Продажа недвижимости юридическим лицом

Описание страницы: продажа недвижимости юридическим лицом - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Сложности и пути их обхода при продаже квартиры юридическим лицом юридическому или физическому лицу

Если собственник недвижимости юридическое лицо – ООО, АО или другая по форме организация, она имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: продавать или покупать. Такие сделки отличаются от сделок между физическими лицами.

В статье расскажем о нюансах и условиях продажи квартиры с участием юридических лиц, какие могут быть риски продающей стороны.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Оформление сделки между организациями

Перед тем как заключать сделку нужно провести собрание акционеров и согласовать решение о купле-продаже общей недвижимости.

Также необходимо проверить содержание уставных документов, иногда там сказано, о том, что недвижимость нельзя продавать третьим лицам.

В этом случае меняют устав, а потом проводят сделку.

Самое важное в сделке между двумя юр лицами – согласие учредителей и акционеров обеих организаций на куплю или продажу, соответственно. Согласие оформляют в письменном виде.

Форма документа зависит от типа собственности: протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.

Советуем прочитать:

Необходимые документы

Пакеты документов для сторон различаются.

Для покупателя:

  • копия Устава компании;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • согласие учредителей на сделку;
  • доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
  • паспорт директора организации или доверенного лица.

Для продавца:

  • паспорт или учредительные документы юрлица;
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП;
  • выписка из реестра, которая подтверждает, что у недвижимости нет обременений;
  • договоры приватизации, купли-продажи и другие документы, подтверждающие на каком основании у продавца возникло право собственности;
  • технический план и экспликация помещения из БТИ, которая подтверждает, что квартиру не перепланировали незаконно;
  • выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире никто не прописан;
  • выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который подтверждает, что нет долгов по ЖКХ.

Самый главный документ в сделках с недвижимостью – договор купли-продажи. Его составляют, учитывая требования гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

В договоре должны быть указаны:
  1. Предмет сделки;
  2. Цена объекта недвижимости;
  3. Права и обязанности сторон;
  4. Наличие обременений;
  5. Условия расторжения договора.

Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие регистрации договора влечет его недействительность.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Утратил силу.

Порядок проведения

Схема действий для оформления сделки следующая:

  1. Организации обсуждают условия купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывают предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
  3. Подписывают основной договор купли-продажи.
  4. Представители обеих компаний проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Покупатель оплачивает остаток по договору купли-продажи.
  6. Стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

Нюансы и особенности

Документы для государственной регистрации сделки передают в региональное отделение Росреестра или в МФЦ. После юридическое лицо-покупатель получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на квартиру.

Риски продающей стороны

Чем рискует продавец – юрлицо:

    Деньги. Самый безопасный способ оплаты такой крупной покупки как квартира – банковская ячейка.
  • наличные могут быть поддельными;
  • при переводе на банковский счёт можно ошибиться при вводе реквизитов;
  • безналичным способом можно оплатить недвижимость, только после регистрации перехода права собственности.
  • Недействительность сделки. Нужно тщательно проверять документы, особенно подтверждающие согласие всех учредителей ООО. В этой области часто бывают подводные камни.
  • Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд и признать документ недействительным, а сделку незаконной. Поскольку подобные сделки с недвижимостью компании не могут проходить без согласия всех учредителей фирмы.

    Также необходимо проверить согласие на покупку учредителей компании-покупателя.

    Затраты собственника

    Организация, которая продаёт квартиру, должна будет заплатить налоги. Если компания использует упрощенную схему налогообложения, НДС можно не платить. Согласно пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Правда, «упрощёнкой» пользуются только небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

    Сделка по недвижимости между фирмой и частником

    Компания должна провести собрание всех учредителей и зафиксировать их согласие на сделку квартиры в протоколе. После нужно подготовить пакет документов.

    [2]

    Необходимые документы

    Документация для продавца и покупателя, также как и в случае со сделкой между двумя юрлицами, будет различаться.

    Для продавца-юрлица:

    • выписка из ЕГРП;
    • выписка из ЕГРЮЛ;
    • независимая оценка недвижимости;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельство права собственности;
    • кадастровый паспорт;
    • уставные документы организации;
    • заявление о переходе права собственности;
    • справку о крупности сделки;
    • доверенность, если от юрлица действует доверенное лицо;
    • справку об отсутствии обременений;
    • согласие всех учредителей компании на продажу недвижимости;
    • свидетельство о постановке в налоговом органе;
    • выписка о зарегистрированных правах.

