Перепланировка нежилых помещений правовые акты

Описание страницы: перепланировка нежилых помещений правовые акты - 2020 ujl от профессионалов для людей.

С 8 января перепланировка нежилых помещений в МКД должна проводиться с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого; ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2019 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

  • о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
  • об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Перепланировка нежилого помещения

Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.

Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.

В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.

В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки трубопровода и др.

Пример поэтажного плана и экспликации:

Однако, в любом случае согласно Закону действующего Жилищного Законодательства «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» в любом случае должны сохраняться общие технико-экономические параметры объекта перепланировок.

При изменении конфигурации помещений, возможно два варианта:

  • Перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании. (согласуется в БТИ)
  • Перепланировка планируется на первом этаже жилого дома. (согласуется в жилищной инспекции)

Согласование не потребуется в случае проведения:

  • Косметической отделки помещений (покраска, оклейка обоями, оштукатуривание и т.д.).
  • Установки/демонтажа встроенной мебели, не обозначенной в документах БТИ.
  • Замены сантехоборудования на аналогичное по габаритам и расположению.

Пример проектной документации:

Основным нормативно-правовым основанием для согласования перепланировки, являются:

  • Постановление Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
  • ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»
  • МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

При перепланировке нежилого помещения расположенного в жилом доме, собственнику требуется получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции.

В ряде случаев потребуется также разработка проекта приспособления к современному использованию, которое выдается Москомнаследием, если объект перепланировки относится к архитектурным памятникам.

Если здание, в котором планируется перепланировка, принадлежит городскому имуществу, то потребуется разрешение Департамента имущества города.

При затрагивании фасадов зданий, для устройства дополнительного входа необходимо заключение ГлавАПУ.

Примеры поэтажных планов нежилых помещений:

Мосжилинспекция может отказать в выдаче распоряжения на перепланировку, также в случаях, когда не предусмотрены: звукоизоляция нежилых помещений, пандус, дополнительный пожарный выход.

Процедура и этапы согласования напрямую зависят от степени сложности мероприятий по перепланировке и переустройству.

К незначительным изменениям можно отнести:

  • снос и демонтаж ненесущих перегородок (устройство проемов, установка дверных блоков).
  • замоноличивание дверных проемов в ненесущих перегородках.
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования без затрагивания стояков канализации, горячего /холодного водоснабжения и пр.

В данном случае для согласования проекта перепланировки нежилого помещения потребуется подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности)
  • Поэтажный план с экспликацией (выписка из технического паспорта по формам 1А и справку о техническом состоянии по форме 5)

Также возможно потребуется согласовать проект в СЭС, Роспотребнадзоре, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.

Выписка из технического паспорта по формам 1А и справка о техническом состоянии:

Мероприятия по переустройству, требующие составления проекта:

  • Затрагивание несущих стен.
  • Устройство лестниц.
  • Демонтаж перегородок и стен с увеличением нагрузки на перекрытия.
  • Изменение конструкции полов.
  • Установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети и пр.
Читайте так же:  Госпошлина при установлении отцовства

В данном случае потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения, согласование же можно провести после предварительного обследования конструкций здания на допустимость планируемых изменений и получения Технического Заключения о состоянии и несущей способности конструкций здания.

Проект перепланировки должен быть разработан проектной организацией с допуском СРО.

После получения разрешения на перепланировку и проведения ремонтно-строительных работ Мосжилиинспекцией и эксплуатирующей организацией проводится комиссия по принятию объекта перепланировки с оформлением Акта о завершенном переустройстве и перепланировке.

Документы для узаконивания перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилых помещений – это любые изменения конфигурации объекта нежилого фонда, изменение его площади, оконных и дверных проемов, функционального назначения с целью повышения качества его эксплуатации. К перепланировке можно отнести:

  • совмещение смежных комнат;
  • разделение одного помещения на несколько;
  • увеличение одного помещения за счет другого;
  • устройство, изменение размеров и ликвидация дверных и оконных проемов.

