Прекращение ипотеки в силу закона

Описание страницы: прекращение ипотеки в силу закона - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Прекращение ипотеки в силу закона

Требования о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи удовлетворены поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа, предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры расторгнут заочным решением суда., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются:

Истец обратился в суд с иском к ООО «Агентство по ипотечному кредитованию», . о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке.
Удовлетворяя требования Кратселева Р.Е. о прекращении ипотеки в отношении квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке, Суд первой инстанции исходил из того, что договор займа от 17 апреля 2008г. в части установления ипотеки данного жилого помещения, является ничтожным, поскольку ответчики собственниками спорной квартиры не являются в связи с расторжением договора купли-продажи квартиры в судебном порядке.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения краевым судом, при этом кассационной инстанцией указано следующее.

«Судебная коллегия считает вывод суда об удовлетворении исковых требований Крастелева Р.Е., о прекращении ипотеки на спорную квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке правильным, поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа от 17 апреля 2008г. предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры от 17 апреля 2008г. расторгнут заочным решением суда от 16 ноября 2009г., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются, иные, предусмотренные статьей 25 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» и пунктом 4 статьи 29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основания для погашения регистрационной записи отсутствуют, в связи с чем ипотека на данное жилое помещение может быть прекращена». ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57)

Поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ, в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства:

Истец обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о прекращении ипотеки. Указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО1, приобрела земельный участок. Пунктом 2 договора предусматривалась уплата покупателем покупной цены в день получения документов после государственной регистрации права собственности, до полного расчета сторон земельный участок находится в залоге у продавца. Расчет с продавцом был произведен надлежащим образом. В настоящее время возможность подачи такого заявления отсутствует, поскольку ФИО1 умерла.

Суд требования удовлетворил. Краевой суд решение суда оставил без изменения, указав, что поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ , в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ).

Судом установлено, что обязательство, возникшее из обеспеченного ипотекой договора купли-продажи от 04 августа 2005 г. прекратилось его надлежащим исполнением.

Из материалов дела видно, что указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан покупателю, а покупная цена уплачена продавцу в день получения документов после государственной регистрации перехода права.

Судебная коллегия дополнила резолютивную часть решения следующим: «Ипотеку земельного участка, возникшую из договора купли-продажи от . заключенного между ФИО1 и истицей прекратить». ( Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966)

Ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке:

И.Е. обратился в суд с иском к М.Р. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество — квартиру.
Е.Е. предъявила И.Е., М.Р. встречный иск о признании обременения в виде ипотеки указанной квартиры отсутствующим, в связи с погашением долга по договору займа и уклонением сторон от регистрации прекращения записи об ипотеке.

Встречные исковые требования судом удовлетворены, при этом судом указано следующее.

Из расписки И.Е.следует, что последний получил 400000 рублей в счет погашения договора займа и полностью проценты по данному договору, претензий к М.Р. не имеет.

Утверждения И.Е. и М.Р. о том, что между ними в этот же день был заключен еще один договор займа на сумму 2500000 рублей, которые М.Р. не вернул, поэтому обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось по обоим договорам займа, суд правильно признал необоснованными, так как согласно ст.ст. 2, 3, 9, 50 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке. Таковым обязательством является заем в сумме 400000 рублей. ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010)

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона:

Судами рассматривались дела по искам залогодателей о прекращении ипотеки в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства. (п.п.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ ). Данная категория дел представляет незначительную часть. Основанием исковых требование является отсутствие залогодержателя и его невозможностью явиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога. Такие иски в основном рассматриваются по последнему известному месту жительства ответчика, в качестве его представителя судом назначается адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ.