    Для покупателя физлица:

    • паспорт РФ;
    • заявление о новом праве на собственность;
    • чек об оплате госпошлины.

    Порядок проведения

    1. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи.
    2. Выдать покупателю доверенность от юрлица на представление интересов при регистрации перехода права собственности на квартиру.
    3. Покупатель едет по месту нахождения квартиры, получает технический план в БТИ (если нужно), сдает документы в Росреестр, через 20 дней получает свидетельство о праве собственности.
    Читайте так же:  Исполняющий обязанности

    Нюансы и особенности

    Физические лица опасаются сделок с квартирой с юридическими лицами, поэтому для того, чтобы продать собственность фирме они чаще всего нанимают профессиональных юристов, которые знают «подводные камни» процесса купли-продажи недвижимости.

    Компания-продавец должна быть готова к тщательным проверкам документов со стороны юриста покупателя. Будут проверять данные из Росреестра, информацию о предыдущем собственнике и может ли он оспорить право собственности, изучать соглашение о продаже недвижимости от всех акционеров.

    Риски фирмы

    Продавец- юридическое лицо рискует при оплате покупки. У безналичной сделки нет лимита оплаты.

    Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

    Покупатель может перевести деньги на банковский счёт или ячейку. Другие способы оплаты могут быть мошенническими. Также важно проверить документацию физлица.

    Затраты собственника

    Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал. После продажи квартиры платят налог на прибыль.

    [1]

    Юридическое лицо может законно продать квартиру другой организации или физическому лицу. Главное, подготовить необходимые документы и учитывать возможные риски. А после продажи недвижимости обязательно заплатить налоги.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Нюансы договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом

    Сделка купли-продажи недвижимости сопровождается определёнными рисками, особенно если одну из сторон представляет юридическое лицо.

    Для благополучного исхода нужно не только грамотно составить соглашение, но и знать, какие документы проверять перед тем, как поставить подпись в договоре. В данной статье мы рассмотрим все особенности оформления договора и за что нужно будет заплатить.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-60-24 . Это быстро и бесплатно !

    Законные требования

    Сам договор может быть оформлен как самостоятельно, продавцом и покупателем, так и риэлтором либо уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет только нотариально заверенное соглашение, подписанное обеими сторонами.

    Согласно статье 160 Гражданского кодекса РФ, договор составляется в письменном виде. Обязательными пунктами являются:

    Статья 317 ГК РФ утверждает, что сделка заключается только в рублях, и если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должно быть указанно значение её конвертации в рублях.

    Статья 317 ГК РФ. Валюта денежных обязательств

    1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140).
    2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
    3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

    Договор купли-продажи жилого помещения, а точнее переход права собственности на неё, по статье 551 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Подготовка к подписанию

    Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.

    Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.

    В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.

    Пакет документов, если продавец физлицо

    Как правило, покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица, но если заключает сделку в этом качестве организация, необходимы следующие бумаги:
    1. документ, подтверждающий личность покупателя;
    2. аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
    3. устав организации;
    4. документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
    5. свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
    6. кадастровый паспорт;
    7. справка по форме 9 из ЖЭКа;
    8. справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.

    Пакет документов, если собственник юрлицо

    Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.

    Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:

    • разрешение на строительство;
    • свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
    • проектная документация на объект;
    • проектная декларация.

    Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:

    1. свидетельство о регистрации и ИНН;
    2. выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

    Особенности оформления

    Для соглашения купли-продажи жилого помещения, независимо от характеристик сторон сделки как субъектов правовых отношений, существует расширенный список необходимых условий:
    • Гражданский кодекс предъявляет повышенные требования к предмету такой сделки – в договоре должны быть указаны точные данные о расположении жилплощади, в частности о месте расположения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
    • Установление стоимости возможно двумя способами – за единицу площади или за всё помещение в целом.
    • В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования объектом после перехода права собственности покупателю, с уточнением их прав на жилплощадь- это могут быть наниматели и их сожители, арендаторы, лица, проживающие в помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного проживания с иждивением.
    Читайте так же:  Где получить инн в

    Зарегистрировать благополучно составленный договор можно в ближайшем отделении Многофункционального центра или через Росреестр. Для этого нужно заполнить на выдаваемом на месте бланке заявление на регистрацию договора и подать его вместе с вышеперечисленными документами, оплатив госпошлину:

    • 2 000 рублей – для физических лиц;
    • 22 000 – для юридических.

    Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:

    1. покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
    2. компания работает по общей системе налогообложения.

    А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.

    Если продавец физлицо

    В случае, если жилплощадь находилась у владельца в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, он обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц (НДФЛ) после реализации квартиры или дома в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ставка сбора -13 %, при этом с 2016 года эта сумма должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ).

    Если собственник юрлицо

    В том случае, когда недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, подоходный налог вычисляется по-другому и зависит от применяемого налогового режима:
    • при использовании УСН «Доходы» – ставка 6% от суммы выручки;
    • при УСН «Доходы минус расходы» – 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
    • с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
    • при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.

    Вышеуказанные налоговые режимы действуют при реализации коммерческой и нежилой недвижимости. При ликвидации предприятия они не применимы, и продажа происходит с уплатой налога по ставке 13%. Если предметом сделки при продаже юридическим лицом является жилое помещение, продавцом выплачивается только подоходный налог, как и физическим.

    Договор купли-продажи это основной документ при передаче прав на недвижимость, а его заключение – самый ответственный момент сделки. Полный пакет документов, находящийся на руках у продавца, не только застрахует от нежелательных последствий, но и сподвигнет покупателя скорее согласится на сделку.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    +7 (812) 425-60-24 (Москва)

    Продажа недвижимости юридическим лицом

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    У ООО на балансе имеются объекты недвижимости — машино-места (имеются свидетельства о регистрации на каждый объект недвижимости). Юридическое лицо намерено продать свое имущество (два машино-места стоимостью 4 000 000 руб. каждое) физическому лицу. Можно ли произвести расчет по договору купли-продажи указанных объектов наличными денежными средствами при условии отсутствия у организации контрольно-кассовой техники? Какие штрафные санкции, в каком размере и со стороны каких органов могут быть применены к организации в случае принятия наличных денежных средств от физического лица в кассу предприятия (с дальнейшим внесением в банк на расчетный счет)?

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Продажа недвижимости юридическим лицом

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    ООО применяет УСН (налоговая ставка 15%) и ЕНВД. Хочет передать (продать) недвижимое имущество (магазин по продаже запасных частей) единственному учредителю — физическому лицу, являющемуся также и директором ООО. Имущество было создано и введено в эксплуатацию в 2017 году. Кадастровая стоимость — 26 500 000 руб.
    Здание расположено в станице Брюховецкой Брюховецкого района Краснодарского края.
    Система налогообложения в виде ЕНВД применяется ООО в отношении розничной торговли запчастями. В отношении иных видов деятельности всегда применялась УСН.
    При регистрации ООО такой вид деятельности, как «продажа недвижимости», не заявлялся.
    Здание магазина было введено в эксплуатацию, однако до продажи фактически не использовалось ООО в каком-либо из осуществляемых видов деятельности. Расходы на строительство здания были учтены ООО в 2017 году в рамках УСН.
    Учредитель организации не является ИП.
    Каков порядок налогообложения у сторон при совершении сделки купли-продажи здания магазина?

    Обоснование вывода:
    В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ в рассматриваемой ситуации ООО вправе использовать указанное в вопросе недвижимое имущество по своему усмотрению любым законным образом, в том числе продать его участнику общества. Для этого достаточно заключить соответствующий договор в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161, ст. 434, ст. 454 ГК РФ), а факт передачи имущества приобретателю подтвердить документально (например передаточным актом).
    Сделки по реализации основных средств, являющихся недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ). Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

    Читайте так же:  Договор поставки предоплата

    Налогообложение ООО

    Доходы и расходы ООО

    Налогообложение физического лица

    Налоговый вычет по НДФЛ

    В отношении приобретенного объекта нежилой недвижимости у физического лица отсутствует право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

    Налог на имущество физических лиц

    На основании ст. 400, пп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ физические лица*(1), имеющие в собственности нежилые здания, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц (далее — налог).
    Налоговые ставки по налогу устанавливаются в том числе нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы с учетом положений п. 5 ст. 406 НК РФ. Органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогу (п. 1 ст. 406 НК РФ, п. 2 ст. 399 НК РФ)*(2).
    Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом (п. 2 ст. 409 НК РФ).
    Смотрите также Энциклопедию решений. Налог на имущество физических лиц, Энциклопедию решений. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц.

