Отмена разрешения на строительство

Описание страницы: отмена разрешения на строительство - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Оформление права собственности ИЖС в Московской области без разрешения на строительство

С 3 августа 2018 вступили в силу серьезные изменения в Градостроительный кодекс РФ. Всего законом 340-ФЗ в ГрК были внесены 58 поправок, и одна из важнейших коснулась тех, кто собирается строить свой дом (коттедж). Это отмена разрешений на строительство и замена их уведомлениями. Как теперь правильно оформлять строительство и регистрировать ИЖС?

Уведомления о строительстве и завершении строительства

Всего по новым правилам будет 4 уведомления. Два из них составляются застройщиком, два – уполномоченными органами. Для Московской области это местные администрации, для Новой Москвы – Мосгосстройнадзор.

Виды уведомлений следующие:

[3]

  • Уведомление о планируемом строительстве. Оформляется и отправляется в администрацию в начале стройки. К нему в комплекте прилагаются: выписка из ЕГРН касательно земельного участка, документы владельца, СПОЗУ, ГПЗУ, согласования прописанные в ГПЗУ, описание самого строения – текстовое и графическое (чертежи);
  • Уведомление о соответствии строительства. Это ответное уведомление от администраций (Мосгосстройнадзора), практически являющееся эквивалентом разрешения на строительство. Должно прийти в течение 1 недели, максимум – 20 дней. Если оно не пришло в этот срок, теоретически можно начинать стройку, но не исключено, что ее законность придется доказывать в суде. Так как придется доказать, что уведомление не поступило именно по вине администрации;
  • Уведомление о завершении строительства. Отправляется в администрацию не позже месяца после окончания стройки вместе с техпланом дома;
  • Уведомление о соответствии построенного объекта нормам ГрК. Выдается после осмотра дома комиссией из администрации (Мосгосстройнадзором). На основании этого документа дом поставят на кадастровый учет, и можно будет оформить в Росреестре законные права на него.

Важно! Уведомительный порядок касается ИЖС со строго определенными параметрами. Это высота не более 15 м и площадь не более 4 тыс. кв. м./1га. В здании должно быть не более 3-х этажей. В прочих случаях, как и прежде, требуется разрешение на строительство.

Уведомления о несоответствии

Уведомления о несоответствии можно получить на этапе планируемого строительства и по его окончании. Уведомление о несоответствии планируемого строительства могут прислать по следующим причинам:

  • участок не принадлежит к ИЖС, ЛПХ или садовым (дачным) землям (например, предназначен для огородничества);
  • уведомление отправлено сторонним лицом, а не владельцем участка, нет доверенности;
  • сведения об участке отсутствуют в Росреестре, либо его границы не были уточнены, не проводилось межевание;
  • участок попадает в охранную зону и нет согласования этой зоны с органом наложившим обременение;
  • строительство (реконструкция) невозможны без нарушения СНиПов.

Уведомление о несоответствии уже построенных (реконструированных) объектов означает, что дом был возведен с грубейшим нарушением строительных правил и норм, либо были допущены ошибки в документах. Здесь важно исправить промахи как можно быстрей, иначе существует риск, что дом объявят самостроем и могут снести.

Получение ГПЗУ в Московской области

Нужно учесть, что, хотя согласно правкам в ГрК РФ от 3 августа 2018 г., наличие ГПЗУ (градостроительного плана участка) номинально перестало считаться строго обязательным, получать его все-таки придется – как и прежде. Без ГПЗУ не получится заполнить само уведомление о планируемом строительстве, а также сопутствующие документы: описание дома и схему участка с отступами от границ. Кроме того, на основе ГПЗУ составляется такой необходимый документ, как СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка).

Получить ГПЗУ жители МО могут:

  • через сайт Госуслуг (mosreg.ru).