По делу решением суда удовлетворены исковые требования З. к М-ву А., М-ву Д., Г., М-ой В. о прекращении ипотеки удовлетворены. Прекращена ипотека в силу закона, зарегистрированная 28.07.2000 г., на жилой дом, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. 352 ГК РФ, согласно которым залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Установлено, что по договору купли-продажи от 26.06.2000г. М-ов А., М-ов С., М-ов Д., Г., М-ова В. передали в собственность З. по одной пятой доли, а в целом жилой дом литер А, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина. Условиями договора определена цена объекта недвижимости — 16 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцам в следующем порядке: до подписания договора оплачивается 10 000 руб., оставшаяся сумма 6 000 руб. оплачивается в срок до 15.09.2000г. В обеспечение условий об оплате по договору, зарегистрирована ипотека в силу закона.

Читайте так же:  Срок возврата товара

Согласно расписке от 04.10.2000, заверенной нотариусом Л., М-ов А. получил от З. деньги в сумме 6 000 рублей по договору купли-продажи от 26.06.2000г.

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки) , рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Верховный суд прекратил залог по основанию, которого нет в ГК

Обязательство прекращается исполнением. Поэтому нельзя прекратить ипотеку на квартиру, если она полностью не оплачена. Но все не так однозначно, показывает пример дела Полуниных. Верховный суд принял во внимание встречный иск залогодержателя, который требовал обратить взыскание на квартиру. Результат его рассмотрения может прекратить залог. Пусть Гражданский кодекс этого прямо не предусматривает, но это соответствует смыслу его норм и самого обременения, считают в ВС.

Когда истекает срок давности по главному требованию, заканчивается и «срок годности» залога, поскольку залогодержатель уже не может обратить взыскание на имущество в одностороннем порядке (если стороны не договорились об ином), разъяснил ВС в деле № 84-КГ16-7. По мнению коллегии под председательством Вячеслава Горшкова, это следует из совокупности норм Гражданского кодекса, которые связывают основное и акцессорное обязательство и устанавливают, что реализация залога происходит по решению суда (ст. 207, 352, 348, 349). Обременение прекращается и в тех случаях, когда суд отклоняет требования залогодержателя, поскольку второй раз обратиться с тем же иском невозможно.

До Верховного суда дошла несостоявшаяся покупательница квартиры Элина Полунина*. В декабре 2011 году они с мужем и его сыном Игорем Полуниным* продали свою трехкомнатную квартиру за 2,2 млн руб. А в 2012-м она договорилась купить у последнего однокомнатную в два раза дешевле. 28 апреля 2012 года в Росреестре зарегистрировали право собственности за новой владелицей и ипотеку в силу закона – поскольку деньги, согласно договору, перечислялись через день после регистрации. Но были ли они выплачены полностью, однозначно неизвестно: версии участников событий разошлись.

Полунина утверждала, что сделкой про продаже трехкомнатной квартиры занимался Игорь Полунин, который получил по ней все деньги, включая 733 тыс. – долю Полуниной. По ее словам, она не возражала, поскольку доверяла ему. Они якобы договорились, что он купит Полуниной взамен полученной суммы другую квартиру, но вместо этого он «ввел ее в заблуждение» касательно порядка выплат. Полунин, в свою очередь, настаивал, что покупательница совсем отказалась платить, и он не получал от нее никаких денег. В начале 2015-го он подал иск о расторжении договора купли-продажи, который суд оставил без рассмотрения. А Полунина перечислила на его счет 375 тыс. руб. (это часть стоимости новой квартиры, которую она должна была заплатить), после чего в сентябре 2015 года подала иск о прекращении ипотеки. Полунин на этот раз ответил встречным иском: потребовал 733 тыс. руб. (это, по его версии, оставшаяся часть долга), 273 тыс. руб. процентов за задержку выплаты, а также обратить взыскание на заложенную квартиру.

М-6890/2015). Первоначальный иск несостоятелен, поскольку не доказано, что Полунин получил чужие деньги от продажи трехкомнатной квартиры (выписка из банка не позволяла об этом однозначно сказать, счел суд). «Следовательно, поскольку обеспеченное ипотекой квартиры обязательство не прекращено надлежащим исполнением, в силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ не может считаться прекращенным и обеспечивающий его залог», – рассудил в своем решении Константин Шибанов. А по встречным требованиям истек срок давности, пришел к выводу он. Эти выводы подтвердила апелляция.

