Права на недвижимое имущество

Описание страницы: права на недвижимое имущество - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Обратимся к практике разрешения судебных споров, связанных с отсутствием государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые подлежат государственной регистрации

Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

П. 1 ст. 131 ГК РФ определяет объекты государственной регистрации:

  • а) права собственности;
  • б) другие вещные права;
  • в) ограничения этих прав;
  • г) их возникновение;
  • д) их переход;
  • е) их прекращение.

В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

  • а) право собственности;
  • б) право хозяйственного ведения;
  • в) право оперативного управления;
  • г) право пожизненного наследуемого владения;
  • д) право постоянного пользования;
  • е) ипотека;
  • ж) сервитуты;
  • з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не является. В то же время его нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами. Данное положение является весьма существенным для дальнейшего нормотворчества в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишая органы исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащие регистрации, ГК РФ наделил этим правом только законодателя. При этом следует отметить, что в силу п. «о» ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишь федеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Федерации.

Но возникает и иной вопрос: о соотношении норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения, то, очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Читайте так же:  Фз 173 о валютном

Второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации. Данное положение имеет весьма существенное практическое значение, прежде всего, для определения момента возникновения права, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации. Таким образом, если право собственности в ряде случаев возникает лишь с момента его регистрации, то права членов семьи собственника на жилое помещение возникают независимо от регистрации из двух юридических фактов — членства в семье собственника и проживания в принадлежащем собственнику помещении.

Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая полагает, что «в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации».13

Но такая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий. Основная задача регистрации вещных прав и их ограничений — защита интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.

В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее из договора жилищного найма право пользования жилым помещением, безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта недвижимости на период действия договора. Вместе с тем закон не включает ни договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить нанимателя возможности зарегистрировать свои права по договору.

Поэтому представляется необходимым в законодательстве выделить четко права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации.

В пункте 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение. В связи с этим возникает вопрос: в каком соотношении с точки зрения объекта регистрации находятся вышеперечисленные понятия и как это соотношение должно отражаться на процедуре регистрации.

Начнем с понятия «вещное право». Применительно к случаям, когда право возникает с момента регистрации, лицо, являющееся его потенциальным обладателем, будет таковым лишь постольку, поскольку это право зарегистрировано.

Теперь рассмотрим понятие перехода права собственности. Следует отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.

Что же такое переход права собственности? Очевидно, это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает.

Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.

Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, мы должны прийти к выводу, что для «перехода права» в этом случае не остается места.

Прекращение права собственности следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации. Действительно, если между регистрацией права и регистрацией его возникновения можно поставить знак равенства, то прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит как само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.

Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.

Одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано.

Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки — например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).

О регистрации ограничений прав на объекты недвижимости говорится в ст. 131 ГК РФ, однако, поскольку ограничениями не исчерпываются все случаи изменения права, изменение вещных прав следовало бы указать в ст. 131 ГК РФ в качестве самостоятельного объекта регистрации.

Говоря об ограничениях вещных прав как об относительно самостоятельном объекте регистрации, следует подробно остановиться на соотношении самих правовых категорий вещного права и его ограничения.

Вещное право субъекта характеризуется, прежде всего, содержанием, т.е. совокупностью правомочий субъекта по владению, пользованию и распоряжению объектом. При этом для каждого из известных гражданскому праву вещных прав характерно свое соотношение этих правомочий.

Читайте так же:  Наказание при рецидиве преступлений

Собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный независимый характер. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в ряде случаев осуществляются в допущенных собственником пределах.

Деление вещных прав на первичное (право собственности) и производные принято в науке гражданского права. Но применительно к вопросу об объекте регистрации следует обратить внимание на другой аспект соотношения этих прав. Будучи производными от права собственности, все остальные вещные права выступают как ограничения (обременения) права собственности, от которого они производны. Так, права хозяйственного ведения и оперативного управления на период существования этого права практически лишают собственника права непосредственно распоряжаться имуществом, а право пользования членов семьи собственника жилым помещением существенно ограничивает право пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

Следовательно, иные вещные права можно рассматривать как обременения права собственности.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  • 1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав.
  • 2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом.

Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы объекта регистрации, — соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним.