[2]

Для получения ГПЗУ нужны: заявление, копия паспорта заявителя, топографическая съемка участка — если есть рекомендуется, но не обязательно, выписка из ЕГРН. Могут потребоваться и прочие документы, их точный перечень определяется местными администрациями и может варьироваться в каждом конкретном случае.

Квалифицированная в оформлении строительства и регистрации ИЖС

Собираетесь строить дом или коттедж в Московской области? Не успели получить разрешение на строительство до ввода поправок в ГрК РФ? Планируете заканчивать строительство и хотите оформить в собственность свое жилье? Обратитесь к Евгению Анатольевичу Визирову. Он в кратчайшие сроки и по самым доступным расценкам окажет вам следующие услуги:

  • оформление уведомлений со всеми сопутствующими документами;
  • оформление ГПЗУ и СПОЗУ;
  • получение всех необходимых согласований — указанных в ГПЗУ;
  • постановка дома на кадастровый учет;
  • регистрация права собственности;
  • квалифицированная поддержка в спорных и сложных случаях, в том числе, при получении уведомлений о несоответствии.

Есть вопросы? Просто наберите 8 (495) 120-43-10. Все предварительные консультации абсолютно бесплатны!

Рейтинг статьи: 5.00, проголосовало: 1, Общая сумма балов: 5

Реконструкция по новым правилам. Разрешение на строительство отменено

Законодатель с 4 августа 2018 года изменил правила согласования реконструкции частных, дачных и садовых домов. В Градостроительный кодекс внесены поправки, которые отменили разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и ввели уведомительный порядок для начала и завершения реконструкции (ст. 51.1, 55 ГрК РФ).

Реконструкция – это изменение характеристик дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства,

Стоимость оформления уведомления о планируемой реконструкции жилого дома

СТОИМОСТЬ СРОК
В Москве (Новой Москве) 2 недели
В Московской области 2 недели

Так, если, например, вы захотите пристроить балкон, крыльцо, веранду или второй этаж к своему дому, то для этого не нужно получать разрешение на строительство. Вместо этого необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о начале реконструкции. После того, как реконструкция завершится, нужно направить в тот же орган уведомление о завершении реконструкции.

Правило о направлении уведомления о реконструкции касается теперь не только индивидуальных жилых домов, но и дачных и садовых домов. Для их реконструкции также необходимо соблюсти уведомительный порядок. Если этого не сделать, дома будут считаться самовольной постройкой.

Читайте так же:  Задержка выдачи трудовой книжки

При этом до 1 марта 2019 года садовые и дачные дома можно регистрировать с измененными параметрами после реконструкции без уведомления о начале реконструкции и завершении реконструкции (п. 7 ст. 16 закона №340-ФЗ). Регистрация домов с измененными характеристики в Росреестре будет осуществляться на основании декларации и технического плана.

Новые поправки также разрешают строить (реконструировать) индивидуальные жилые дома до 4 этажей, включая подземный этаж. Если подземного этажа нет, то максимальное количество надземных этажей ограничивается 3-мя этажами. При этом высота дома в любом случае не должна превышать 20 метров (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Какие документы оформлять для реконструкции. Процедура уведомления.

Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка больше не требуют. А вот согласование с аэропортами остается актуальным, так как необходимость получения такого согласия установлена в Правилах использования воздушного пространства РФ.

До начала реконструкции индивидуального жилого дома нужно направить в уполномоченный орган (обычно, — администрацию) уведомление о начале реконструкции, а по завершении реконструкции — уведомление о завершении реконструкции (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Только после этого можно будет официально зарегистрировать право на дом в измененных параметрах.