Но Верховный суд исправил коллег по вопросу прекращения залога. Раз залогодержатель пропустил срок исковой давности и получил отказ в требованиях, у него нет возможности обратить взыскание на квартиру в судебном порядке. Других сценариев в договоре стороны не предусмотрели. Значит, залог утратил свою обеспечительную функцию и теряет силу, пусть даже в п. 1 ст. 352 ГК нет такого основания его прекращения, написано в определении Верховного суда. А Полунина, заявляя об отсутствии долга, и стремилась прекратить залог – потому что обратить на него взыскание было уже невозможно. При этом очередность требований (первого и встречного иска) значения не имеет, на всякий случай уточнил ВС и отправил вопрос об ипотеке на пересмотр в Новгородский областной суд.

Прекращение ипотеки в силу закона

Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон ( закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного , Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению. отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Как, например отмечено в » Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенного Астраханским областным судом, «в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

  • о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
  • об оспаривании договора залога,
  • об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
  • о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства».

Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.

Решение суда о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона № 2-9410/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2017 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Морозовой Л.С.

при секретаре Мороз Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кополухиной Алёны Владимировны к ООО «КапиталРост», Тениной Наталье Петровне о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

В судебное заседание истец Кополухина А.В. не явилась, о слушании дела извещена надлежаще, обеспечила явку представителя Шамгунову Т.Н., которая в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Читайте так же:  Заявление о возбуждении исполнительного

Ответчик Тенина Н.П. в суд не явилась, о слушании дела извещена надлежаще обеспечила явку представителя Спирина А.И., который в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что 15 августа 2016 года между Тениной Н.П. и Кополухиной А.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Красноярский на сумму 2 000 000 рублей. Именно за эту сумму ответчик продала истице дом и земельный участок. Поскольку у истицы были какие-то проблемы с получением, перечислением материнского капитала, Тенина Н.П. пошла ей на встречу и они подписали 15 августа 2016 года договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: на сумму 1 000 000 рублей, который представили в Управление Росреестра по Красноярскому краю. Поскольку до настоящего времени истец с Тениной не произвела полный расчет по договору на сумму 2 000 000 рублей, то оснований для прекращения обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: не имеется.

Ответчик ООО «КапиталРост» в суд не явился, о слушании дела извещен надлежаще, о причинах неявки не уведомил.

Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 11 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 58 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как видно из материалов дела, 15 августа 2016 года между Тениной Н.П. (продавец) и Кополухиной А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:

20 августа 2016 года органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю была произведена регистрация права собственности истца на указанный жилой дом и земельный участок и регистрация ипотеки в силу закона в пользу ООО «КапиталРост» и Тениной Н.П.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что Кополухина А.В. произвела полный расчет с продавцом (выплатила 1 000 000 рублей) по договору купли-продажи от 15 августа 2016 года, что подтверждается расписками, квитанциями, платежным поручением, а также произвела полный расчет с ООО «КапиталРост» по договору займа (ипотеки) № на приобретение недвижимого имущества от 12 августа 2016 года, что подтверждается справкой от 22 июня 2017 года, выданной ООО «КапиталРост», согласно которой Кополухина А.В. свои обязательства по данному договору исполнила в полном объеме.

Доводы представителя ответчика о том, что истец не произвел полный расчет по договору купли-продажи от 15 августа 2016 года, заключенный на сумму 2 000 000 рублей, суд не принимает во внимание, так как запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ООО «КапиталРост» и Тениной Н.П. внесена на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 15 августа 2016 года, заключенного на сумму 1 000 000 рублей, обязательства по которому истцом исполнены в полном объеме.

