Перевод в нежилой фонд

Описание страницы: перевод в нежилой фонд - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Перевод жилой квартиры в нежилое помещение — зачастую необходимость для организации и ведения бизнеса. Не секрет, что коммерческой недвижимости в Москве, особенно в старых районах города, мало.

Многочисленные жилые дома расположены около тротуаров, вдоль дорог. По ним проходит множество людей, проезжают машины, и вы прекрасно понимаете, что это потенциальные покупатели или клиенты.

Организация торговой площади, офисного помещения на первом этаже такого дома позволит извлекать выгоду максимально полезно. Однако, только покупкой квартиры на первом этаже задачу не решить — по закону необходимо пройти ряд процедур по переводу ее в нежилой фонд.

При переводе помещения в нежилой фонд помимо множества согласований и разрешений необходимо получить согласие жильцов, разработать проект отдельного входа.

Перевод в нежилой фонд в Москве занимает в среднем почти год. Отдельные этапы можно ускорить, проходя их параллельно, тем не менее, существенно сократить сроки перевода квартиры в нежилой фонд не удастся.

Пройти все инстанции и подготовить все необходимое под силу и вам, однако, мы рекомендуем не тратить драгоценное время и силы.

Мы предлагаем перевод квартиры в нежилой фонд под ключ.

Общая схема перевода квартиры в нежилой фонд:

  • Составление заявления.
  • Согласование проекта перепланировки с предварительным проектом в специализированной проектно-строительной организации.
  • Сдача соответствующих документов в жилищный комитет.
  • Получение от администрации разрешения на перевод.
  • Перепланировка.
  • Получение акта о вводе помещения в эксплуатацию как нежилое.
  • Получение нового свидетельства на право собственности и кадастрового паспорта.

ТАКЖЕ МЫ МОЖЕМ ВЗЯТЬ НА СЕБЯ ОТДЕЛЬНЫЕ ЭТАПЫ ЭТОГО ПРОЦЕССА

  • проведение общего собрания собственников жилья;
  • работы по получению разрешения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;
  • строительно-монтажные работы;
  • сдача объекта в эксплуатацию;
  • получение необходимых документов.

НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ ЗНАЮТ ДОСКОНАЛЬНО ВСЕ НЮАНСЫ РЕШЕНИЯ ДАННОЙ ЗАДАЧИ

У нас есть все необходимые ресурсы для максимального ускорения разработки документации, необходимой для процесса перевода жилого помещения в нежилое. Там, где вы будете уточнять и раздумывать, профессионалы будут делать и отчитываться перед заказчиком о ходе работ.

Перевод нежилого помещения в жилой фонд

Изменения, происходящие в экономике и общественной жизни города, приводят к необходимости смены назначения имеющихся помещений. Так в последнее время наблюдается устойчивая тенденция по переводу нежилых помещений в жилой фонд. Жилым считается изолированное помещение, пригодное по СанПиН и техническим нормам для постоянного проживания людей.

Для перевода из нежилого помещения в жилое в Москве важно следующее:

1. Помещение должно принадлежать вам как собственнику и не обременяться правами других лиц.

2. Соответствие всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или наличие возможности приведения его в соответствие следующим требованиям:

  • расположение на территории с развитой инфраструктурой;
  • соответствие несущих и ограждающих конструкций эксплуатационным нормам, отсутствие деформаций и трещин, негативно влияющих на несущие возможности. Помещение должно быть безопасно для жизни, предусматривается риск получения травм владельцами при перемещениях внутри и рядом с помещением. Принимаются во внимание уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина ступеней и лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, чердаку, и даже размеры дверных проемов;
  • соответствие всех инженерных систем (электричество, система отопления, вентиляция, водоснабжение, газоснабжение и пр.) санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • предусмотрение мероприятий по защите от утечек дождевой, талой, грунтовой и воды бытового использования.

Для перевода следует подготовить и подать в Департамент городского имущества следующий пакет документов:

1. Запрос (заявление) на предоставление госуслуги о переводе нежилого помещения в жилое.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или личность и полномочия представителя заявителя.

3. Оригиналы либо копии документов, заверенные у нотариуса, на помещение с регистрацией до 31.01.98.

4. Проект переустройства/перепланировки, если это требуется для использования помещения в качестве жилого.