Процедура направления уведомлений о реконструкции и регистрации права собственности с 04.08.2018г.:

  1. Направляете в уполномоченный орган уведомление о начале реконструкции. Уведомление оформляется по форме, которая утверждается Министерством строительства и ЖКХ.
  2. Чиновники в течение 7 рабочих дней проверяют, соответствуют ли параметры дома, указанные в вашем уведомлении, обязательным правилам. Если все верно, и нет никаких нарушений, то уполномоченный орган выдает уведомление о соответствии параметров реконструкции обязательным требованиям. После этого можно начинать перестраивать дом. Формально, реконструкция считается согласованной, если Вам в семидневный срок не направят ответ. Однако без такого уведомления впоследствии не удастся получить уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам и оформить право собственности. Поэтому получить согласование все-таки нужно.
  3. По завершении реконструкции своего дома направляете в уполномоченный орган уведомление об окончании реконструкции, технический план, уведомление о начале реконструкции (п. 1), уведомление уполномоченного органа по результатам проверки вашего уведомления о начале реконструкции (п.2), декларацию на объект недвижимости.
  4. Уполномоченный орган проверяет реконструированный дом и составляет уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам.
  5. Итак, в администрации по завершении строительства находятся четыре уведомления:
  • уведомление о начале реконструкции;
  • уведомление о соответствии заявленных вами параметров обязательным правилам;
  • уведомление о завершении реконструкции;
  • уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам.

Далее, уполномоченный орган должен самостоятельно передать эти документы и технический план в Росреестр для осуществления кадастрового учета новых характеристик дома и регистрации права собственности. Такое правило содержится в ч. 1.2. ст. 19 Закона о регистрации недвижимости в новой редакции закона №340-ФЗ от 03.08.2018г.

Если перестройка (реконструкция) дома начата до 04.08.2018 без разрешения на строительство?

Довольно часто сначалак дому что-либо пристраивается, а потом новая постройка узаконивается тем или иным способом. Чаще всего – через суд, так какпостроеннаяили реконструированнаябез разрешения она признается самовольной постройкой.
В новом законе для таких случаев есть правило, облегчающееположение застройщиков, которыеначали строитьбез разрешения.

Если до 4 августа 2018 года владелец дома уже приступил к реконструкции без разрешения, то можно по общему правилу направить уведомление о начале реконструкции в уполномоченный орган. Далее оформление документов будет происходить по вышеуказанной процедуре (п. 5 ст. 16 закона №340-ФЗ).

Это правило действуетдо 01 марта 2019 года. Такая уведомительная процедура после начала реконструкции своего рода «дачная амнистия 2.0». Конечно, в данном случае согласованиереконструкции возможно, только, если первоначальнодом построензаконно и на негоуже оформлено право собственности.

Как быть, если до 04.08.2018г. подано заявление о выдаче разрешения на строительство?

Форма уведомления о реконструкции

Для реконструкции и оформления прав на жилые дома по новым правилам нужно 4 уведомления:

  1. уведомление о начале реконструкции;
  2. уведомление о соответствии заявленных параметров обязательным требованиям;
  3. уведомление о завершении реконструкции;
  4. уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным требованиям.

Наличие этих документов будет проверять Росреестр при кадастровом учете и регистрации права собственности на реконструированный дом

Формы уведомлений сейчас разрабатываются Министерством строительства и ЖКХ. 14 августа 2018 года министерство приняло проект приказа об утверждении форм. Как только форма уведомления о начале реконструкции будет утверждена, мы разместим ее на нашем сайте.

Таблица №1. Какие уведомления при реконструкции нужно направить в уполномоченный орган после 4 августа 2018 г.

Отмена разрешения на строительство

Отмена разрешения на строительство при наличии нарушений
градостроительного законодательства

Таким образом, судебная практика в подавляющем большинстве случаев полагает, что отмена разрешения на строительство в порядке самоконтроля возможна, если это разрешение было выдано с нарушением требований градостроительного законодательства. Соответствующее решение может быть принято на любом этапе строительства.
Применительно к последствиям отзыва разрешения на строительство следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ о невозможности выдачи разрешения на строительство после фактического начала работ . Соответственно, застройщик, у которого правомерно отозвали разрешение на строительство, рискует получить отказ в выдаче нового разрешения на строительство, если какие-то работы уже велись.
———————————
См.: Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 309-КГ15-209 по делу N А07-7616/2014.