Учитывая, что представленными доказательствами подтверждено исполнения Кополухиной А.В. обязательств в рамках договора купли-продажи от 15 августа 2016 года и договора займа от 12 августа 2016 года, а со стороны ответчиков чинятся препятствия на снятие обременения, то требование о прекращении обременения на жилой дом и земельный участок зарегистрированное в силу закона подлежат удовлетворению. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

исковые требования Кополухиной Алёны Владимировны удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площади 102.6 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка, общей площадью 1078 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу:

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Л.С. Морозова

Решение в окончательной форме изготовлено: 13.08.2017

Решения судов в категории «Споры, связанные с землепользованием -> Об устранении препятствий в пользовании земельными участками и объектами недвижимости»

муниципальное образование г. Красноярск в лице администрации Октябрьского района в г.Красноярске обратилось в суд с иском к Савченко Ольге Петровне об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Требования мотивированы тем, что в соот.

Шарова Ю.П. обратилась в суд с иском и просила обязать СНТ «Кедр» убрать с границы ее земельного участка столб линии электропередач; ликвидировать повреждения ворот, привести их внешний вид в первоначальное положение; взыскать в ее пользу судебные.

Прекращение ипотеки в силу закона

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Читайте так же:  Охранная зона теплосети

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Споры о прекращении ипотеки

Споры о заключении договора ипотеки, изменение условий договора ипотеки

II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.

Исковые требования:

Пересмотреть в кассационном порядке судебные акты о признании недействительным договора залога (ипотеки).

Решение суда:

Отказано в передаче дела для рассмотрения судом кассационной инстанции.

Позиция суда:

Между истцом и банком был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным, неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на ст.168, п.2 ст.434, ст.819, 820 ГК РФ, о ничтожности договора об открытии кредитной линии правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным договором, служит для обеспечения исполнения обязательства, установленного основным договором; в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.

Исковые требования:

Признать недействительным пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты договора купли-продажи.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Требования удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение, были признаны недействительным (ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой, распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение также признаются недействительными, т.к. основаны на недействительной сделке.

2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.

Видео (кликните для воспроизведения).

2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012, которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).

Исковые требования:

Признать договор залога (ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры поручительства.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Действия по заключению спорных сделок признаны как направленные исключительно на причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств, но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены чистыми активами должника, на протяжении значительного периода времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных средствах.

Исковые требования:

Признать заключенные договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены частично, договор ипотеки признан недействительным.

Позиция суда:

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Прекращение ипотеки в силу отказа залогодержателя

Прекращение ипотеки в силу отказа залогодержателя

Банку дважды предлагали забрать нереализованный предмет ипотеки, но после отказа, поручитель решил прекратить поручительство и ипотеку и даже нашел для этого неплохое основание. Вот только ВАС РФ отметил, что норму о прекращении ипотеки нельзя трактовать расширительно.

Определение о передаче дела № А55-3964/2011 в Президиум ВАС РФ от 29.11.2013 г.

Из материалов дела.

Общество выступило поручителем по кредитному договору. Когда Банк обратился с требованием к поручителю, тот уже находился на стадии добровольной ликвидации. Требования Банка были включены в четвертую очередь кредиторов. После чего объекты залога по кредитному договору Общество выставило на торги. Торги были проведены дважды, но оба раза признаны несостоявшимися. Тогда Общество предложило оставить за собой нереализованные объекты недвижимости, от чего Банк отказался. Вновь были назначены торги уже со снижением стоимости на 20 % от цены, определенной независимым оценщиком и с разделением объектов по лотам. Однако после того, как данные торги также были признаны несостоявшимися, Банк вновь не проявил желание оставить помещения за собой.Общество, посчитав наличие оснований для применения п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, обратилось в суд за признанием залога прекращенным. Но ВАС РФ посчитал, что в данном деле указанная статья применена быть не может.

Позиция ВАС РФ.

1. П. 5 ст. 58 Закона об ипотеке предусматривает прекращение ипотеки, если залогодержатель не воспользовался своим правом оставить предмет ипотеки за собой после признания повторных торгов несостоявшимися.

2. Однако данная норма применяется только когда, обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в установленном порядке (судебном или внесудебном) и при проведении публичных торгов.