5. Протокол общего собрания собственников. Вместе с ним также представляются:

  • уведомления о состоявшемся собрании;
  • подтверждение того, что каждому собственнику было передано уведомление;
  • регистрационный лист участников;
  • решения собственников по вопросам, которые выносились на голосование;
  • списки собственников на дату голосования;
  • доверенности.

[1]

6. Заключения о том, что переводимое нежилое помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилому.

Это основной пакет документов. Но могут потребоваться и дополнительные. К ним относятся:

  • если право на помещение зарегистрировано в ЕГРН, потребуются соответствующие сведения;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • выписка из техпаспорта;
  • справка органа техучета о состоянии здания/помещения;
  • поэтажный план дома;
  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о рождении (исключение для детей-сирот и случаев, когда свидетельство было получено не в Москве);
  • заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы.

В результате положительного рассмотрения комплекта документов выдается уведомление о переводе нежилого помещения в жилое. Данное уведомление является документом-основанием на проведение работ по переустройству (перепланировке) помещения. По окончанию проведения ремонтных работ необходимо оформить акт о завершенной перепланировке, он и станет основанием для присвоения помещению статуса жилого.

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Читайте так же:  Медосмотр офисных работников

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

Читайте так же:  Льготная пенсия медработников

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Проект перевода в нежилой фонд

Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на то, что на рынке коммерческой недвижимости сейчас наблюдается огромный избыток предложения, как для покупки, так и для аренды, многие собственники для организации своего бизнеса прибегают к такой процедуре как перевод квартир в нежилой фонд.

Зачастую, это касается квартир на первых этажах жилых домов, для устройства магазинов салонов, офисов, всевозможных сервисов и т.д., бывают конечно исключения, когда квартиры находятся выше, но чаще всего именно первые этажи.

Процедура перевода помещения в нежилой фонд регламентирована действующим законодательством. В данном материале мы обсудим процесс перевода в нежилой фонд, рассмотрим пакет документов и последовательность действий собственника.

Сроки согласования перевода квартиры в нежилой фонд

После внесения изменений в законодательство, процесс согласования проекта перевода в нежилой фонд был несколько упрощен, но несмотря на это, процедура осталась довольно сложной и продолжительной. В среднем, период согласования длится чуть менее года.

Подача заявления на перевод квартиры в нежилой фонд осуществляется через службу одного окна. В случае необходимости произвести изменение функционального назначения отдельных помещений, дополнительное заявление подается туда же.

Информация для собственников, которые планируют заниматься согласованием самостоятельно: Временные рамки процедуры согласования по переводу в нежилой фонд, указанные выше (около года) можно брать во внимание, если согласованием занимаются опытные специалисты, которые на практике понимают все нюансы данного процесса. Как правило, у «неосведомленного» собственника на это уходит куда больше времени и сил.

Требования к квартире для перевода ее в нежилой фонд

Для осуществления перевода квартиры в нежилой фонд, жил.площадь должна отвечать некоторым требованиям, без которых затея окажется невозможной:

  • Расположение квартиры: первый этаж. Если квартира для перевода расположена выше, под ней должны быть нежилые площади.
  • Возможность оборудования отдельного входа с улицы.
  • Все прописанные в квартире жильцы, должны быть выписаны к моменту подачи заявления.

Необходимый пакет документов для перевода в нежилой фонд:

  • Заявление в службу единого окна, в котором обоснованы причины перевода
  • Заявление на переустройство (перепланировку) жилой площади
  • Выписка из домовой книги (для уточнения факта, что прописанных жильцов не имеется)
  • Проект перевода в нежилой фонд (проект перепланировки)
  • Техническое заключение о возможности и безопасности проведения работ по перепланировке
  • Технический паспорт БТИ
  • Правоустанавливающие документы
  • Выписка ЕГРП
  • Разрешение районной управы на перевод
  • Разрешение АПУ на устройство отдельного входа
  • Разрешение управляющей компании (при необходимости)
  • Заключение СЭС(санэпидемстанция)
  • Заключение госпожарнадзора
  • Для юридических лиц: копии уставной документации
Читайте так же:  Срт инкотермс 2010

Последовательность согласования проекта перевода в нежилой фонд

После подачи заявления с пакетом документов в службу единого окна, ваше обращение рассматривается межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и Мосжилинспекцией.

После того, как разрешительная документация получена, заявитель должен оформить документы о праве собственности, данная процедура производится в регистрационной палате.