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

  • 2. Сделки без отчуждения:
    • а) договоры аренды:
      • — земельных участков, жилых помещений (юридическими лицами) — независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);
      • — зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределённый срок;
      • — предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
      • — договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
    • б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997г. № 22-ФЗ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утверждено Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224).
    • в) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре).

Отметим, что залог — это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечёт прекращения прав на него. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

Порядок регистрации прав на недвижимость в РФ

Регистрация права собственности на недвижимое имущество -это юридический акт признания государством прав физического или юридического лица на объект недвижимости.

Собственность на недвижимое имущество — это наиболее полный комплекс прав на распоряжение, владение и пользование объектом недвижимости.

Распоряжение имуществом — в гражданском праве одно из правомочийсобственника, позволяющее ему по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам (продавать, менять, дарить и др.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, распоряжаться им иным образом.

Распоряжением определяется юридическая судьба имущества, то есть либо прекращается, либо приостанавливается право собственности на него. Распоряжение имуществом, принадлежащим недееспособным лицам, осуществляется от их имени законными представителями с ограничениями, предусмотренными законом.( под контролем и с разрешения органов Опеки и попечительства)

Владение (фактическое обладание) — расположение вещи, затрудняющее пользование ею всеми людьми, кроме одного или нескольких лиц, называемых владельцами.

Пользование — одно из основных правомочий собственника. Заключается в праве потребления вещи в зависимости от её назначения.

Содержание статьи подробное:

Регистрация права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем зарегистрировать права собственности необходимо:

  • зарегистрировать сам объект недвижимости, признать факт его физического существования, описать его характеристики и расположение на земельном участке — то есть осуществить кадастровый учет
  • установить права на объект недвижимости и описатьих в право устанавливающем документе
  • зарегистрировать права в государственной регистрационной службе — Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая подтвердить законное наличие права, внесет запись о праве в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости и будет сохранять эти данные

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество

Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии -РОСРЕЕСТР.

-первичную регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости( дома, земельные участки, нежилые объекты) на основании кадастрового учета и по заявлению правообладателя, с приложением документов, подтверждающих права на земельный участок

-вторичную регистрацию прав, на основании заявления о регистрации права нового собственника и заявления о переходе праваот бывшего правообладателя. Обязательно к заявлению прикладывается документ:

  • выражающий условия сделки — договор отчуждения, кредитный договор, закладная
  • подтверждающий что права и законные интересы членов семь не нарушены — согласие супруга на продажу
  • разрешение органов Опеки и попечительства на продажу недвижимости несовершеннолетним и недееспособным
  • подтверждающий что право первоочередной покупки не нарушено, в случае отчуждения доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире
Читайте так же:  Как вписать ребенка

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Регистрация перехода права к новому собственнику осуществляется Росреестром на основании заявления собственника или по решению суда.

Поэтому важно покупателю вместе с продавцом подать заявления в Росреестр одновременно.

Если договор отчуждения удостоверен нотариусом, для регистрации права собственности на на приобретателя достаточно только его заявления о регистрации права собственности.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество

Сроки регистрации права собственности уменьшились с 02.01.2017 года и составляют:

  • одновременный кадастровый учет и регистрация права — 10 рабочих дней
  • регистрация права — 7 рабочих дней
  • регистрация права с одновременной регистрацией ипотеки — 5 рабочих дней
  • регистрация права на основании нотариального договора — 3 рабочих дня
  • при подаче заявления в электронном виде -не позднее следующего рабочего дня

При подаче документов на регистрацию права собственности через МФЦ плюс 3 рабочих дня

Госпошлина за регистрация права собственности на недвижимое имущество

Читайте специальную статью тут

Закон регистрации права собственности на недвижимое имущество

Закон 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу с 02.01.2017

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Порядок регистрации прав на недвижимость в РФ : 4 комментария

объясните пожалуйста, порядок регистрации при продажи комнаты в общежитие , где продавец один взрослый собственник и покупатель один взрослый, в одной из комнат по квартире находятся собственники дети и их родители,
. Что нужно при продажи комнаты в коммунальной квартире.?

Ответ для Ирины.
Ваша сделка оформляется Договором купли-продажи в простой письменной форме.
Обязательным условием является соблюдение порядка первоочередной покупки соседями. Необходимо их уведомить. Подробнее читайте в статье:https://exspertrieltor.ru/2016/09/03/uvedomlenie-o-prodazhe-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Спасибо огромное за понятные разъяснения! Благодаря Вам разобралась с работой сайта Росреестра онлайн. С уважением, Ирина .