Узаконивание – это согласование ранее выполненной перепланировки без разрешения административных органов. Оно является возможным в случае соблюдения законов, требований безопасности, норм СНиПов и СаНПиНов при ранее выполненных ремонтно-строительных работах.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Документы для узаконивания перепланировки нежилых помещений в Москве

Согласно законодательству РФ изменение планировки жилых и нежилых объектов недвижимости допустимо при наличии разрешения надлежащего органа. Если нежилое помещение находится в нежилом здании в Москве, то согласовывать перепланировку следует в ТБТИ. Если нежилой объект размещен в жилом здании, то распоряжение выдается жилинспекцией города Москвы.

Чтобы согласовать перепланировку объекта нежилого фонда в уполномоченных органах нужно заполнить заявление-бланк и приложить к нему следующие документы:

  • техпаспорт БТИ;
  • проект перепланировки;
  • тех. заключение о возможности осуществления перепланировки;
  • согласие жильцов многоквартирного дома или собственников смежных помещений в нежилом здании;
  • учредительные документы;
  • свидетельство о праве собственности;
  • разрешение на использование помещения для иных целей (при изменении целевого назначения);
  • документы, свидетельствующие о согласии надзорных служб (газовой, пожарной, санитарноэпидемиологической и других);
  • разрешение ГУП ГлавАПУ на изменение фасада здания.

После рассмотрения заявления вы получите решение МЖИ в виде распоряжения или отказа.

В случае уже произведенной перепланировки следует запросить техпаспорт БТИ, изготовить проект перепланировки и пригласить техника БТИ для выявления несоответствий реальной планировки техническому плану БТИ. После выполнения всех необходимых измерений и обследования конструкций специалист выдаст вам техническое заключение о возможности сохранения ранее произведенной перепланировки, в котором будут прописаны следующие пункты:

  • виды произведенных строительно-монтажных работ;
  • состояние несущих конструкций;
  • степень безопасности осуществленной перепланировки.

Далее нужно получить Акт о завершенной перепланировке в МЖИ, если помещение находится на первом этаже жилого дома. Для этого нужно предоставить следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • заявление об узаконивании перепланировки;
  • свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт БТИ;
  • техническое заключение о возможности сохранения ранее выполненной перепланировки;
  • согласие надзорных служб.

После подачи документов следует оплатить штраф, который в Москве для юридических лиц составляет от 300 до 350 тысяч рублей. Получив Акт, нужно пригласить техника БТИ для проведения инвентаризации и получения новых документов.

[3]

Если помещение находится в нежилом здании, то узаконить перепланировку можно в ТБТИ на основании проекта перепланировки и технического заключения..

Оформление перепланировки нежилого помещения компанией «2ПРОЕКТОР»

Мы имеем все необходимые допуски СРО и многолетний опыт в сфере изготовления проектной документации успешно согласованной в административных инстанциях. Наша организация поможет узаконить самовольную перепланировку нежилых помещений в Москве.

Направляйте заявки на электронную почту или звоните нам по тел. 8 (495) 956 70 30

Мы всегда рады вам помочь!

Перепланировка нежилых помещений правовые акты

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Читайте так же:  Проверка арбитража по инн

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Читайте так же:  Рассчитать неустойку по алиментам
Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
А.В. Гришин

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Видео (кликните для воспроизведения).

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Незаконная перепланировка нежилых помещений

В Москве и Подмосковье ремонтные работы в нежилых помещениях проводятся на постоянной основе. Проведение работ по перепланировке и/или переустройству требует предварительного согласования, но не всегда разрешение на эти работы собственник/арендатор получает до их начала, осуществляя незаконную перепланировку нежилого помещения.

В данной статье рассказывается об особенностях узаконивания перепланировки нежилых помещений и ответственности за незаконную перепланировку.

Точного определения нежилого помещения в законодательстве нет, но по существующей юридической практике, к нежилым относят помещения, не предназначенные для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком, лестничной клеткой), а также аварийные помещения.

Перепланировка и переустройство нежилых помещений относятся к тем видам работ, которые требуют согласования, потому что вносят изменения в первоначальный план, имеющийся в документах БТИ (техническом паспорте или поэтажном плане с экспликацией).

Несмотря на необходимость согласования таких работ, не все собственники/арендаторы нежилых помещений выполняют ремонт после предварительного получения разрешения.

Пример учётной документации БТИ с незаконной перепланировкой

При обследовании помещений, изменения перепланировки, проведённые без предварительного согласования, обозначаются в учетной документации БТИ с помощью красных линий.