3. В данном же деле торги проводились не в связи с обращением взыскания на предмет залога, а в связи с необходимостью удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого Общества.

4. В договоре стороны согласовали, что порядок обращения взыскания и реализация предмета ипотеки будут осуществляться в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Следовательно, условий об обращении взыскания во внесудебном порядке в договоре не содержится. А в судебном порядке взыскание на помещения не обращено.

5. Следовательно, предложение Общества об оставлении Банком нереализованного имущества можно расценивать как предложение об отступном, что не позволяет расширительно толковать норму п. 5 ст. 38 Закона об ипотеке.

[1]

Комментарий.

[2]

1. Задумка была хорошей, причем нижестоящие суды не приняли во внимание на то, в связи с чем были организованы торги, однако ВАС РФ указал, что право Общества, находящегося в процессе ликвидации, на реализацию имущества с целью удовлетворения требований кредиторов не может изменить порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.

2. Следует понимать, что общее правило о прекращении поручительства, в случае отказа кредитора принять надлежащее исполнение (п.3 ст. 367 ГК РФ) не применяется, когда кредитору предлагается отступное (ст. 407 ГК РФ). Об этом прямо сказано в п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством».

Читайте так же:  Фбуз как расшифровывается

3. Однако в том случае, если бы торги были связаны с обращением взыскания, то в отсутствии согласия Банка в течение месяца после объявления торгов несостоявшимися, ипотека была бы прекращена правомерно (см. Определение ВАС РФ от 16.10.2013 N ВАС-14494/13 по делу N А13-8232/2012).

p.s 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

Прекращение ипотеки

На основании, какого документа Росреестр может исключить запись о существующем обременении (ипотека в силу закона) — в нотариальном договоре купли-продажи объекта — отсрочка платежа, договор заключен между юридическим лицом — продавцом и физическими лицами — покупателями. Договор заключен 19.11.2015 года, расчет по договору — февраль 2016 г. До настоящего момента обременение не снято.

Запись об ипотеке можно исключить, представив в Рорсеестр совместное заявление продавца (залогодержателя) и покупателя (залогодателя). В ином случае, снять ипотеку можно будет только на основании решения суда.

Дело в том, что как указано в ч. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Системное толкование указанных норм права действительно позволяет установить, что в случае отсутствия возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно обязательным разъяснения Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, изложенных в абз. 4 п. 52 Постановления № 10/22 от 29.04.2010, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на прекращение ипотеки, является лицо, за которым зарегистрировано спорное обременение (залогодержатель). Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (абз. 1 п. 53 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

Аналогичные споры в частности приведены в Постановлении ФАС ЦО от 05.05.2010 № А14-17705-2009/596/26, Постановлении 5ААС от 23.01.2012 № А51-11362/2011.

«52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

[3]

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.*

53. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.*

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

54. При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости».

Как прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона. Образец искового заявления в суд

Краткое содержание:

Многие, приобретая жилье в ипотеку или с использованием средств материнского капитала, не знают, что при этом на жилье будет действовать обременение в виде ипотеки. Данное обременение устанавливается Росреестром, и его необходимо будет снимать после выполнения всех обязательств по оплате со стороны покупателя к продавцу.

Для того, чтобы снять обременение (ипотека), в силу закона продавцу и покупателю, т. е. собственнику и бывшему собственнику, необходимо подать совместное заявление в Росреестр для снятия обременения на жилье.

В том случае, если нет возможности подачи обоюдного заявления о снятии обременения, необходимо обращаться в суд с исковым заявлением, затем после вынесения судебного решения обратиться в Росреестр с этим решением и заявлением о снятии обременения.

Образец искового заявления в суд

Районный суд
Адрес:
Истец: М И А
Адрес:
Ответчик: Т Н А
Адрес:
Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
Госпошлина: 300 руб.

о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона

22 ноября 2016 года между мной, М И А, и К А Н был заключен договор купли-продажи, на основании которого я приобрела ½ долю жилого дома и ½ долю земельного участка, находящиеся по адресу: Российская Федерация. Право собственности истца зарегистрировано 25.11.2016 года за номером №0.

