Отличие предварительного договора от основного

Описание страницы: отличие предварительного договора от основного - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи это документ, который обязывает стороны заключить основной договор. Можно сказать, что данный документ выступает неким гарантом того, что сделка состоится, но только через какое-то время.

Заключается такой договор в случаях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно по каким-либо причинам. Например, у покупателя может не быть полной суммы, или продавцу требуется время, чтобы доставить товар покупателю.

По своей сути, предварительный договор описывает все те же аспекты, что и основной. В нем обязательно указывается цена за предмет сделки, которая должна быть перенесена в основной документ без изменений. Также в предварительном варианте описывается ответственность сторон, в случае отказа от заключения основного договора.

Важно понимать, что предварительный договор часто оформляют, чтобы подтвердить выплату задатка или аванса за товар. Например, так часто делают с недвижимостью. В случае невыполнения обязательств покупателем данный задаток останется у продавца, а в случае невыполнения обязательств со стороны продавца, он должен будет выплатить компенсацию, которая в два раза больше задатка.

Самым главным подвохом документа является его срок действия. Его можно указать, а можно не указывать. В последнем случае, срок действия будет равен одному году с момента подписания предварительного договора. За данный срок стороны сделки должны подписать основной договор, а если этого не происходит, то предварительный перестает действовать.

Таким образом, можно говорить, что предварительный договор представляет собой своего рода обещание контрагентов на заключение сделки в будущем, которое подкреплено юридически.

Какие отличия между предварительным договором и основным договором?

Несмотря на то, что предварительный договор очень схож с основным, у него есть ряд отличий, которые его и характеризуют:

  • В нем обязательно указываются данные о сторонах (паспортные), все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка. Но в отличие от основного документа, предмет не обязательно описывать максимально подробно. Например, в случае с машиной будет достаточно написать марку, модель, объем двигателя и цвет. Все остальные характеристики, которые индивидуализируют предмет сделки, будут прописаны уже в основном документе;
  • Предварительный договор, по своей сути, не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес какую-то компенсацию;

Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны договариваются заключить в будущем основной договор, на тех же самых условиях, что и предварительный. По сути, документ это всего лишь документальное подтверждение намерений сторон, которое всегда может быть расторгнуто без серьезных последствий.

Участники могут попросту расторгнуть такой документ по договоренности, и он потеряет всю свою юридическую силу.

Основные сведения относительно заключения и подписания предварительного договора купли-продажи содержатся в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В кодексе можно найти информацию о том, как правильно договор составлять, какую ответственность несут стороны в случае его невыполнения, а также основные моменты, которые обязательно следует указать в тексте.

[2]

Отличия договора купли-продажи от договора мены.

Про о тличия договора купли-продажи от договора дарения смотрите тут.

Чаще всего предварительные договора купли-продажи составляются при покупке недвижимости. Давайте рассмотрим основные типы таких сделок:

  • Предварительный договор с застройщиком. Покупатель выплачивает сумму, которая в будущем пойдет в оплату построенного дома или квартиры. Таким образом, застройщик получает необходимые денежные средства на строительные работы, а покупатель гарантию того, что он без проблем сможет получить построенный объект;
  • Предварительный документ в случае покупки недвижимости по ипотеке через банк. Большинство банков требуют подобный документ, но, по сути, он является просто формальностью;
  • Предварительные договора через агентов по недвижимости. Часто риэлторы предлагают заполнить предварительный договор, основная задача которого подтвердить факт передачи аванса или задатка покупателем.

Что такое основной договор купли-продажи?

Основной договор купли-продажи – документ, в котором одна сторона (продавец) обязуется предать товар в собственность другой стороне (покупателю) за оговоренную в договоре цену.

Основной договор купли-продажи, будет считаться заключенным, и будет иметь полную юридическую силу только в таких случаях:

  • Стороны пришли к договоренности по всем пунктам и подтвердили, это поставив подписи;
  • В договоре указаны все существенные условия;
  • Договор составлен в соответствии с нормами и правилами, прописанными в ГК РФ.

Смысл основного договора, заключается не в договоренности, как ранее, а в непосредственной передаче товара от продавца к покупателю.

Стоит обратить внимание, что в основном договоре чаще всего описываются следующие пункты, которые часто опускаются в предварительном:

  • Ассортимент и количество товара;
  • Полная характеристика товара;
  • Упаковка;
  • Доставка;
  • Качество;
  • Обязанности и ответственность сторон.