С учетом этого при реализации строительного проекта особое внимание необходимо уделить:
1) анализу проектной документации на соответствие утвержденной градостроительной документации, данным кадастра недвижимости, сведениям об объектах культурного наследия и т.п.;
2) анализу соответствия подготовленной проектной документации требованиям утвержденной градостроительной документации;
3) получению всех согласований, которые являются обязательными с учетом правового режима застраиваемого земельного участка.

Оформление уведомления о начале строительства под ключ в Новой Москве и на Юго-Западе МО

С 3 августа 2018 г. вступила в действие статья 51.1. Градостроительного кодекса РФ (ГкР) , отменяющая разрешения на строительство для домов ИЖС. Отныне их заменят уведомления о начале строительства, а по завершении стройки нужно отправить в госорганы уведомление о ее окончании. Как проходит оформление строительства по новым правилам и куда обратиться за квалифицированной помощью в вопросах оформления и регистрации жилья?

Читайте так же:  Нормальная продолжительность рабочего времени

Уведомление на строительство (реконструкцию) ИЖС

Уведомления на строительство (или реконструкцию) оформляются следующим образом:

Для каких домов? Они требуются для садовых, дачных, индивидуальных жилых домов. В которых должно быть не более 3-х этажей. Высота жилого строения не должна превышать 15 м, а коэффициент плотности застройки не более – 4 тыс. кв м./1 га. Для домов большей площади, этажности и высоты уведомительный порядок не действует – по-прежнему нужны разрешения на строительство.

Форма уведомления. Включает сведения о владельце, земельном участке, планируемых параметрах строящегося дома, подтверждение того, что дом не будет разделен на отдельные объекты недвижимости. То есть будет использоваться строго для проживания, а не как кондоминиум, общежитие и т.п.

Какие документы прилагаются? Выписка из ЕГРН на участок, описание ИЖС (текстовое и графическое), схема, где обозначены отступы от границ участка до самой постройки, копия (сканы) паспорта — это прописано в законе. После посещения семинара в мосгосстройнадзоре выяснилось, что для 100% получения положительного уведомления о начале строительства требуются:

Куда подается. Москвичи и жители Новой Москвы подают пакет документов в Мосгосстройнадзор — на личном приеме в «одном окне» — это продлится ориентировочно до 1 января 2019г. Далее мосгосстройнадзор планирует принимать документы в электронном виде. Жители МО – могут подать заявку в МФЦ.

Что в результате. По закону на выдачу уведомления о начале строительства выделяется 7 рабочих дней. В случае нарушений к оформлению документации или выявленных обременениях (ограничениях) в использовании земельного участка — выдаётся уведомление о несоответствии.

Срок действия уведомления о начале строительства. 10 лет.

А что со «старыми» разрешениями на строительство? Если они есть, переоформлять не нужно. Если процедура получения разрешения на строительство начата ранее 3 августа 2018, нужно просто дождаться ее завершения. «Переделка» под уведомление опять же не требуется.

Уведомление о несоответствии. То есть отказ. Возможен по трем основным причинам: неверные сведения или недостача документов, участок в принципе не подходит для возведения жилья, уведомление направлял кто-то другой, но не владелец участка. Здесь возможны два варианта: повторная отправка с исправлением недочетов или оспаривание в суде.

Пожалуйста, обратите внимание! По новым правилам прилагать к уведомлению на строительство ГПЗУ и СПОЗУ формально необязательно. Но в действительности без них будет затруднительно заполнить само уведомление. Кроме того, без их наличия возрастает риск получения уведомления о несоответствии. Потому настоятельно рекомендуется оформлять и согласовывать ГПЗУ и СПОЗУ, как и раньше, и будет нелишне приложить их к уведомлению.