Читайте так же:  Срок погашения судимости

Согласно пункту 3 вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов составляла 450 000,00 (четыреста пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), из них 399 779,15 (триста девяносто девять тысяч семьсот семьдесят девять рублей пятнадцать копеек) руб. – стоимость жилого дома и 50 220,85 (пятьдесят тысяч двести двадцать рублей восемьдесят пять копеек) руб. – стоимость земельного участка.

В связи с тем, что вышеуказанные ½ доли жилого дома и земельного участка приобретались за счет средств материнского капитала, расчет между нами производился следующим образом (п. 4 договора купли-продажи): 1. Оплату за земельный участок в размере 50 220,85 (пятьдесят тысяч двести двадцать рублей восемьдесят пять копеек) руб. я передала К А Н до подписания договора наличными средствами, в подтверждение была составлена расписка; 2. Оплата за жилой дом в размере 399 779,15 (триста девяносто девять тысяч семьсот семьдесят девять рублей пятнадцать копеек) руб. производилась путем перечисления денежных средств материнского (семейного) капитала с расчетного счета Пенсионного фонда на расчетный счет К А Н.

В связи с тем, что вышеуказанные ½ доли жилого дома и земельного участка приобретались за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с федеральным законом « О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей » от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал: серия MK-111 № 0187240, выданному Управлением пенсионного фонда РФ К И А (М И А), дата выдачи 17.03.2016 г., соответственно при регистрации сделки возникло обременение – ипотека в силу закона.

31 января 2017 года умер К А Н – продавец. До его смерти заявление о прекращении ипотеки в силу закона истец и ответчик не подали, соответственно, обременение до настоящего времени не прекращено, запись об ипотеке не погашена. Наследником К А Н (продавца) является Т Н А.

Ипотека прекращается на основании заявления о снятии обременения с объектов недвижимого имущества, подаваемого в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Заявление подают две стороны: залогодатель и залогодержатель. В случае, если залогодатель умер, ипотека погашается на основании решения суда. С заявлением о погашении может обратиться в одностороннем порядке заинтересованное лицо.

В соответствии с п. 1 ст. 1 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 11 федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости) » государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости) » жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1. федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости) » установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В соответствии со ст. 25 федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости) » регистрационная запись об ипотеке погашается путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо по решению суда.

25 декабря 2016 года в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 19.10.2016 г. денежные средства в размере 399 779,15 (триста девяносто девять тысяч семьсот семьдесят девять рублей пятнадцать копеек) руб. были переведены с банковского счета истца на банковский счет К А Н, в связи с чем право на дополнительные меры государственной поддержки прекратилось с 26 декабря 2016 года.

Таким образом, свои обязательства перед К А Н, а равно и перед его наследником Т Н А по договору купли-продажи от 22.11.2016 г. я выполнила в полном объеме.

До настоящего времени я не имею возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих мне на праве собственности ½ доли жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако в соответствии со ст. 21 федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости) » прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 352, 408 ГК РФ, ст. 11, 21, 25, 29 федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости) » , ст. 131, 132 ГПК РФ,

прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении ½ доли жилого дома, кадастровый номер и ½ доли земельного участка, кадастровый номер, расположенных по адресу:

Приложения:

Копия искового заявления в 2 экземплярах

Свидетельство о смерти К А Н

Копия договора купли-продажи от 22.11.2016 г.

Расписка о передаче денежных средств

Справка о размере материнского (семейного) капитала от 22.01.2019 г.

Видео (кликните для воспроизведения).

Квитанция об оплате государственной пошлины

Источники


  1. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.

  2. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.

  3. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
  4. Лившиц, Р.З.; Чубайс, Б.М. Трудовой договор; М.: Наука, 2011. — 174 c.
  5. Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.
Прекращение ипотеки в силу закона
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here