Расположение нежилого помещения и надзорные органы

В зависимости от расположения объекта нежилой недвижимости, организации, осуществляющие контрольно-надзорные функции в сфере перепланировки нежилых помещений различны:

  • Для объектов, расположенных в жилых домах Москвы, согласование ремонтных работ проводится Мосжилинспекцией;
  • Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Подмосковья согласование перепланировки, осуществляется, Управлением Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа).
  • Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях Москвы и Московской области, согласование ремонтных работ осуществляет Бюро Технической Инвентаризации.

Согласно действующим в настоящее время нормам, нежилые помещения, расположенные в жилых зданиях должны иметь отдельный вход, обособленный от мест прохода жителей дома.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения, выполненной без предварительного согласования в Москве и преобладающем большинстве районов Подмосковья, существенно различаются.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования и планируемых и выполненных ремонтных работ, что делает возможной согласование незаконной перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме.

Для согласования работ «по факту» достаточно разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Состав документации, необходимой для согласования незаконной перепланировки нежилого помещения в Москве определен Жилищным Кодексом РФ, регламентом постановления правительства Москвы № 508, а также действующими санитарными и строительными нормами.

Надзорный орган в лице Государственной Жилищной Инспекции г. Москвы рассматривает обращение собственника/арендатора нежилого помещения на основе проектной документации и положительного заключения органов Роспотребнадзора и СЭС.

Проектную документацию для узаконивания перепланировки может разработать любая организация с допуском СРО (например, наша).

В случае внесения при ремонте изменений в несущие конструкции, техническое заключение должен будет разработать автор проекта дома или замещающая его организация, которой на сегодня является ГБУ «Экспертный центр».

Проектная документация разрабатывается на основе учетной документации БТИ.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения

Подробнее с данным проектом возможно познакомиться здесь.

Для большинства районов Московской области внутренний муниципальный регламент в не предусматривает согласование незаконной (выполненной без предварительного согласования) перепланировки нежилых помещений.

Такие работы согласовать возможно, но либо как еще только запланированные, либо по факту, но на основании решения суда. Обращение в суд требует разработки судебного технического заключения.

Процедуры согласование предстоящей перепланировки нежилого помещения и необходимая для этого проектная документация в большинстве случаев для Москвы и Подмосковья схожи.

Перепланировка нежилых помещений в отдельно стоящем здании

Для согласования нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, обличий между Москвой и Московской областью практически нет.

Для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, согласование работ осуществляет Бюро Технической Инвентаризации Москвы или областное БТИ.

Незаконная перепланировка нежилого помещения, расположенного в отдельно стоящем здании, также может быть согласована «по факту».

[2]

Состав необходимой проектной документации точно такой же, что и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах.

Функциональное назначение помещения и согласование

В зависимости от функционального назначения нежилого помещения, расположенного в жилом доме, состав проектной документации может потребовать дополнений. Как правило, это связано с размещением в помещении предприятий следующей направленности:

  • общественное питание;
  • детские учреждения;
  • аптеки и медицинских учреждения.

В этих случаях проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развёрнуто описывается объект (уровень освещённости, эффективность вентиляции, материалы и цветовое решение полов, доступность для маломобильных граждан и т. д.), а также в подробностях излагается состав проводимых мероприятий и применяемые при производстве работ материалы и технологии.

В большинстве случаев, раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации и требует существенной проработки проектного решения.

Для некоторых видов нежилых помещений в согласовании перепланировки принимает участие МЧС

Фото нежилых помещений различного назначения

Необходимость согласования перепланировки

При самовольной перепланировке нежилых помещений, расположенных в жилых домах, сохранить факт ее проведения в тайне и избежать визита представителей надзорного органа надзорного органа удаётся крайне редко.

Как правило, поводом для проверки является жалоба на незаконную перепланировку нежилого помещения от жильцов, обеспокоенных безопасностью проводимых работ.

При обнаружении факта перепланировки, выполненной без предварительного согласования, надзорным органом выписывается штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения, который для физических лиц составляет на сегодня 2-2,5 тысячи рублей, незаконная перепланировка нежилых помещений юридическими лицами предполагает выплату штрафа в сумме от 300 до 350 тысяч рублей.

