есть пропорционально площадям вновь образованных объектов
Часть стоимости услуг агентства недвижимости включена в первоначальную стоимость помещения 1
(11 000 руб. х 0,2)
08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 2 200,00
Часть стоимости услуг агентства недвижимости включена в первоначальную стоимость помещения 2
(11 000 руб. х 0,8)
08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 8 800,00
Госпошлина включена в первоначальную стоимость помещения 1 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1» 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по уплате госпошлины» 15 000,00
Госпошлина включена в первоначальную стоимость помещения 2 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2» 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по уплате госпошлины» 15 000,00
Сопутствующие разделению расходы в налоговом и бухгалтерском учете признаем расходами на приобретение, сооружение и изготовление ОС и включаем их в первоначальную стоимость. Разделить расходы можно, например, поровну или, если это объекты недвижимости, в том же порядке, в котором определялась их первоначальная стоимость при принятии на учет
Помещение 1 принято в состав объектов ОС
(482 000 руб. + 2200 руб. + 15 000 руб.)
01 «Основные средства», субсчет «Помещение 1» 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1» 499 200,00
Помещение 2 принято в состав объектов ОС
(1 928 000 руб. + 8800 руб. + 15 000 руб.)
01 «Основные средства», субсчет «Помещение 2» 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2» 1 951 800,00
В месяце, следующем за месяцем разделения
Начислена амортизация по помещению 1
(499 200 руб. / (336 мес. – 95 мес.))
20 «Основное производство» 02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 1”» 2 071,37
Начислена амортизация по помещению 2
(1 951 800 руб. / (336 мес. – 95 мес.))
20 «Основное производство» 02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 2”» 8 098,76
Амортизацию в налоговом и в бухгалтерском учете в месяце, следующем за месяцем разделения, нужно начислять уже исходя из стоимости разделенных объектов, увеличенной на сумму сопутствующих разделению расходов. При этом срок полезного использования по сравнению со СПИ, установленным на первоначальный объект, можно уменьшить на фактический срок эксплуатации здания, так как первоначальная стоимость объектов рассчитывается за минусом уже начисленной амортизаци и Письмо Минфина России от 06.10.2010 № 03-03-06/2/172; Письмо УФНС России по г. Москве от 29.05.2007 № 20-12/050167.2

Оформление первички

Инвентарная карточка основного средства «Здание» (по форме закрывается, и в разделе 4 «Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств» может быть сделана запись следующего характера: «Выбытие объекта учета в результате разделения на новые инвентарные объекты», а также приведены инвентарные номера новых объектов учета.

Новым объектам ОС присваиваются новые инвентарные номера, и в отношении них открываются инвентарные карточки, в которых следует сделать пометки об инвентарном номере прежнего основного средства — здания.

Реально делить основное средство на части вовсе не обязательно, достаточно отразить эту операцию в документах — на счетах аналитического учета

Имейте в виду следующее. В бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация о движении основных средств — поступлении и выбыти и п. 32 ПБУ . Но в нашем случае никакого реального движения активов не было. Поэтому в пояснительной записке можно отразить лишь факт разделения одного объекта ОС на несколько, пояснив, что суммарная стоимость объектов при этом не изменилась. И то — так надо поступить лишь в случае существенности, по вашему мнению, этой информации.

Иногда возникает противоположная ситуация, когда нужно объединить несколько объектов ОС в один объект. И здесь законодательство не содержит готовых рецептов учета этой операции. Но вы можете отразить объединение по тому же принципу, что и разделение, то есть воспользоваться одним из предложенных нами вариантов.

Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить операции по разделению объекта недвижимости (здания) на два самостоятельных нежилых помещения?

Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить операции по разделению объекта недвижимости (здания) на два самостоятельных нежилых помещения (получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждый отдельный объект недвижимости)?

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Читайте так же:  План по противодействию коррупции

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (п. 1, п. 2 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

В свою очередь, прекращение права собственности возможно при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Однако Законом N 122-ФЗ не установлена обязанность собственника предоставлять заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости с повторной регистрацией права собственности на образовавшиеся при разделе объекты недвижимости.

В соответствии с п. 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. При этом в новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены эти записи.

В силу п. 4 ст. 18 Закона N 122-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним без повторной регистрации (определения ВАС РФ от 23.09.2009 N 12228/09, от 10.07.2008 N 8722/08, постановления ФАС Московского округа от 10.02.2011 N Ф05-16045/10 по делу N А40-70387/2010, Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1715/08-С6, решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.02.2012 N А60-43387/2011).

Иными словами, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет (определение СК по административным делам ВС РФ от 11.05.2011 N 67-В11-2).

Бухгалтерский учет

Бухгалтерский учет объектов недвижимости, являющихся собственностью организации, определяют ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания N 91н).

Здания (помещения), отвечающие условиям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01 и п. 2 Методических указаний N 91н, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств по первоначальной стоимости, сформированной на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) (п. 7 ПБУ 6/01, п. 23 Методических указаний N 91н).

Стоимость объекта основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета в случае его выбытия, в частности вследствие продажи или частичной ликвидации при выполнении работ по реконструкции (п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний N 91н). При этом с первого числа месяца, следующего за месяцем выбытия объекта основных средств, прекращается начисление амортизационных отчислений по этому объекту (п. 22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний N 91н).

Как нами уже отмечено, факт регистрации новых объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности на это имущество (письма Минфина России от 29.11.2011 N 03-05-06-03/91, от 09.11.2007 N 03-05-06-03/87, от 24.05.2007 N 03-05-06-03/26).

Тем не менее при разделе объекта недвижимости новые помещения регистрируются под самостоятельными кадастровыми номерами, что, по сути, означает выбытие первоначального объекта недвижимости и появления двух новых объектов, на которые организацией получены новые правоустанавливающие документы.