Ответ для Ирины.
Всегда рада разъяснить. Автор

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Итак, государственная регистрация:

— это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

— это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

— это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;

Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

[2]

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

— договор об ипотеке — залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

— договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

Читайте так же:  Спать на рабочем месте

— договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

— договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 комментируемого Закона регистрация ограничений (обременений):

— возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП,

— может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц,

— производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением,

— осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах,

— сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т.д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1. ст. 13, п. 1. ст. 20 комментируемого Закона.

Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

Момент возникновения прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав

Государственная регистрация подобных прав по правилам, установленным Законом о государственной регистрации, может проводиться исключительно по желанию правообладателей.
Вслед за признанием прав, возникших до вступления Закона о государственной регистрации в силу, п. 2 ст. 6 содержит правило о том, что государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона: перехода данного права, его ограничения (обременения), сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие закона.

Как возникает право собственности на недвижимое имущество?

В этой статье я постараюсь наглядно показать (на реальном примере), как и когда возникает право собственности на объект недвижимости.

Но для начала надо понять, что же такое «недвижимость»? В этом нам поможет ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации.

Статья_130_ГК_РФ дает нам понятие, что относится к «недвижимости». Думаю, многие и не подозревали, что воздушные и морские суда – это тоже недвижимость?) Теперь точно будете знать!

Так же из статьи мы узнали, что недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. После регистрации объекта недвижимости возникает право собственности на него.

Объекты недвижимости должны кому-то принадлежать, чтобы собственники обеспечивали их сохранность, содержали в должном состоянии сами или с помощью организаций (оплачивая последним за их услуги), использовали их по прямому назначению (ЖК РФ Статья 31) и ежегодно вносили в казну Государства налог на недвижимость. Это обязанности собственников недвижимости.

Как известно, обязанности возникают вслед за правами. Или наоборот? Помнится, всё же, что последовательность такая «права и обязанности».

Итак, право собственности на объект недвижимости — главная тема этой статьи.

Для начала, пример из собственной риэлтерской практики

Январь 2019 года. У меня в управлении по нотариальной доверенности объект (двухкомнатная квартира большой метражности в центре города) уже более 12 лет. Собственник недвижимости давно проживает «на югах», и я, как его представитель, сдавала квартиру в аренду. Юридически правильно будет, в наём, конечно. За прошедшее время продала пару других крупных объектов этого же собственника, и вот настало время быть проданной этой квартире.

Хочу отметить, объект сложный – с не утвержденной перепланировкой и в уставшем от длительной аренды состоянии.

Читайте так же:  Арбитраж упрощенный порядок

Аксиома: «Для любого собственника ЕГО объект самый лучший!»

И надо найти очень веские аргументы, чтобы «отрезвить» продавца квартиры и прийти к какому-то компромиссу.

Начинаем обсуждать с собственником «стоимость» объекта.

Его аргументы (плюсы):

  1. за счет перепланировки увеличился метраж большой комнаты – а это привлекательный момент для покупателя, так как увеличилась жилая площадь квартиры
  2. за счет второй перепланировки (присоединения лоджии) увеличился метраж кухни – тоже плюс
  3. за счет ликвидации туалета увеличился метраж коридора

Серое вещество моего мозга начинает внутреннее броуновское движение…

Мои ответные аргументы:

  1. ДА! Метраж большой комнаты увеличился до 33 квадратных метров, но комната стала проходная – такое футбольное поле с тремя дверями (в коридор, в спальню и санузел). И получилось, что в квартире одна изолированная комната – спальня 13 квадратных метров. Это уже на большого любителя!
  2. ДА! Кухня увеличилась за счет присоединения лоджии – стала длинной и её функциональность не изменилась – такую перепланировку узаконить невозможно!
  3. Второй санузел (туалет), который ликвидировали, был бы только плюсом!

[3]

К чему я всё это пишу? О праве собственности, вроде бы, должна идти речь? Да, я помню. Это просто либретто к следующему этапу переговоров.

И написала я всё это для того, чтобы Вы понимали, как по-разному продавец и покупатель могут «оценивать» объект торга.

Далее, аргументы продавца (уже, что «плохо»):

  1. Не утвержденная перепланировка
  2. НЕТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на объект

Наконец-то, нужная тема! Терпение, Господа!