    Взаимозависимость продавца и покупателя

    Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
    — Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД;
    — Энциклопедия решений. Учет приобретения основных средств при совмещении УСН и ЕНВД;
    — Энциклопедия решений. Расходы на приобретение основных средств при УСН;
    — УСН. Нюансы учета «ранней» продажи основных средств (Е. Лазукова, журнал «Актуальная бухгалтерия», N 9, сентябрь 2015 г.);
    — Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами;
    — Энциклопедия решений. НДФЛ с материальной выгоды от сделок между взаимозависимыми лицами.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    аудитор Овчинникова Светлана

    Ответ прошел контроль качества

    5 апреля 2018 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    ————————————————————————-
    *(1) Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ в целях НК РФ к физическим лицам относятся граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства. Индивидуальные предприниматели — это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
    *(2) В Вашем случае следует руководствоваться Решением Совета Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района Краснодарского края от 30.09.2016. N 143 «О налоге на имущество физических лиц».

    Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

    Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

    Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

    Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

    В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

    Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

    Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

    Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

    Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

    Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

    Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

    Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

    [3]

    Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

    Читайте так же:  Удержание профсоюзных взносов

    Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

    Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

    Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

    Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

    Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

    Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

    Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

    Продажа юрлицом нежилого помещения ниже кадастр.стоимости

    Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

    Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

    Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
    Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

    Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

    Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим

    Ст. 130 и 213 ГК РФ предусматривают, что каждый человек в России вправе иметь в собственности любое имущество и распоряжаться им – если нет на то специально оговоренного в законе запрета.

    В отношении недвижимости, в том числе и нежилой, таких ограничений нет – и потому гражданин может ей владеть и при желании продавать. Но как это сделать правильно, не нарушив в процессе продажи нормы законодательства?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Особенности покупки

    Договор купли-продажи, заключённый в отношении недвижимости, регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Формально там нет никаких особых норм, касающихся только продавцов-физлиц и продажи конкретно нежилых объектов, однако на практике есть моменты, которые надо иметь в виду.

    Главный из них – это правовое положение продавца. Если с право- и дееспособностью организаций всё ясно, то продавец-человек может:

    • быть несовершеннолетним – и тогда требуется согласие не только его законных представителей, но в некоторых случаях и органов опеки;
    • быть ограниченным в дееспособности – и тогда от его имени будет действовать опекун или попечитель;
    • находиться в заблуждении относительно сущности сделки;
    • действовать под насилием или его угрозой.

    В первых двух случаях требуется совершать сделку, получив согласие всех уполномоченных лиц, а в двух последних дело кончится тем, что сделка окажется недействительной.

    Общие этапы

    Сделка между двумя физическими лицами

    В том случае, если один человек покупает у другого нежилую недвижимость (например, гараж, сарай, ангар и т. д.), возможны два типа отношений:

    • Оба выступают как ИП. В этом случае сделка, по сути, ничем, кроме суммы пошлины за регистрацию права, не будет отличаться от той, которая может быть между организациями.
    • Оба (или хотя бы покупатель) являются обычными гражданами, покупающими недвижимость для своих личных нужд. В этой ситуации будут отличия в порядке налогообложения.

    Сама же по себе сделка будет для двух физических лиц состоять из следующих этапов:

    1. Поиск второй стороны. На этой стадии продавец ищет покупателя, а покупатель – продавца.
    2. Проверка правового статуса – насколько дееспособны покупатель и продавец, и нет ли ограничений на сделку.
    3. Согласование условий сделки. Обсуждается цена, порядок выплат и другие существенные вопросы.
    4. Заключение договора купли-продажи. Обговорив основные условия, стороны либо сами готовят документ, либо заказывают его у юриста или риелтора. Нотариальная регистрация не требуется.
    5. Регистрация. Сам по себе договор с 2013 года в реестр не вносится – а вот права в ЕГРН регистрируются. Поэтому, в силу ст.551 ГК РФ, требуется обращаться в Росреестр или МФЦ. Лишь с этого момента договор вступает в силу.
    6. Акт передачи. Он не обязателен по закону, но крайне желателен, поскольку избавляет стороны от возможных претензий по поводу качества переданного объекта.
    • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
    • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
    Читайте так же:  Коэффициент работы на высоте

    Между физическим и юридическим лицом

    В том случае, если покупателем выступает организация, процедура заключения договора выглядит примерно так же – с той лишь разницей, что нужно проверять полномочия представителя, а не дееспособность покупателя. В остальном же структура сделки будет той же.

    Какие нужно требовать документы?

    С покупателя

    От покупателя при сделке потребуются:

    1. Экземпляр договора.
    2. Документы, подтверждающие личность либо регистрацию организации (если покупает компания).
    3. Платёжные документы, если оплата производилась безналичным способом.

