Плата за сервитут судебная практика

Описание страницы: плата за сервитут судебная практика - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Плата за сервитут судебная практика

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Соразмерная плата за сервитут

    Как определить размер платы за сервитут?
    Размер платы за сервитут в судебной практике
    Порядок изменения платы за сервитут
    Плата за публичный сервитут

    Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

    Аналогичная норма содержится в п. 6 ст. 23 ЗК РФ.

    Как определить размер платы за сервитут?

    Ведь конкретики в нормах ГК РФ и ЗК РФ не содержится.

    Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, которые устанавливали соразмерную плату за сервитут, не прошли государственную регистрацию в Минюсте и не были официально опубликованы в установленном порядке. В итоге, Решением Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093 упомянутые Рекомендации признаны недействительными с 17.02.2015 года.

    В п. 2.1 этих Рекомендаций было указано, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

    Размер платы за сервитут в судебной практике

    В настоящее время вопрос об определении соразмерной платы за сервитут решаются судами исходя из общих «пожеланий» вышестоящих судебных инстанций.

    Например, в п. 12 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года, указывается следующее:

    [1]

    «..Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

    Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

    В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

    При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

    Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута».

    Ранее, например, в определении от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013 Верховный Суд РФ указывал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит сформировать размер платы за сервитут в соответствии с положениями п. 5 ст. 274 ГК РФ, а также с учетом:

    — срока и площади установления сервитута;
    — характера и интенсивности использования земельного участка собственником;
    — выводов о размере реального ущерба, причиненного собственнику земельного участка;
    — периода установления сервитута, указанного в повторной судебной экспертизе.

    Порядок изменения платы за сервитут

    Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (см. подробнее п. 13 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

    Плата за публичный сервитут

    При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут. Но такое право требования соразмерной платы возникает только если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

    Рекомендуемые по теме публикации:

    Определение понятия сервитут (частный сервитут)

    Примеры решений судов об установлении сервитутов (примеры того, как суды формулируют резолютивные части решений об установлении сервитутов с текстами соответствующих судебных постановлений).

    Исковое заявление об установлении сервитута
    Исковое заявление о прекращении сервитута
    Исковое заявление об установлении или изменении платы за сервитут

    Плата за сервитут судебная практика

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Обобщения арбитражной практики
    • Примеры решений судов об установлении сервитутов

    Примеры того, как суды формулируют резолютивные части решений об установлении сервитутов. См. полный текст соответствующего судебного постановления при клике на активную ссылку. См. также исковые заявления о сервитуте (об установлении сервитута, о прекращении сервитута, об установлении или изменении платы за сервитут)

    Установление частного сервитута на часть участка ответчика для проезда, въезда к объектам истца

    Арбитражный суд, основываясь статьями 1 и 274 ГК РФ, статьей 23 ЗК РФ и статьей 69 АПК РФ, удовлетворил исковые требования, постановил:

    Читайте так же:  Договор хранения оборудования

    установить право ограниченного пользования (постоянный частный сервитут) на часть земельного участка площадью 637 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0040571:16, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Мостоотряда, д. 51, принадлежащего Обществу, для обеспечения беспрепятственного проезда (выхода), въезда (выезда) к объектам недвижимости, принадлежащим Предпринимателю, с ежегодной оплатой стоимости сервитута в размере 18 404 рублей.

    (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.2016 N Ф01-1149/2016 по делу N А43-29932/2014, которым решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.10.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 по делу N А43-29932/2014 оставлены без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения).

    Суд установил сервитут на часть участка, принадлежащего городу, обязал перенести ограждение в рамках сервитута

    Постановлением Арбитражного суда постановлено следующее:

    Установить право ограниченного пользования (сервитут) в отношении принадлежащих муниципальному образованию город Владивосток земельных участков с кадастровым номером 25:28:050053:298 — на часть участка, обремененного сервитутом площадью 10 кв. м, в границах, проходящих по точкам 457, н70, 13, 457, и с кадастровым номером 25:28:050053:299 — на часть участка, обремененного сервитутом площадью 474 кв. м, в границах, проходящих по точкам 496, н20, н1, н2, нЗ, . , 496, по координатам указанным в акте экспертизы ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» от 22.07.2015 по варианту N 3, на срок до 31.03.2061 для обеспечения права прохода и проезда ООО «Обелиск» к принадлежащим ему земельному участку с кадастровым номером 25:28:050053:232 площадью 1 501 кв. м, предоставленному на основании договора аренды от 26.06.2012 N 05-Ю-15334, и зданию производственных мастерских общей площадью 173,70 кв. м (лит. А), расположенных в районе адреса: г. Владивосток, ул. Маковского, 20.