[1]

Перечень оснований выбытия объекта основных средств не является закрытым. При этом доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся, и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01, п. 86 Методических указаний N 91н).

Решение о списании первоначального объекта недвижимости оформляется в акте на списание объекта основных средств с указанием данных, характеризующих объект основных средств и указанием причины выбытия. Акт на списание объекта основных средств утверждается руководителем организации. На основании оформленного акта на списание основных средств в инвентарной карточке производится отметка о выбытии объекта основных средств (п.п. 78, 80 Методических указаний N 91н).

Новые объекты основных средств принимаются к учету по первоначальной стоимости. Полагаем, что первоначальную стоимость новых помещений следует определить исходя их остаточной стоимости выбывающего объекта пропорционально приходящейся на каждый из них площади. Соответственно, и срок полезного использования, определяемый организацией самостоятельно, может быть определен с учетом срока нахождения в эксплуатации разделенного объекта.

По нашему мнению, применительно к рассматриваемой ситуации отражение в бухгалтерском учете операций по выбытию здания, как первичного объекта учета, и принятие к учету новых помещений в качестве основных средств, могут быть следующими:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01, субсчет «Собственные основные средства»
— списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»
— списана сумма накопленной амортизации по выбывающему зданию;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»
— списана остаточная стоимость выбывающего здания.

Дебет 08 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражено возникновение нового объекта недвижимости — Помещение 1;

Читайте так же:  Территория посольства признается

Дебет 01, субсчет «Собственные основные средства» Кредит 08
— Помещение 1 включено в состав объектов ОС;

Дебет 08 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражено возникновение нового объекта недвижимости — Помещение 2;

Дебет 01, субсчет «Собственные основные средства» Кредит 08
— Помещение 2 включено в состав объектов ОС.

Налоговый учет

1. Налог на прибыль

Амортизируемым имуществом (основными средствами) в целях налогового учета признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Особенности организации и ведения налогового учета операций с амортизируемым имуществом определены в ст.ст. 322 и 323 НК РФ. Налогоплательщик определяет прибыль (убыток) от выбытия амортизируемого имущества на основании аналитического учета по каждому объекту на дату признания дохода (расхода). Аналитический учет должен содержать, в частности, информацию о первоначальной и остаточной стоимости выбывшего в отчетном (налоговом) периоде имущества, о сумме начисленной амортизации, о датах приобретения и выбытия имущества.

Вместе с тем гл. 25 НК РФ не предусмотрено вариантов отражения операций при возникновении объектов основных средств вследствие разделения находящегося в собственности налогоплательщика амортизируемого имущества. По сути, разделение здания в рассматриваемой ситуации сложно признать проведением его реконструкции, модернизации, технического перевооружения и прочих, влияющих на изменение первоначальной стоимости существующего объекта амортизируемого имущества (п. 2 ст. 257 НК РФ). В данном случае возникают два самостоятельных объекта основных средств, по каждому из которых должен осуществляться аналитический учет.

По нашему мнению, поскольку в рассматриваемой ситуации выбытие основного средства не связано с его реализацией, расходы, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации, включаются в состав внереализационных расходов (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

В свою очередь, стоимость новых помещений, принимаемых к учету как амортизируемое имущество, включается во внереализационные доходы налогоплательщика на основании п. 8 ст. 250 НК РФ. Оценка доходов в данном случае осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, но не ниже остаточной стоимости амортизируемого имущества, определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ. При этом информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком документально, что в рассматриваемой ситуации не представляет затруднений.

Напомним, что в силу п. 1 ст. 257 НК РФ остаточная стоимость основных средств (введенных в эксплуатацию после вступления в силу гл. 25 НК РФ) определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

По мнению Минфина России, изложенному в письме от 06.10.2011 N 03-03-06/1/632, для целей налогового учета стоимость помещений, на которые оформлены права собственности взамен права собственности на все здание, определяется исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади нового помещения за вычетом сумм начисленной амортизации по зданию, рассчитанной пропорционально площади вновь образованного помещения. При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания.

Учитывая изложенное, в налоговом учете у организации происходит выбытие здания, как объекта амортизируемого имущества, и возникает два новых объекта амортизируемого имущества. При этом на общий финансовый результат деятельности налогоплательщика указанные операции влияния не окажут, поскольку суммы внереализационного расхода и внереализационного дохода в общем случае совпадают.

2. НДС

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признаются передача на возмездной (или в отдельных случаях на безвозмездной) основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации объекта налогообложения не возникает.

Случаи, в которых суммы НДС, ранее принятые к вычету налогоплательщиком по основным средствам, подлежат восстановлению, определены п. 3 ст. 170 НК РФ. Указанным пунктом случай разделения (или иного преобразования) объекта недвижимости не предусмотрен.

Дополнительно рекомендуем ознакомиться с Энциклопедией хозяйственных ситуаций. Продажа недвижимости (подготовлено экспертами компании «Гарант»).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Горностаев Вячеслав

24 августа 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Видео (кликните для воспроизведения).

*(1) Уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прав на помещения в данной схеме не рассматривается. Сумма указанной пошлины включается в первоначальную стоимость в бухгалтерском учете и может также включаться в первоначальную стоимость в налоговом учете (п. 8 ПБУ 6/01, письмо Минфина России от 04.03.2010 N 03-03-06/1/113), также дополнительно смотрите в Энциклопедии хозяйственных ситуаций: «Платежи, связанные с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость».

Источники


  1. Пиголкин, Ю.И. Атлас по судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2015. — 726 c.

  2. Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2004. — 448 c.

  3. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.
  4. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
  5. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.
Разделение объекта недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here