Условия предварительного договора отличаются от условий основного договора

Я заключил предварительный договор продажи квартиры, в котором я был обязан предоставить пользование электричеством 5 квт, в установленный срок я заключил основной договор и зарегистрировали его. В основном договоре небыло указаний касаемо электричества. Покупатель подал на меня в суд и требует от меня электричество по предварительному договору. Я жу говорю в суде, что предварительный договор перестал действовать после заключения основного договора! Так ли это? Действует ли предварительный договор? Спасибо.

Похожие темы

Я считаю, что Вы правы

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Читайте так же:  Безнадежная кредиторская задолженность

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

заключая основной договор стороны должны были проверить все условия записанные в основном договоре, на их соответствие предварительному . Купля-продажа прошла по основному договору., в нем условий оп электричеству нет, а предварительный договор прекратил свое существование. Таким образом иск подан по договору которого нет.

Телефоны ЮристЪ

+7 902 515 44 67

обращайтесь за бесплатной

Your SEO optimized titlepage contents

Your SEO optimized titlepage contents

Отличие предварительного от основного договора

Когда человек ищет и находит квартиру, однако на неё не готовы документы, или заказывает дорогостоящий товар, которого в настоящее время нет у продавца, ему довольно часто предлагают заключить предварительный договор, в котором прописать, что одна сторона обязуется продать определённый товар, а вторая уплатить за неё оговорённую цену.

Однако, бывают случаи, когда по предварительному договору уже оплачивают достаточно большую сумму и оговаривают практически все условия поставки товара.

В таком случае, Верховный суд России расценивает этот договор не как предварительный, а как договор купли – продажи с условием предварительной оплаты. Квалификация договора, как основного, влечёт другие последствия для продавца и покупателя, поскольку накладывает на продавца обязательство по передаче товара, а также ответственность по закону о защите прав потребителей за просрочку исполнения.

В то время, как предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В случае же, если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Таково мнение Верховного суда, выраженное им в Определении от 09 августа 2016 года по делу N 55-КГ16-7.

Таким образом, существенным для определения типа договора является размер оплаты – полный или значительный, либо небольшой. В рассмотренном деле размер предварительной оплаты составил 42% от общей стоимости товара, что позволило Верховному суду считать данную предоплату значительной. Очевидно, что незначительным будет признан размер предоплаты, не превышающий 10-15% от стоимости товара.

Основной договор и предварительный

Гражданским кодексом РФ (ст. 420 п. 1) под термином «договор» понимается соглашение, как правило, двух сторон, регламентирующее имеющиеся и возникающие в будущем их права и обязанности. Классификация такого рода документов обширна. Они подразделяются в зависимости от количества участников сделки, времени заключения, имущественной выгоды, публичности, предмета, по соотношению прав и обязанностей и так далее.

Особенности и специфика

Предварительный договор предшествует основному. Образно говоря, он является подготовкой к заключению основного соглашения. Его главной целью является закрепление предварительных договоренностей. Статья 429 ГК РФ фиксирует условия для составления юридически грамотного документа.

В первую очередь, необходимо указать условия, позволяющие идентифицировать предмет. В целях избегания разногласий также следует зафиксировать прочие существенные условия. Условия делятся на два типа.

Первый – условия, имеющие отношение к текущему документу (дата подписания основного соглашения, возможность расторжения предварительных договорённостей, неустойка и прочее).

Второй — относящиеся к основному договору (предмет, цена и так далее).
Обычно указывают период заключения основного договора, если его не прописать, то по умолчанию принимается один год с момента подписания документа.

Если одна из сторон будет уклоняться от составления основного документа, то с помощью суда возможно принудительное его заключение. Таким образом, юридически грамотное соглашение призвано исключить риски сторон, которые могут возникнуть при нежелании заключать основной документ.

Если же основной договор так и не будет подписан, или какая-либо сторона не направит другой стороне письмо с предложением о его заключении, то обязательства, предусмотренные предварительным соглашением будут прекращены.

Чем отличаются

Принципиальным отличием предварительного договора является то, что в результате подписания имущественные права у участников сделки не возникают. Как было сказано ранее, эти права и обязанности возникают вследствие заключения основного договора.

Ещё одной отличительной чертой предварительного соглашения является необходимость указания срока заключения основного документа. Даже в случае отсутствия этих данных срок жестко регламентирован и составляет один год, как было упомянуто выше.

В отличие от основного, в предварительном нет необходимости отражать максимально детально предмет сделки, тем более, что зачастую на этапе его подписания нет возможности указать уникальные характеристики (например, объект ещё строится и не присвоен фактический адрес).

Данный документ содержит, в первую очередь, намерение о совершении сделки, поэтому прилагающие документы, без которых невозможно подписание основного договора, не требуются.