    Обязать муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Некрополь» обеспечить перенос за счет ООО «Обелиск» части железобетонного ограждения кладбища, с учетом имеющихся захоронений, по варианту N 3 акта экспертизы ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» от 22.07.2015, установленное на существующей автомобильной дороге (проезде) и непосредственно перед воротами на въезде к участку с кадастровым номером 25:28:050053:232 по адресу: г. Владивосток, ул. Маковского, 20, на территорию ООО «Обелиск» в рамках установленного сервитута на земельном участке.

    Определить для ООО «Обелиск» соразмерную плату за сервитут в размере 160 руб. в год, подлежащей внесению в пользу муниципального образования город Владивосток в лице администрации города Владивостока.

    (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.05.2016 N Ф03-1548/2016 по делу N А51-25910/2013, которым изменены судебные постановления судов первой и апелляционной инстанции)

    Суд установил сервитут на часть соседнего земельного участка для прохода и проезда к своему участку

    Истец обратился в Арбитражный суд с иском о предоставлении права прохода и проезда через земельный участок путем установления сервитута на часть земельного участка на следующих условиях:

    1) срок действия сервитута — в соответствии со сроком действия договора аренды земельного участка;

    2) назначение, правовой режим сервитута: обеспечение круглосуточного прохода и проезда по части территории земельного участка неограниченному кругу лиц, в том числе Иванову О.В., его работникам, контрагентам, транспортным средствам с грузами и без грузов, специальным транспортным средствам и оборудованию;

    3) демонтаж секций плит железобетонного ограждения на границе смежных участков, а также металлического ограждения из профилированного листа, обустройство футляра на месте пересечения газопровода высокого давления ду-219 мм с восстановлением дорожного полотна с асфальтобетонным покрытием за счет средств Иванова О.В.;

    4) сфера действия сервитута — часть земельного участка с кадастровым номером …, площадью …, длина участка в границах ограничения … м п. с соответствующими координатами;

    5) сумма соразмерного платежа за полный год действия сервитута земельного участка составляет 25 700 руб. 50 коп.

    Исковые требования удовлетворены. Судом постановлено:

    Установить Иванову О.В. право ограниченного пользования (сервитут) для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 86:10:0101233:4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под тупик железнодорожный N 29 и площадки для складирования материалов, общей площадью 20 633 м2, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, г. Сургут, Западный промрайон, Локомотивный проезд, 5, территориальная зона П.2-б, через земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101233:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы управления по зарезке боковых стволов и капитальному ремонту скважин, площадью 22 492 м2, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, г. Сургут Западный промрайон, ул. Западная, 1а, находящийся в пользовании ОАО «СНГ» по договору аренды N 1118, на предложенных истцом условиях.

    (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.10.2016 N Ф04-4451/2016 по делу N А75-2979/2015, которым оставлены без изменения Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 11.03.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016).

    Суд установил бессрочный платный сервитут на здание для обслуживания, ремонта, эксплуатации объекта недвижимости

    Установить право ОАО МТО «Лазурь» ограниченного пользования (сервитут) зданием лит. Ж условный номер 50/22/004/25722/001, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040105:11, общей площадью 4 031 кв. м, адрес: Московская область, Люберецкий район, пос. Томилино, ул. Гоголя, д. 39/2 — принадлежащем ООО «Томир», на следующих условиях:

    1) период действия сервитута — бессрочно;

    2) плата за сервитут — 1 841 рублей в год;

    3) назначение сервитута — проход для обслуживания, ремонта, эксплуатации объекта недвижимого имущества Теплосеть (инв. N 127:039-9938, лит. 4П (4-1П, 4-2П, 4-3П, . ), условный номер 50-50-22/001/2012-108, протяженностью 2 614 м, расположена: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Томилино, рабочий поселок Томилино, ул. Гоголя, д. 39/1);

    4) сфера действия сервитута в отношении здания лит. Ж условный номер 50/22/004/25722/001, принадлежащего ООО «Томир», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040105:11, общей площадью 4 031 кв. м, адрес: Московская область, Люберецкий район, пос. Томилино, ул. Гоголя, д. 39/2 — помещение первого этажа N 33, общей площадью 17,3 кв. м, согласно Техническому паспорту, составленному по состоянию на 23.05.06.