Для получения обновленных документов БТИ нежилого помещения, необходимо подать заявку в районном Бюро.

Необходимые документы для перевода квартиры в нежилой фонд

Для перевода квартиры в нежилой фонд клиент предоставляет следующие документы:

  • Нотариально заверенная доверенность на представление интересов заказчика.
  • Заявление от собственника жилой недвижимости (или уполномоченного представителя) о переводе жилого помещения в нежилой фонд с указанием причины перевода квартиры в нежилое состояние. Также необходимо указать предполагаемое функциональное назначение.
  • Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.
  • Справка ф. 7, ф. 9 на жилое помещение.
  • Паспорт собственника квартиры (копия,все страницы).
  • Нотариально заверенное разрешение супруга или супруги на перевод квартиры в нежилой фонд.
  • Нотариально заверенное свидетельство о браке.
  • Технический паспорт на жилое помещение (если есть в наличии).
  • Для юридического лица-копии всех учредительных документов.

Перевод в нежилой фонд — трудности и задачи.

Любой бизнес требует производственных помещений. Даже интернет магазины сегодня обзавелись собственными офисами, так как это позволяет увеличить уровень доверия потребителей. К сожалению сегодня, очень мало строится зданий для предпринимательства или они очень дорого стоят. Поэтому многие стремятся купить помещение в здании жилого фонда. Учитывая нестабильность рынка недвижимости, покупка квартиры сегодня быстрый и простой способ получить помещение, чего не скажешь про перевод квартиры в нежилой фонд.

Как показывает практика, этот процесс обычно длится от года до полутора лет. Объясняется это тем, что перевод жилого фонда в нежилой должен быть утвержден большим количеством инстанций, и сроки этих утверждений обычно не маленькие. Поэтому можно считать, что такой долгий срок, за который осуществляется перевод в нежилой фонд цена, которую приходится платить за желание сэкономить на покупке помещения.

Однако все не так уж драматично и осуществить перевод помещения в нежилой фонд вы можете двумя способами – или же проделать все согласовательные процедуры самостоятельно или обратиться к специалистам, которые занимаются подобными делами профессионально.

Перевод квартиры в нежилой фонд — как получить помощь специалистов?

Для начала рассмотрим первый вариант. Перед тем как выступать в поход по различным инстанциям, следует собрать пакет необходимых документов. Список документов разрешающих перевод недвижимости в нежилой фонд не секрет, однако, следует понимать, что некоторые из них предполагают наличие нескольких подписей. Например, лист согласований, который выдается после разрешение администрации, содержит список инстанций, которые вам предстоит пройти. Обычно это пожарная инспекция, санстанция, горгаз и депутат округа к которому принадлежит дом. При этом будьте готовы, что каждая из описанных инстанций составит свой документ, например горгаз может дать разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд только после отключения газа, которое возможно только согласно составленному проекту. Как видите, схема довольно прозрачная, но это не делает её более простой.

Компания «Монолит» – лучшее решение ваших проблем.

Перевод жилого помещения в нежилое можно переложить на плечи компании, которые специализируются по таким вопросам. Если вы обратитесь к профессионалам нашей компании, это значительно ускорит процесс переоформления, мы находимся в городе Люберцы. Можете не сомневаться, им предстоит та же процедура, в том же порядке и с теми же инстанциями, но опыт и багаж правовых знаний, все-таки сделают их путь быстрее вашего. Кроме того такой вариант значительно упрощает планирование будущих расходов. Никто не возьмется сказать, во сколько вам обойдется получение всех разрешительных документов при самостоятельном переоформлении. В то время как при обращении в нашу компанию осуществляющую перевод в нежилой фонд цена услуг и стоимость расходов известна заранее и вы точно будете знать, во что вам это обойдется. Не стоит также забывать, что в любом бизнесе одним из самых дорогостоящих ресурсов является время, и ускоряя сроки переоформления недвижимости вы экономите свои деньги.

Если у вас есть вопросы по поводу перевода в нежилой фонд, свяжитесь с нами и специалисты нашей компании бесплатно дадут вам необходимую консультацию, мы готовы помочь даже в сложных ситуациях. Минимальная стоимость оформления документов от 450000 рублей.