    С продавца

    От продавца нужны будут:

    1. Подтверждающие личность документы – либо копия доверенности, если сделка совершается через представителя.
    2. Если есть ограничение в дееспособности – согласие контролирующих органов.
    3. Кадастровый паспорт и техпаспорт на помещение.
    4. Выписка из ЕГРН.
    5. Справка о стоимости объекта.

    Договор купли-продажи – на какие пункты обратить особое внимание?

    Заключая договор относительно нежилого помещения, сторонам следует особое внимание обратить на следующие пункты:

    1. Кто является владельцем? В том случае, если помещение в долевой собственности, нужно согласие всех собственников.
    2. Как будет оплачиваться цена?
    3. Как будет осуществляться передача объекта.
    4. В каком порядке будет проходить регистрация права в ЕГРН.

    В зависимости от конкретных обстоятельств надо будет наблюдать и за другими пунктами.

    Налогообложение

    Для сделок по продаже недвижимости, не связанных с предпринимательством, установлено, что если объект был в собственности (согласно данным ЕГРН) больше, чем 3 года, то НДФЛ не платится (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Больше того, в этом случае гражданин не обязан даже подавать декларацию и указывать в ней совершённую сделку.

    Однако тут есть ряд тонкостей:

    • Если здание или помещение ранее тем же лицом сдавались в аренду – ситуация спорная. В большинстве случаев это не считается предпринимательством, и потому, согласно приведённой выше норме, НДФЛ уплачивать не надо. Однако налоговая инспекция может попытаться доказать другое. Если ранее гражданин был зарегистрирован как ИП, а затем прекратил деятельность и снялся с учёта – вероятность обойтись без уплаты налога крайне низка, хотя и не равна нулю.
    • Срок отсчитывается двояко. Если объект изначально возводился или приобретался как нежилой – то три года считаются с момента приобретения или регистрации нового объекта в ЕГРН. Но если произошла смена статуса (например, гражданин перевёл принадлежащую ему квартиру на первом этаже в нежилой фонд, рассчитывая её затем продать какой-нибудь компании под офис или магазин) – то срок надлежит считать именно с момента перевода, сколько бы ранее гражданин этим объектом не владел.

    Но базу по исчислению можно уменьшить, воспользовавшись одним из двух вариантов (ст.220 НК РФ):

    1. Получить вычет либо в размере 250 тысяч рублей (если цена продажи больше), либо на полную цену проданного объекта (если он дешевле 250 тысяч). То есть, к примеру, продав помещение за 1 500 000 рублей, налоги он будет платить лишь с 1 250 000 рублей.
    2. Уменьшить базу по НДФЛ на сумму расходов, ранее понесенных в связи с этим объектом. В приведённом выше примере это означает, что если помещение было приобретено полтора года назад за 1 миллион, а затем в ремонт были вложены ещё 50 тысяч рублей, то платить придётся НДФЛ лишь с 450 тысяч. При этом, разумеется, все понесённые расходы должны быть документально подтверждены.

    Наконец, если продажа была произведена в рамках деятельности ИП, то по УСН платятся 6%. Но здесь есть свои подводные камни:

    • Стоимость сделки не должна быть выше 600 тысяч рублей. Иначе вместо УСН придётся платить по ОСН – а это в итоге оказывается больше, чем даже 13% по НДФЛ безо всяких вычетов.
    • Если в ОКВЭД при регистрации не была указана деятельность, связанная с торговлей недвижимостью, в ИФНС могут придраться и потребовать платить не 6% по УСН, а 13% по НДФЛ.

    Регистрация осуществленной сделки

    После того, как договор подписан, необходимо совершить регистрацию сделки в ЕГРН. Сделать это можно либо в органах Росреестра – либо через МФЦ города.

    Для этого потребуется предоставить:

    • Сам договор.
    • Квитанцию об оплате госпошлины. Для граждан она равна 2 000 рублей, для организаций – 22 тысячи.
    • Заявление установленного образца.
    • Копию и оригинал доверенности, если сделка ведётся через посредников.

    Заключение

    Легко заметить, что несмотря на все сложности, продажа недвижимости физлицом мало отличается от продажи организацией. Таким образом, все проблемы являются решаемыми. Важно лишь внимательно отнестись к пакету документов.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь для бизнесменов / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2015. — 496 c.

    2. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.

    3. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.
    4. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.
    5. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.
    Продажа недвижимости юридическим лицом
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here