Ещё одним отличием, значительно облегчающим действия сторон и экономящим их время, является то, что соглашение не требует регистрации и заверения у нотариуса. Для придания документу юридической силы достаточно составить его в письменной форме и подписать обеими сторонами.

В каких случаях предварительный договор можно признать основным

В юридической практике допускается изменение вида договора с предварительного на основной. Это возможно как по инициативе одной из сторон, так и посредством суда.

Изменение квалификации договора в куплю-продажу возможно в том случае, если в предварительном соглашении прописаны следующие существенные условия:

  • оплата части цены предмета сделки (на практике внесение предоплаты более половины от полной стоимости увеличивает шансы на переквалификацию документа);
  • передача имущества и порядок оплаты в рассрочку.
Читайте так же:  Ежегодная индексация заработной платы

Безотлагательным условием переквалификации соглашения является то, что объект уже существует и у продавца оформлены права на него.

Ещё одним распространённым сценарием является признание предварительного соглашения договором участия в долевом строительстве (ДУДС). Если застройщик уклоняется от заключения ДУДС, либо не соблюдает условий предварительного, то верным решением будет перевод формы договора в основной. Для этого необходимо выполнение следующих условий:

  • ДУДС не заключается по вине застройщика, при этом срок для его заключения истёк;
  • объект сдан в эксплуатацию, построен, или же хотя бы начаты строительно-монтажные работы;
  • стоимость объекта уже оплачена, либо предварительным договором закреплен порядок оплаты (рассрочка, кредит и так далее).

В этом случае перевод в ДУДС возможен с помощью подачи искового заявления и дальнейшего решения суда. Важно отметить, что непрохождение госрегистрации документа не является поводом отказа в иске.

Таким образом, переквалификация предварительного соглашения в основной возможна при отражении в нем условий, присущих основному.

Отказ от предварительного договора

При обоюдном желании возможно расторжение документа, либо другой вариант — просто не заключать основной договор. При этом все обязательства прекращаются, и предварительное соглашение теряет силу.

В случае, когда одна из сторон хочет отказаться от исполнения предварительных обязательств, возможно два варианта развития событий:

  • стороны расторгают соглашение, достигнув компромисса (например, пострадавшей стороне компенсируются убытки в виде уплаты неустойки);
  • стороны заключают основной документ принудительно на основании решения суда.
    Если инициатор отказа от предварительного соглашения имеет веские основания, то он также может предоставить их в суд и, в случае, положительного решения, расторгнуть документ без финансовых потерь.

Можно ли заключить предварительный договор продажи автомобиля

ПДКП (предварительный договор купли-продажи) автомобиля возможен, когда участники согласны совершить сделку, но один из них или оба не могут выполнить свои обязательства в текущий момент времени.

Например, покупатель имеет желание приобрести автомобиль, но не в состоянии за него полностью расплатиться, а продавец готов подождать, или же, что бывает гораздо чаще, практика приобретения машины в автосалоне.

Очень редко имеется возможность приобрести автомобиль нужной марки, цвета и комплектации из наличия. Поэтому в большинстве случаев автомобили поставляются под заказ. Клиент заключает ПДКП с автосалоном и бронирует транспортное средство. Обязательным условием данного соглашения является внесение предоплаты. С одной стороны, задаток гарантирует продавцу, что заказанный автомобиль будет выкуплен, а с другой — покупателю, что закреплен за ним.

В целях исключения конфликтных ситуаций ПДКП должен включать в себя:

  • конкретные сроки поставки;
  • подробную спецификацию на автомобиль (комплектация, цвет, дополнительные опции и так далее).
    Обязательно стоит указать окончательную полную стоимость транспортного средства, тем самым покупатель обезопасит себя от возможного повышения цен.
    ПДКП автомобиля имеет большой опыт применения в автосалонах, поэтому процесс отработан, но все же перед подписанием документа следует внимательно и детально его изучить.

Судебная практика

Судебная практика в отношении дел о принудительном исполнении предварительного соглашения или переквалификации его в основной складывается противоречиво.

Важным аргументом для судебного решения имеет своевременность подачи искового заявления. Суд строго проверяет срок подписания основного документа, указанный в предварительном соглашении. В большинстве случаев, если обращение в суд произошло по истечению срока, данного на заключение основного соглашения, обязательства по предварительному признаются прекращенными.

Принимая это во внимание, следует заблаговременно обратиться в суд, не дожидаясь окончания срока. Важным моментом считается предоставление в суд копии письменного предложения, направленного заинтересованной стороной с инициативой заключить основной договор.

К предложению рекомендуется приложить проект основного соглашения. Если письмо с предложением такого рода будет направлено после завершения срока, то никаких юридических последствий оно не понесет, так как соглашение автоматически будет считаться прекращенным.