Перевод квартиры в нежилой фонд в Санкт-Петербурге (СПб)

Санкт-Петербург-это не только один из красивейших городов на планете, но ещё и 6-ти миллионный мегаполис, испытывающий постоянную потребность в торговых площадях. Поэтому, в нашей компании, услуга «перевод жилого помещения в нежилой фонд» пользуется всегда повышенным спросом. Основная цель перевода жилого помещения в нежилое — изменение юридического статуса квартиры. Перевод в нежилой фонд позволяет юридически сменить статус жилого помещения на нежилое. Если раньше помещение предназначалось только для постоянного проживания людей, то потом, назначением помещения будет являться какой-либо вид коммерческой деятельности (устройство офиса, парикмахерской или предприятия общепита). Главное отличие нежилого помещения от квартиры это наличие обособленного входа с улицы. А основное отличие процедуры перевода квартиры в нежилой фонд от согласования обычной перепланировки квартиры как раз и заключается в устройстве отдельного (обособленного) входа в помещение.

[2]

Какую квартиру можно перевести в нежилой фонд

  • квартира располагается на нижних этажах здания, а расположенные ниже помещения не являются жилыми;
  • планировка квартиры позволяет организовать обособленный вход с улицы;
  • в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов;
  • дом, где находится квартира, не имеет аварийного статуса.

Общее собрание собственников при переводе в нежилой фонд

Одним из самых сложных вопросов возникающих при переводе квартиры в НФ является получение согласия всех собственников дома. Ведь в соответствии со статьёй 44 Жилищного кодекса, решения о использовании земельного участка или о реконструкции здания должны приниматься путём проведения общего собрания всех собственников квартир и нежилых помещений. Что мы имеем по факту устройства отдельного входа: строительные работы, в большинстве случаев, затрагивают часть земельного участка относящегося к зданию, а пробивка отверстия в фасадной стене для нового дверного проёма подпадает под реконструкцию здания. В настоящее время, районные Администрации Санкт-Петербурга в обязательном порядке требуют предоставление согласия 100% собственников, для перевода квартиры в НФ. В связи с участившимися случаями предоставления «липовых» протоколов общих собраний, районные Администрации в лице представителей МВК осуществляет тщательную проверку протоколов и решений собственников. Также с июля 2015 года протокол общего собрания признан документом, за подделку которого предусмотрена уголовная ответственность.

Читайте так же:  Образец акта проверки

Как видно, решение вопроса с собственниками подчас становится непреодолимой преградой для достижения результата. Только профессиональный многолетний опыт в решении подобных задач и компетентная работа специалистов могут гарантировать успех.

Когда не требуется проведения общего собрания при переводе в нежилой фонд

  • не производится реконструкция здания;
  • площадь общедомового имущества остаётся без изменений;

Перевод квартиры в нежилой фонд без проведения собрания собственников возможен, при условии, если жильё изначально имеет обособленный вход с улицы. Сейчас такие варианты квартир встречаются только в старом фонде СПб.

Что происходит с переводами квартир на первых этажах в нежилые помещения

В начале 2015 года правительством Москвы был расформирован Департамент Жилищной Политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП), и создан новый орган — Департамент Городского Имущества г. Москвы (ДГИ). Спустя 1,5 года после принятия этого решения произошли определенные изменения, и мы можем оценить первые результаты.

Спрос на услугу по переводу жилых помещений в нежилые в Москве сохраняется в стабильном состоянии — районы с малоразвитой инфраструктурой продолжают нуждаться в магазинах шаговой доступности, салонах связи, аптеках, отделениях бытовых услуг. В условиях объективного наличия социального заказа поставленные задачи не выполняются Департаментом Городского имущества в надлежащем качестве.

За 1,5 года ДГИ было выдано менее 10 разрешений на перевод квартиры в нежилой фонд. Для сравнения в период с 2002 по 2014 годы выдавалось более 300 разрешений ежегодно.

У этого явления существует несколько причин, ответственность за которые лежит как на госструктурах, так и на третьих лицах.

распоряжений о переводе
выдано на конец марта

Закручивание гаек — сложности работы с ДГИ

Во взаимодействии с ДГИ наблюдается целый ряд очевидных проблем:

  • ужесточение порядка рассмотрения документов;
  • отсутствие унифицированного и понятного нормативного акта, на который можно ориентироваться при подготовке документов;
  • поверхностный анализ поданного пакета документов без учета всех ошибок, приводящий к многократным перепроверкам и отказам.