Важно! До 01 января 2019 г. садовые и дачные домики регистрируются без разрешений на строительство и без уведомлений по новым образцам. Правда, сделать это с 01 января 2017 г. можно только при наличии техплана дома (вместо декларации).

Уведомление об окончании строительства (реконструкции) ИЖС

Другое нововведение – уведомление об окончании строительства (реконструкции) ИЖС. Оформляется владельцем ИЖС. Включает, в том числе:

  • Ф.И.О. владельца, его паспортные данные, адреса для связи;
  • кадастровый номер участка;
  • указание, что дом не разделен на отдельные объекты (не является кондоминиумом, общежитием или гостиницей).

К уведомлению прилагается: техплан дома, составленный и заверенный кадастровым инженером (до заполнения уведомления!). Если дом принадлежит нескольким людям – еще и соглашение о долях. А также квитанция об оплате (госпошлина) – 350 руб. за реконструкцию, 350 руб.– за стройку.

Подать пакет документов нужно в Мосгосстройнадзор — на личном приеме в «одном окне» — это продлится ориентировочно до 1 января 2019г. Далее мосгосстройнадзор планирует принимать документы в электронном виде через сайт mos.ru. Жители МО направляют документы в МФЦ. В результате должно быть получено еще одно уведомление о соответствии построенного (реконструированного) объекта нормам ГкР.

Но есть риск получить и уведомление о несоответствии, что на этапе уже построенного дома может означать, что его объявят самостроем и могут снести, причем компенсация от государства не полагается. И это повод не только строго соблюдать все строительные нормы, но и тщательно заполнять и проверять все документы.

Важно! До 1 марта 2020 г. для объектов ИЖС не нужно разрешение о вводе объекта в эксплуатацию. Так как по существу его заменяет данное уведомление.

Оформление строительства по новым правилам с 3 августа 2018 г.

В итоге с 03.08.2018 порядок оформления строительства ИЖС и последующей регистрации в собственность такой:

  • Уведомление на строительство ИЖС, выписка из ЕГРН на участок, ГПЗУ и СПОЗУ, описание дома, все необходимые согласования (Росавиация, Роспотребнадзор — если требуются) направляются в Мосгосстройнадзор;
  • Далее в течении 7 рабочих дней должно прийти уведомление о соответствии (несоответствии);
  • Если получено уведомление о соответствии, можно начинать стройку;
  • По ее окончании нужно обратиться к кадастровым инженерам, которые готовят техплан на дом;
  • Далее заполняется уведомление об окончании строительства. К нему прилагается техплан, квитанции. Они направляются в Мосгосстройнадзор;
  • В течение 7 дней после отправки пакета документов дом осматривает представитель Мосгосстройнадзора, проверяются документы. Далее сотрудники Мосгосстройнадзора направляют бумаги в Росреестр, включая и техплан. Дом в течении 14 дней ставится на кадастровый учет;
  • После этого нужно получить из Мосгосстройнадзора выписку из ЕГРН о том, что дом поставлен на кадастровый учет. Плюс там же получить уведомление о соответствии построенных (реконструированных) объектов ГкР;
  • С этими документами уже нужно отправиться в Росреестр и закончить оформление прав на дом.

Жители МО оформляют стройку по схожему алгоритму, но пакет документов подается в МФЦ.

Читайте так же:  Порядок проведения служебного расследования
Помощь в оформлении строительства и регистрации ИЖС

Если вам требуется квалифицированная помощь в оформлении строительства и регистрации ИЖС по новым правилам, обратитесь к опытному юристу-риелтору Евгению Александровичу Визирову. Он возьмет на себя:

  • оформление уведомлений;
  • оформление ГПЗУ и СПОЗУ, получит все необходимы согласования;
  • отправку их в госинстации;
  • а также окажет эффективную помощь при получении уведомлений о несоответствии (как при планировании строительства, так и при его окончании).