Ответные аргументы (мои, ясен пень):

  1. ДА! Перепланировка не узаконена. Это, ну очень плохо: «по ипотеке» не продать объект, да и не каждый покупатель согласится на сомнительную перепланировку, так как последствия уже разгребать придется ему самому.
  2. На втором аргументе моё броуновское мозговое движение скончалось, я махала руками и как рыба шевелила губами… У человека с десяток объектов недвижимости в РФ и за её пределами и он не ориентируется в правовых вопросах недвижимости! Такова «се ля ва»!

Итак, многоквартирный жилой дом, в котором та самая квартира, строился с 1993 года по 1996 год. Есть инвестиционный договор от 1993 года, есть акт приема — передачи квартиры от 10 февраля 1996 года. Это документы, которые называются правоустанавливающими! И эти документы зарегистрированы в БТИ (Бюро технической инвентаризации) 20 апреля 1996 года. В то время еще не было УФСГР или «Росреестра». Вот оно ПРАВО собственности на объект недвижимости, ВОЗНИКШЕЕ сразу после регистрации!

А что же имел ввиду собственник, когда утверждал, что НЕТ ПРАВА собственности? А имел он ввиду, как я понимаю, Свидетельство о государственной регистрации права.

НО! И Свидетельство такое есть – я его оформила еще в 2013 году! Просто, собственник забыл, видимо. Все их документы по объектам недвижимости в нашем городе находятся у меня с момента их переезда на юг.

Внимательно читаем «Документы-основания:» — вот там перечислены те самые правоустанавливающие документы – это Инвестиционный договор и Акт приема-передачи квартиры.

А само свидетельство лишь правоподтверждающий документ! Отмечу, что с июля 2016 года перестали выдавать Свидетельства о регистрации права. Теперь выдают Выписку из ЕГРП.

ДДУ – договоры долевого участия

Мы рассмотрели на одном реальном примере, как возникает право собственности на объект недвижимости. В настоящее время инвестиционные договоры уже не заключаются, так как с момента вступления в действие 1 апреля 2005 года федерального закона № 214-ФЗ заключаются ДДУ – договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов. И далее речь пойдет только о многоквартирных домах и не будет касаться индивидуального строительства.

Чтобы было более понятно, ситуация с индивидуальным строительством домов связана с участком земли, на котором построен дом – этот участок должен быть в собственности, или в долгосрочной аренде, или в постоянном бессрочном пользовании, или в пожизненном наследственном владении (т.е. два отдельных права собственности на дом и на землю).

Итак, объект (многоквартирный жилой дом) построен, получено разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию. Далее идет передача квартир участникам долевого строительства с обязательным подписанием Акта приема-передачи квартиры. ДДУ – договор долевого участия в строительстве дома, плюс АКТ приема-передачи квартиры – вот два правоустанавливающих документа необходимых для регистрации ПРАВА на этот объект недвижимости (квартиру).

Как только произойдет эта регистрация в «Росреестре» возникнет право собственности на эту квартиру с соответствующей записью в ЕГРП (единый государственный реестр прав). И в дальнейшем при каких-либо операциях с этой квартирой (продажа, обмен, передача в дар или в наследство) будет обязательная регистрация сделки в «Росреестре» с внесением в ЕГРП записи о переходе права собственности на данную квартиру от одного собственника к другому. Всё просто и логично! Не правда ли?)

Право собственности на объект недвижимости возникает ОДИН раз и навсегда. При любых дальнейших (законных) операциях с этим объектом недвижимости будет происходить переход права собственности на этот объект к новому его собственнику.

[1]

В следующей статье я расскажу о налогах и налоговых вычетах, связанных с операциями с недвижимостью.

Если у Вас возникли вопросы после прочтения этой статьи, я готова на них ответить.

Сделай репост – выиграй ноутбук!

Каждого 1 и 15 числа iBook.pro розыгрывает подарки.

  • Нажми на одну из кнопок соц. сетей
  • Получи персональный купон
  • Выиграй ноутбук LENOVO >Подробно: ibook.pro/konkurs
Видео (кликните для воспроизведения).

LENOVO IdeaPad Intel Core i5, 8ГБ DDR4, SSD, GeForce, Windows 10

Источники


  1. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.

  2. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.

  3. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
  4. Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
  5. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
Права на недвижимое имущество
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here