Педантично

По мнению экспертов рынка недвижимости и согласования перепланировок ДГИ под руководством В.В. Ефимова ужесточил порядок рассмотрения пакетов документов. На сегодня при анализе документов учитывается каждый малозначительный пункт всех применимых при переводах квартир в нежилые помещения законодательных актов, среди которых наиболее вескими являются:

  • регулярно трансформирующийся Жилищный кодекс (2 дополнения только за 2015 год);
  • положения Градостроительного кодекса;
  • постановления правительства Москвы (508ПП, 692ПП).

Вышеуказанные акты завышают требования к оформлению документов, сопроводительным согласованиям, проектной документации и проведению собрания собственников дома и его оформлению.

В годы функционирования ДЖП существовал свод всех требований, согласно которым можно было оперативно без серьезных затруднений собрать необходимую документацию и подать ее к специалистам одного окна ДЖП на первичный контроль. Существующая на сегодня информация разбросана, не достаточно пояснена и не приведена в удобоваримую форму, с которой можно эффективно взаимодействовать.

Невнимательно

Каждая новая проверка документации выявляет новые, ранее не учтенные, недочеты. Список первоначальных требований к переформированию пакета документов в соответствии с законодательством не является исчерпывающим, что провоцирует многочисленные безуспешные попытки подачи документов.

Проект перепланировки бесплатно

При подписании договора на перевод в нежилой фонд в мае и июне.

Лишнее звено — прием документов через МФЦ

Схема подачи бумаг на перевод квартир в нежилой фонд была дополнена посредником — многофункциональным центром предоставления государственных услуг (МФЦ), присутствие которого в этом алгоритме значительно усложнило и затянуло процесс оформления.

[3]

Как это работает:

  1. вы подает документы в МФЦ (первичный контроль не осуществляется, комплектность документов не проверяется, как это было при подаче в службу единого окна ДГИ);
  2. документы отправляются в департамент на проверку;
  3. департамент выносит решение (при наличии явных недочетов донести документы не представляется возможным);
  4. пакет снова отправляется в МФЦ;
  5. заявитель получает решение (в подавляющем большинстве случаев отказ).

Срок рассмотрения документов увеличился с 20 до 48 дней, не учитывая срок пересылки документов из МФЦ в ДГИ и обратно.

Существование МФЦ оправдано в работе со многими государственными услугами, не требующими специальной квалификации при приеме документов, однако перевод квартир в нежилой фонд к таким услугам не относится.

дней занимает рассмотрение документов

Одобрение перевода квартиры от совета муниципальных депутатов района

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст.46) для устройства отдельного входа в помещение в многоквартирном доме придется получить одобрение не менее 67% всех жильцов на общем собрании собственников жилья. После проведения собрания необходимо сформировать полный комплект документов для ДГИ (до 2014 года достаточно было копии протокола собрания).

Даже в случае получения необходимого процента голосов может возникнуть проблема с оставшимися 33% жильцов, которые предпринимают действия, тормозящие процесс перевода и стимулирующие дополнительные споры и разбирательства. Этому способствует и нововведение регламента, согласно которому заявителю необходимо получить одобрение перевода квартиры от Совета муниципальных депутатов района.

Как это работает:

  • ДГИ отправляет документы по каждому заявлению о переводе в Совет депутатов;
  • Советом проводятся собрания для рассмотрения заявлений, на которые приглашаются заинтересованные жильцы (как правило, противники перевода);
  • депутаты на основании негативной реакции жильцов воздерживаются от одобрения или возвращают документы с отказом во избежание конфликтов на избирательном участке.
Читайте так же:  Ветеран труда в украине стаж

Активность жильцов сводится к написанию писем во всевозможные инстанции и доказыванию неправомерности собрания. Это затягивает сроки перевода квартиры в нежилой фонд, поскольку на доказательство правильности собрания перед различными органами, депутатами, ДГИ, а порой и судом занимает много времени.

Переводы находятся под негласным запретом?

Предприниматели ввиду сложившейся ситуации пришли в выводу, что переводы жилой собственности в нежилую находятся под негласным запретом. Многие компании, помогающие собственникам со сбором и подачей документов в разные инстанции, перестали оказывать данные услуги в 2016 году.