    (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2016 N Ф05-15710/2016 по делу N А41-24636/2015, которым оставлены без изменения решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 года)

    Суд установил сервитут на соседний участок для обеспечения проезда и прохода для чего за счет средств истца демонтировать ворота и часть забора между земельными участками

    Решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции постановлено:

    [2]

    Истцу К.А.ВА. установить постоянное право ограниченного пользования соседним участком (сервитут), кадастровый номер 26:12:030729:40, расположенного по адресу: . принадлежащий Г., для обеспечения проезда и прохода через ее земельный участок и через принадлежащие ей ворота, для чего за счет средств истца К.А.ВА. и его силами демонтировать ворота и часть забора между земельными участками N 14 и 14/1 (установив начало в точке N 7 (стык передней и правой межи земельного участка N 14/1) и вдоль правой межи в сторону задней межи до точки Н2, тем самым увеличив ширину заезда до 4 метров, установить сервитут от точки 7 до точки 8-3,45 метров, от точки 8 до точки Н1 — 4 метра, от точки Н1 до точки Н2 — 3,40 метров, от Н2 до точки 7-4 метра, в общем размере 14 кв. м, а также убрать бордюрные камни с проезда.

    Читайте так же:  Приказ на штатное расписание

    С К.А.ВА. в пользу Г. взыскан размер ежегодной платы за земельный участок площадью 14 кв. м, обремененный сервитутом в размере 737 рублей и разъяснено, что размер ежегодной платы может быть изменен с течением времени при значительном изменении рыночной стоимости земельного участка.

    Установление судом сервитута для доступа к дому, обслуживанию, ремонту, организации водоснабжения и канализации

    Истец обратился в суд с иском об установлении сервитута, ссылаясь на то, что предоставление права сервитута является единственным возможным способом обеспечить необходимые потребности в доступе к дому, обслуживанию, проведению ремонтных работ, организации водоснабжения и канализации, доступа аварийных служб.

    Ответчик обратился в суд со встречным исковым требованием об установлении платного сервитута.

    Решение суда и основное и встречное требования удовлетворены. Постановлено:

    «Исковые требования Т.Т. к Т.М. и встречному исковому заявлению об установлении сервитута — удовлетворить частично.

    [3]

    Установить платный сервитут в отношении земельного участка, расположенного . кадастровый номер N, площадью 1500 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства, принадлежащего Т.М., общей площадью сервитута 185 кв. м, бессрочно, с отступом по 1,5 м от южной и северной сторон и полосой до восточной кадастровой границы участка с доступом до земель общего пользования, согласно плана границ ООО «Роза ветров» в координатах точек N .. «

    Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

    Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

    Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

    Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

    • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
    • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
    • Проведения дренажных работ;
    • Проведения исследований;
    • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
    • И другие случаи.

    Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

    Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

    Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

    На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

    • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
    • Величины устанавливаемой платы за объект.

    Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

    При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

    • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
    • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

    Методика оценки сервитута

    Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

    В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

    • Размер реального ущерба;
    • Размер упущенной выгоды;
    • Размер убытков.
    Читайте так же:  Регистрация договора дду

    На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

    • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
    • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
    • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

    Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

    На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

    Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

    Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

    Стоимость сервитута определяется на основе:

    · Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

    · Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

    Стоимость сервитута определяется на основе:

    · Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

    · Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

    Реализуемость на практике

    В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

    Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

    Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

    Расчеты на практике

    Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

    • земельный участок под комплексом;
    • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
    • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

    Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

    Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

    1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
    2. налог на земельный участок

    Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

    1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
    2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

    Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

    Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

    Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

    Читайте так же:  Вид осуществляемой деятельности 47191

    Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

    Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

    Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

    Журнал Юридического агентства «Кучембаев и Партнеры»

    Комментарий к ОБЗОРу СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

    Комментарий к ОБЗОРу СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ( сам обзор здесь).