Читайте так же:  Ответственность за ип

Кроме этого, собственнику или арендатору направляется предписание с требованием или узаконить выполненные работы или вернуть помещению первозданный вид, соответствующий документам БТИ.

Как показала практика нашей организации, подавляющее большинство работ, выполненных без предварительного согласования, содержат недопустимые мероприятия.

Согласование незаконной перепланировки нежилого помещения может потребовать проведения восстановительных работ, объем которых зависит от масштаба произведённых нарушений.

Результатом самовольных работ может стать появление трещин по всему зданию и как следствие, проведение масштабного и дорогостоящего восстановительного ремонта.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки жилых и нежилых помещений возможно получить у специалистов нашей организации. Для этого направьте на нашу электронную почту план помещения из БТИ с его состоянием «до перепланировки» и эскиз осуществлённых или предполагаемых мероприятий.

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и что от нас необходимо: консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ».

Помимо электронной почты вы сможете задать вопросы на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Законодательство о перепланировках

Тексты некоторых ключевых актов и нормативов, актуальных в части согласования препланировок, разработки документации и получения разрешений на перепланировку.

Законы:

ППМ № 508-ПП в редакции №840-ПП — основной московский закон о перепланировке квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах, а также различных помещений в домах-памятниках архитектуры.

​ЖК РФ — 25,26, 27, 28, 29 статьи — Жилищный кодекс РФ, а точнее, статьи, касающиеся перепланировок.

ПП № 47 — «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области

Фраза «перепланировка нежилых помещений» часто вгоняет бизнесменов в ступор. Даже ради улучшения условий труда сотрудников и увеличения прибыли не каждый предприниматель согласится пройти все круги ада этапы согласования изменений.

И понять их можно – процесс этот довольно сложный и запутанный. К тому же многие процедуры не имеют законодательно установленной базы, поэтому зачастую даже чиновники не знают, как поступать в тех или иных случаях и какие документы требовать от заявителя.

Но мы все же попытаемся помочь владельцам помещений и разберемся, что же такое перепланировка, какие документы обязательно придется собрать для ее согласования, куда обращаться перед началом ремонта и как можно узаконить уже сделанные изменения.

Перепланировка нежилого помещения – что это

Хотя в народе любые конструктивные изменения называют перепланировкой, юридически это не совсем верно. Различают несколько видов ремонта:

  • самое простое – переустройство: собственник помещения переносит на другое место инженерные сети и/или оборудование (сантехническое, электрическое и любое другое);
  • перепланировка – изменение конфигурации помещения;
  • намного сложнее – реконструкция. В ходе нее объект меняет свои границы – чаще всего в сторону увеличения. Становится другой высота, количество этажей, общая площадь помещения. Например, к реконструкции относят пристрой к зданию тамбура, надстройка дополнительных этажей или увеличение высоты потолка.

Реконструкция может происходить и в границах объекта, но с изменением его назначения. Классический пример: был склад – стал офис. В подобных случаях потребуется особое разрешение на смену деятельности.

Для согласования реконструкции кроме основных документов потребуется договор авторского надзора за проведением работ и экспертиза проектной документации.

Что можно и нельзя при перепланировке

Перечень допустимых работ по перепланировке нежилых помещений в основном один для всех регионов РФ. Без согласования собственник помещения может выполнить в нем косметический ремонт, заменить окна, двери, санитарно-гигиеническое и другое оборудование без переноса на другое место, демонтировать встроенную мебель. Также разрешено устанавливать или сносить легкие быстроразборные перегородки (из ДВП, ДСП, алюминиевых труб, стекла и проч.)

И, напротив, ни один чиновник в здравом уме не разрешить сносить несущие стены и закрывать доступ к коммуникациям. В случае же самовольного проведения подобных операций последствия, увы, предсказуемы и печальны.

Для всех остальных работ основанием служит не желание собственника что-то изменить в помещении, а решение о согласовании перепланировки органом муниципального управления.