Компании, которые занимались исключительно переводами, имеющие специализацию и хороший опыт, продолжают путем многократных корректировок, приводить документы в соответствие с требованиями ДГИ с уверенностью, что получат разрешение. В защиту своей позиции они указывают на следующие факты:

  • законодательно переводы помещений разрешены;
  • создан официальный орган, который принимает документы на перевод;
  • в официальных заявлениях представители ДИГМ (Ефимов В.В., Щербаков И.А.) поясняют, что распоряжения будут выдаваться как только документы по объектам будут полностью соответствовать требованиям.

Рекомендации по разрешению конфликта интересов

В задачах ДГИ стоит гарантирование безопасности проведения работ по устройству отдельного входа и перепланировке здания. Именно в этой инстанции оценивается соответствие проекта строительным/инженерным нормам и архитектурному облику здания. Это должно исключать все волнения жильцов по поводу утери зданием конструктивной целостности.

Для улучшения сложившейся ситуации рекомендуется:

  • ограничить влияние жильцов и совета депутатов на принятие решения о переводе;
  • вернуть систему единого окна в ДГИ и первичную проверку документов для экономии времени;
  • ослабить требования к сбору документов по несущественным бюрократическим фронтам, никак не затрагивающим вопросы безопасности переустройства помещения;
  • сформировать единый понятный регламент по сбору и подаче всех бумаг.

Отказы по многочисленным заявкам в ДГИ показывают, что система работает не эффективно, а работа не выполняется в надлежащем качестве и объеме.

Однако, рассматривая ситуацию с положительной стороны, можно отметить желание специалистов ДГИ погрузиться в тему и привести в порядок рассмотрение документов в соответствие с действующим законодательством, правовыми актами и постановлениями. Такой подход позволит быть уверенным в том, что если распоряжения на перевод квартир будут получены заявителями, то в качестве их рассмотрения сомневаться не придется.

Остается надеяться, что процесс сбора, подачи, рассмотрения документов в ближайшем будущем станет более прозрачным, быстрым и эффективным, а процент разрешений увеличится до позапрошлогодней отметки с повышением качества услуги.

Проводим собрания собственников

Получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев

Перевод в нежилой фонд

Эта одна из самых сложных и трудоемких процедур, которая занимает немало времени это перевод помещения в нежилой фонд. Описать процесс того, как происходит процесс перевода помещения из жилого фона в нежилой,довольно сложно.

Основными условиями для проведения перевода в нежилой фонд являются следующие факторы:

  • перевод в нежилой фонд в г. Москве возможен только на 1-х и 2-х этажах жилых строений;
  • дом, в котором расположена квартира, не должен стоять в планах капитального ремонта и реконструкции;
  • дом не должен быть признан аварийным и не подлежал сносу;
  • в квартире никто не должен быть зарегистрирован;
  • должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы.

Предоставляем вашему вниманию список документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП при переводе помещений из жилого в нежилой фонд:

  • Распоряжение Комитета муниципального жилья либо Департамента жилищной политики и жилого фонда о переводе в нежилой фонд.
  • Протокол межведомственной комиссии о переводе помещения из жилого в нежилое или выписка из протокола.
  • Распоряжение об изменении функционального назначения помещения.
  • Документы на право собственности, внесенные в ЕГРП, или правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998 г.

Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 4 этапа:

2. Решение вопроса о возможности использования данного жилого помещения как нежилого межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда.

На комиссию предоставляются следующие документы:

  • Заявление с указанием причин перевода.
  • Технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация.
  • Выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает.
  • Справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой.
  • Заключение Госсанэпидемнадзора.
  • Заключение Госпожарнадзора.
  • Техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома.
  • Правоустанавливающие документы.

3. Расчет стоимости перевода квартиры в нежилой фонд. Требуются следующие документы:

  • Копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда.
  • Справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде.
  • Учредительные документы — для юр. лиц и документы, удостоверяющие личность — для физ. лиц.
  • Правоустанавливающие документы.
Видео (кликните для воспроизведения).

4. Регистрация права собственности на нежилое помещение в регистрационной палате:

  • заявление;
  • доверенность;
  • квитанция об оплате гос. пошлины;
  • техническая документация на объект;
  • документы по описанию субъекта права;
  • правоустанавливающие документы;
  • распоряжение Комитета муниципального жилья;
  • протокол МВК о переводе помещения;
  • распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения.

Источники


  1. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.

  2. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.

  3. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.
  4. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.
  5. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.
Перевод в нежилой фонд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here