    обзор судебной практики по сервитуту

    1. Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута.

    (…) Таким образом, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

    Это означает что суд не вправе вернуть исковое заявление из-за отсутствия досудебного обращения к ответчику. В иске достаточно сослаться на устные переговоры.

    1. При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

    (…) при решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать спор, необходимо исходить из критериев субъектного состава участников спора и характера правоотношений, применяемых в совокупности. Одно обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, в отсутствие у сторон спора статуса предпринимателей, или возникновение спора между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности, не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом.

    (…) Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.

    Нередко истец не выясняет до суда с необходимой точностью на какой именно участок наложить сервитут, кто его собственник или арендатор. Такое поведение может привезти к тому, что, подав иск в арбитраж в конце процесса окажется что один из владельцев физическое лицо, в таком случае дело нужно будет начинать заново в суде общей юрисдикции.

    1. Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

    (…) истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

    Истцам нужно быть осторожным в исках об установлении сервитута. Можно получить преюдициальный вывод суда что объект недвижимости является самовольным. С другой стороны, ответчики могут использовать такое основание для защиты от иска.

    1. В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

    (…) Сами по себе положения подпункта 2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ, допускающие принятие нормативного акта об установлении публичного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейных объектов, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

    По сути Верховный суд дает собственнику линейного объекта дает выбор: обратиться в органы власти или в суд. И это выход, в случае если органы власти против установления публичного сервитута, не нужно будет судиться с ними. Можно сразу инициировать спор об установлении сервитута.

    1. С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.

    По сути это вывод позволяет любому собственнику обремененного участка заявлять требования о сервитуте. До сих пор практику шал по пути, что собственник служащего земельного участка вправе лишь взыскивать неосновательное обогащение, как плату за пользование его участком.

    А интерес такого лица может заключаться также в определении порядка, способа и времени пользования его участком.

    1. Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.
    Читайте так же:  Протокол о смене директора

    Очевидный интерес сервитуария – перестать платить за уже не нужный сервитут – теперь может быть им реализован самостоятелен. В целом Верховный суд в своем обзоре делает подборку решений судов, в которых выравниваются права и лица, в отношении которого устанавливается сервитут, и лица, в пользу которого устанавливается сервитут.

    1. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

    Не путать с наличием альтернативных вариантов проезда, в таком случае в суде через экспертизу определяется наиболее удобный и наименее обременительным для сервитуария вариант сервитута. Совершенно другая ситуация, когда лицо, требующая установления сервитута в свою пользу, имеет возможность проезда через земли общего пользования (дороги). В таком случае суд откажет.

    1. Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

    Ответчики часто заявляют о намерении застроить участок, такая позиция Верховного суда усиливает подобные аргументы владельцев, обременяемых участков.

    1. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

    (…) при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

    1. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

    Вывод основан на том, что решение о сервитуте должно быть исполнимым и подлежит регистрации. См, Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

    1. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. – в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

    (…) Закон о регистрации прав не содержит обязательного требования 14 о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 3925, 3926 ЗК РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее 3 лет. В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимость (с 1 января 2017 г. – Единый государственный реестр недвижимости). При этом лицо, в пользу которого зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим земельным участком на условиях, установленных соглашением.

    1. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

    Наши друзья-оценщики разработали свою методику расчета платы за сервитут. Которая учитывает стоимость обременяемого участка, площадь обременений способ и интенсивность использования. Однако к такому расчету необходимо добавлять компенсацию дополнительных расходов ( например, охрану участку, уборку) и единовременные траты ( например, оборудование дополнительных ворот).

    1. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Обычная индексация долга здесь не уместна, но можно заложить в расчет платы изменение на уровень инфляции.

    Заявить о размере платы за сервитут, установленный соглашением, ссылаясь на то, что плата, которая была согласована сторонами, подлежит пересмотру, поскольку изменился характер и объем пользования его участком (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута). И, наконец, может поменяться стоимость обременяемого участка ( например, после очередной кадастровой переоценки).

    Источники


    1. Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

    2. Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.

    3. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
    4. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.
    5. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.
    Плата за сервитут судебная практика
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here