При этом есть отличия видов работ в жилых и нежилых помещениях. Для последних придется брать разрешение на:

  • остекление балконов/лоджий и изменение их цветовой гаммы;
  • установку кондиционера или антенны;
  • изменение фасада (монтаж/демонтаж балкона/лоджии) и конструкции крыши;
  • возведение капитальных стан, увеличивающих нагрузку на несущие конструкции;
  • перенос «мокрых зон»;
  • увеличение/уменьшение, а также уничтожение старых и создание новых оконных/дверных проемов;
  • монтаж/демонтаж лестничных пролетов;
  • установка дополнительного оборудования с подключением к коммуникациям (ванны, раковины, электрические или газовые плиты и т.п.);
  • уничтожение окон и дверей, выходящих на улицу;
  • изменение конструкции пола.

Перечень этот далеко не полный, ведь каждая ситуация индивидуальна и имеет свои нюансы. За разъяснением тех или иных спорных вопросов лучше обратиться в местные органы власти (Департамент градостроительства, управление архитектуры и строительства Администрации и т.д.)

Разница в перепланировке здания и нежилого помещения

Но разница в перепланировке жилого и нежилого помещения заключается не только в видах работ. Существенным отличием является то, что при переделке нежилой площади в жилом доме потребуется собрать и предоставить значительно большее количество документов.

Для согласования перепланировки от владельца такого помещения потребуют, кроме прочего:

  • письменное согласие 73 % жильцов дома;
  • согласование проекта переустройства с Роспожнадзором, Центром гигиены и эпидемиологии, коммунальными службами. Если же здание является исторической ценностью, придется согласовать проект с управлением по охране памятников архитектуры;
  • разрешение на перепланировку от ТСЖ или ДУК.

Для получения разрешения на изменения в отдельно стоящем нежилом здании эти документы предоставлять не нужно.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Если вкратце, то согласование перепланировки нежилых помещений происходит в 4 этапа (подробно – чуть ниже):

  • сбор и подача документов;
  • получение разрешения на изменения;
  • непосредственно работы по переделке;
  • внесение изменений в документы и получение новых бумаг.

Для согласования изменений придется собрать внушительный пакет документов:

  1. Паспорт заявителя. При этом заявителем может быть как собственник помещения, так и арендатор или третье лицо. Как правило, это сотрудники специализированых организаций, предлагающих помощь в операциях с недвижимостью;
  • если документы подает арендатор, потребуется официальный договор аренды и письменное согласие собственника на перепланировку;
  • при подаче документов третьим лицом нужна нотариально заверенная доверенность.

Перепланировка без согласия собственника чревата расторжением договора в одностороннем порядке и требованием вернуть помещению первоначальный вид. Кроме того, в этом случае владелец помещения может отсудить компенсацию морального и материального вреда.

  1. Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов организации и свидетельства о собственности.
  2. Нотариально заверенное письменное согласие всех собственников помещения.
  3. Технические документы до внесения изменений.
  4. Оформленный в соответствии с законом проект перепланировки. Причем абы кому заказывать этот документ не стоит – выполнять его имеет право только организация, имеющая особый допуск СРО.
  5. Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций.

Какие законы регламентируют перепланировку нежилого помещения

Как уже упоминалось, для согласования перепланировки нежилых помещений нет законодательной базы. Поэтому чиновники в своих действиях руководствуются законами о жилых помещениях.

А в правовых нормах для подобных случаев предусмотрено все – от перечня документов до сроков и цен на услуги.

Глава 4 ЖК РФ дает определение перепланировки и переустройства. В ней указан перечень документов и сроки предоставления услуги, причины отказа в получении разрешения. А также определены последствия самовольной перепланировки – вплоть до отторжения собственности и продажи помещения с торгов.

Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) предусматривает размер наказания при самовольной перепланировке.

Гражданский кодекс РФ

СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»

Как самостоятельно согласовать перепланировку нежилого помещения

Самостоятельное согласование перепланировки нежилого помещения совершенно точно отнимет много времени и сил: не то что ошибка – малейшая описка или исправление послужат отказом в получении разрешения. Поэтому предприниматели, знающие, что время = деньги, обращаются за помощью к специалистам. И правильно – лучше отдать некую сумму (можно уточнить), но сохранить нервы и дельно потратить сэкономленные часы.

Если же трудности вас не пугают, то пошагово процесс законного согласования выглядит так:

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка уже сделана, но вы хотите ее узаконить, у вас есть 2 пути:

  1. подать документы как на планируемую перепланировку
  2. узаконить сделанную переделку как самовольную.