Все тонкости нового законодательства прокомментирует и даст бесплатную консультацию практикующий юрист-риелтор Визиров Евгений Анатольевич, тел: 8(495)120-43-10.

Отмена разрешения на строительство

Уже много лет граждане при строительстве ИЖС обходились без разрешения на строительство. Причина проста – хотя формально застройщику жилого дома этот документ был нужен, однако «дачная амнистия» позволяла оформить дом в собственность без ввода в эксплуатацию, а значит и без разрешения на строительство.

Однако оставался риск, что застройщика оштрафуют за ведение работ без разрешения на строительство.

Теперь же указанный документ официально отменен. Посмотрим, с какого момента и для каких построек не нужно разрешение.

Когда не нужно разрешение на строительство

Законодатель ограничил право строить без разрешения перечнем следующих сооружений/зданий:

  • индивидуальные жилые дома (здесь дозволяется без разрешения не только строительство, но и реконструкция);
  • вспомогательные сооружения на участке, например, гаражи, сараи и т.п.;
  • гаражи на отдельном участке, если земля предоставлена не для ведения бизнеса;
  • жилые или садовые дома, хозпостройки на садовых участках.

Отметим, что индивидуальный жилой дом строится исключительно на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Пункт 39.1 ст.1 Градостроительного кодекса указывает, что дом ИЖС – это максимум 3 этажа над землей и максимум 20 м высотой, при условии, что дом не поделен на квартиры и предназначен для проживания.

Аналогичная по технически характеристикам постройка на садовом участке называется

  • жилым домом, если она пригодна для постоянного проживания;
  • садовым домом, если назначение ее – сезонное проживание (например, нет отопления), см. ст. 23 закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…».

Отменили разрешение на строительство-с какого числа

Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, разрешение на строительство не нужно с 04.08.2018 года.

Однако застройщик обязан уведомить о начале и об окончании строительства местную администрацию. Уведомление нужно отправить не позднее 1 месяца со дня строительства или реконструкции ИЖС или садового дома. Можно сдать уведомление непосредственно в администрацию или МФЦ, либо послать по почте.

У тех, кто не послал уведомление о начале строительства не примут уведомление об окночании стриотельства. А без последнего не оформят техплан и, соответственно, не поставят здание на кадастровый учет (а значит – не получится и зарегистрировать право, ведь регистрация и кадастровый учет происходят одновременно).

Между тем, граждане, построившие дом до 4 августа 2018 г. и получившие разрешение на строительство, могут оформить постройку без всяких уведомлений – фактически «как по дачной амнистии» (см. п. 4 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…»). Достаточно будет

  • техплана от кадастрового инженера, который готовится на основе декларации, заполненной застройщиком,
  • документов на право собственности на землю.

В том числе не нужно ни разрешения на ввод в эксплуатацию, ни уведомления местных властей для тех застройщиков, кто успел 04.08.2018 получить разрешение на строительство или реконструкцию дома ИЖС.

Как оформить право собственности в 2018-2019 годах без разрешения на строительство

Поскольку полумеры «дачной амнистии» сменились кардинальным решением отменить разрешительную систему для ИЖС и садовых домов, изменился и порядок регистрации права на новые дома (или, соответственно, для изменения в ЕГРН данных о реконструированных домах).

Теперь для регистрации права собственности на дом ИЖС (или садовый дом) за городом местная администрация, получившая уведомление застройщика, сама направляет заявление в Росреестр (п. 1.2 ст. 19 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Впрочем, если администрация тянет время, за регистрацией может обратиться и застройщик. Он не должен доказывать Росреестру, что уведомил администрацию о завершении строительства – сведения об этом Росреестр получает по межведомственным каналам. Также в порядке взаимодействия с администрацией Росреестр получает и техплан на регистрируемый дом.

То есть, от застройщика, самостоятельно обратившегося за регистрацией прав, нужны только документы на землю и заявление.

Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено

Прежде чем построить объект, застройщику необходимо решить земельный вопрос. Если участок находится в собственности муниципалитета, его можно взять в аренду или выкупить. Когда земля оформлена, самое время собирать документы для получения разрешения на возведение объекта, которое по муниципальным участкам также готовится местной администрацией.

Для получения заветной бумаги необходимо собрать серьезный пакет документов, в том числе подтвердить свое право на использование участка. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды застраиваемого участка и т.п.

Если все документы в порядке, то в установленные сроки выдается разрешение, позволяющее компании начать стройку. Но на этом этапе достаточно часто встречаются ситуации, когда администрация отменяет ранее выданное разрешение в связи с наличием при его принятии серьезных нарушений закона. В таких случаях единственный выход — идти с жалобой в суд.

Так случилось с одной компанией города Златоуста. Жалоба на действия городской администрации, отменившей свое разрешение на строительство, была признана правомерной первой, апелляционной и кассационной инстанциями. Муниципалитет отстаивал свою позицию до последнего, дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что нижестоящие суды неправильно применили нормы права, и дело вернулось 24 апреля 2018 г. к началу своего пути.

Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

[1]

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Читайте так же:  Условия патентоспособности изобретения

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города. После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги

Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.

Из документов следовало следующее:

  • Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
  • Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

Причина возврата дела на повторное рассмотрение

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе. На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст. 85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

Читайте так же:  Ремонт в счет арендной платы

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

Отмена разрешения на строительство возможна только по указанным в ГрК РФ основаниям. Но в правоприменительной практике встречаются случаи, когда решение муниципалитетом было принято незаконно, и ни одно из прописанных в кодексе оснований не подходит к возникшей ситуации. В таком случае муниципалитет может сослаться на предоставленное ему законом право самостоятельной отмены ранее принятых актов, если они были выданы с нарушением.

Отмена разрешения на строительство дачного дома

В собственность был приобретен земельный участок в 2017 году: по выписке из Росреестра: категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для дачного строительства. В ноябре 2018 года отправлено уведомление о планируемом строительстве и получено уведомление о допустимости размещения садового дома на земельном участке. За период с ноября 2018 по июнь 2019 год: дом построен под крышу. Однако, в июне 2019 года получено Постановление об отмене уведомления о соответствии планируемого строительства (ссылаются на ч.3 ст.51 и ч.10 ст.51.1 ГК РФ и ч.1 ст.48 ФЗ№131-ФЗ). ПЗЗ прошли публичные слушания 20.02.2019 и срок утверждения их неопределен. Какие действия можно предпринять для узаконивания строительства дома?

Похожие темы

Здравствуйте! Согласно пункту 1 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В частности, исходя из содержания пунктов 2 и 1 статьи 40 ЗК РФ и пункта 1 статьи 260 ГК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилье в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов.

В форме (Приложение 3) Уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке,

— сведения о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или

— об обязательных требованиях к параметрам объектов капитального строительства, которые установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, действующими на дату поступления уведомления, и

— которым не соответствуют параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, указанные в уведомлении.

Исходя из ст. 51.1. ГрК РФ должно быть уведомление о соответствии ил несоответствии.

Согласно п. 10 ст. 51.1. ГрК РФ уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если:

1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;

2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;

3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;

Видео (кликните для воспроизведения).

4) в срок, указанный в части 9 настоящей статьи, от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Постановление об отмене уведомления о соответствии планируемого строительства необходимо обжаловать в установленном порядке.

Источники


  1. Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.

  2. Шамин, А. Н. История биологической химии. Истоки науки / А.Н. Шамин. — М.: КомКнига, 2013. — 392 c.

  3. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.
  4. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.
  5. Панов, В.П. Сотрудничество государств в борьбе с международными уголовными преступлениями: учеб пособие; М.: Юрист, 2011. — 160 c.
Отмена разрешения на строительство
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here