[1]

С первым вариантом все понятно – он подробно описан выше. Во втором случае вначале вызываем специалиста БТИ с техническим планом, на который он красными линиями нанесет все изменения. Этот и другие документы отдаем в жилищную инспекцию или иной государственный орган. Какой конкретно – следует уточнить, потому как из-за отсутствия законодательной базы в разных регионах требования чиновников и процедура согласования может отличаться.

Какие документы понадобятся:

  • заявление о согласовании перепланировки;
  • технический паспорт помещения в 2 видах – до и после изменений;
  • техническое заключение о возможности проведения и безопасности перепланировки – его выдает автор проекта здания или организация, имеющая разрешение СРО;
  • проект с уже выполненными изменениями.

Специальная комиссия рассмотрит пакет документов и вынесет решение – согласовать изменения или отказать в согласовании.

Получили отказ? Ничего не остается, как попытаться узаконить изменения в судебном порядке. Но здесь придется доказывать, что сделанный ремонт выполнен в соответствии со строительными нормами и правилами, и не наносит ущерб другим людям (сотрудникам, клиентам и т.п.). Для этого нужно получить экспертные заключения от строителей, пожарных, эпидемиологов, коммунальщиков и проч.

Ответственность при самовольной перепланировке

В любом случае при узаконивании перепланировки придется заплатить штраф за самовольство. Если для физических лиц он довольно скромный – 2000-2500 руб., то юридическим лицами придется раскошелиться на сумму от 100 000 руб. до 350 000 руб. К тому же суд может потребовать вернуть помещению первоначальный вид. Разумеется, за счет собственника.

Кроме административной, предусмотрена и уголовная ответственность за незаконную перепланировку – в том случае, если изменения привели к обрушению здания и человеческим жертвам.

Подумайте – стоит ли рисковать жизнью людей ради нескольких тысяч рублей? Гораздо проще перед началом любых ремонтных и строительных работ законно согласовать любые переделки и со спокойной душой получать доход от преобразившейся собственности.

Почему стоит заказать услугу по согласованию перепланировки нежилых помещений именно у нас:

  • ДОГОВОР.

В такой сфере услуг, как согласование перепланировки очень много предложений от одиночек, которые порой даже не оформляют договорных отношений с заказчиком. У нас все взаимоотношения с заказчиками строятся строго на основании договора. Ни нам, ни Вам, как потенциальным заказчикам не нужны «сюрпризы» в ходе исполнения договора – все условия работы подробно прописываем в договоре.

Читайте так же:  Потребитель тепловой энергии
  • ОФИЦИАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ.
  • Никаких «полуподпольных серых» взаиморасчетов. Все расчеты осуществляются по безналичному расчету.

  • ОТЧЕТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ.
  • Предоставляем полный пакет отчетных документов для бухгалтерии. Возможен вариант, как с НДС так и без НДС. Если Вы представитель юридического лица, то для Вашей бухгалтерии будет принципиально важным порядок в документах.

  • СОПРОВОЖДЕНИЕ ДО КОНЕЧНОГО РЕЗУЛЬТАТА.
  • Оказываем ПОЛНОЕ сопровождение проекта не только до получения распоряжения на перепланировку, но и осуществляем приемку объекта после выполнения ремонтных работ – до получения обновленной документации БТИ. При необходимости внесем изменения в ЕГРН. Конечный результат — получение новой выписки из ЕГРН.



    Видео (кликните для воспроизведения).

    ОСНОВНОЙ ПРИНЦИП СОТРУДНИЧЕСТВА – ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА И ПРОЗРАЧНОСТЬ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ.

    Источники


    1. Тимофеева А. А. История государства и права России; Флинта, МПСИ — Москва, 2009. — 152 c.

    2. Шалагина, М. А. Правоведение. Шпаргалка / М.А. Шалагина. — М.: Феникс, 2015. — 126 c.

    3. Бадинтер, Робер Смертная казнь. Отмена смертной казни; М.: Nota Bene, 2012. — 416 c.
    4. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.
    5. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному закону «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2009. — 272 c.
    Перепланировка нежилых помещений правовые акты
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here