Дополнительная информация по предварительному договору купли-продажи недвижимости представлена ниже.

ОТЛИЧИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Предварительный договор купли-продажи — это документ, который обязывает стороны заключить основной договор.

Можно сказать, что данный документ выступает неким гарантом того, что сделка состоится, но только через какое-то время. Заключается такой договор в случаях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно по каким-либо причинам.

Видео (кликните для воспроизведения).

Например, у покупателя может не быть полной суммы, или продавцу требуется время, чтобы доставить товар покупателю. По своей сути, предварительный договор описывает все те же аспекты, что и основной. В нем обязательно указывается цена за предмет сделки, которая должна быть перенесена в основной документ без изменений. Также в предварительном варианте описывается ответственность сторон, в случае отказа от заключения основного договора. Важно понимать, что предварительный договор часто оформляют, чтобы подтвердить выплату задатка или аванса за товар.

Например, так часто делают с недвижимостью. В случае невыполнения обязательств покупателем данный задаток останется у продавца и обратно, если продавец откажется от заключения договора – покупатель будет иметь право взыскать двойной размер задатка.

Какие отличия между предварительным договором и основным договором?

Несмотря на то, что предварительный договор очень схож с основным, у него есть ряд отличий, которые его и характеризуют:

В нем обязательно указываются данные о сторонах (например, паспортные), все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка.

Предварительный договор, по своей сути, не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес какую-то компенсацию.

[1]

Как и в основном договоре, сразу описывается полная цена.

Но при этом нельзя делать выплаты, основываясь на этот документ в полном размере. Можно только сделать оплату в счет будущих платежей (аванс или задаток). К примеру, если человек нанимает подрядчика, он может выплатить какую-то часть за работу, но основная оплата будет произведена только после сдачи объекта и подписания основного документа.

Стоит также уточнить, что цена не может меняться, переходя из одного документа во второй. Поэтому чаще всего срок действия предварительного варианта не длительный.

В предварительном договоре всегда есть определенный срок действия, в отличие от основного. Как уже говорилось ранее, его можно указать в тексте, а можно не указывать, тогда его срок будет равен одному году с момента подписания. В основных договорах также указываются сроки, но часто они зависят от процедур оформления документов, регистрации объектов и многих других факторов, поэтому они могут растягиваться на несколько месяцев.

Читайте так же:  Правильное движение по кольцу

Срок действия предварительного договора заканчивается либо по сроку давности, либо в момент подписания основного договора.

Еще одним важным отличием является форма договора.

То есть, предварительный договор может быть попросту составлен в письменном виде с подписями обеих сторон, без процедур регистрации и нотариального заверения. Например, при покупке квартиры необходимо обязательно зарегистрировать основной договор в государственных органах.

К предварительному документу чаще всего не прилагаются дополнительные документы и редко детально описываются обязательства сторон. Такой договор можно составить даже, не имея на руках всей необходимой документации для основного. Часто предварительный вариант и служит отсрочкой для продавца, на оформление всех бумажных вопросов. Также в документе не обязательно описывать максимально подробно каждый пункт. Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны договариваются заключить в будущем основной договор, на тех же самых условиях, что и предварительный.

По сути, документ это всего лишь документальное подтверждение намерений сторон, которое всегда может быть расторгнуто без серьезных последствий. Участники могут попросту расторгнуть такой документ по договоренности, и он потеряет всю свою юридическую силу.

Основные сведения относительно заключения и подписания предварительного договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

В кодексе можно найти информацию о том, как правильно договор составлять, какую ответственность несут стороны в случае его невыполнения, а также основные моменты, которые обязательно следует указать в тексте.

Основной договор купли-продажи – документ, в котором одна сторона (продавец) обязуется предать товар в собственность другой стороне (покупателю) за оговоренную в договоре цену. Основной договор купли-продажи, будет считаться заключенным, и будет иметь полную юридическую силу только в таких случаях: Стороны пришли к договоренности по всем пунктам и подтвердили, это поставив подписи.

В договоре указаны все существенные условия. Договор составлен в соответствии с нормами и правилами, прописанными в ГК. Смысл основного договора, заключается не в договоренности, как ранее, а в непосредственной передаче товара от продавца к покупателю.

Стоит обратить внимание, что в основном договоре чаще всего описываются следующие пункты, которые часто опускаются в предварительном: Ассортимент и количество товара; Полная характеристика товара; Упаковка; Доставка; Качество; Обязанности и ответственность сторон.

Когда предварительный договор признается основным?

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

[3]

Предварительный договор должен содержать указание:

  • на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
  • существенные условия основного договора;
  • обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец.

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

  1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).
  2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12).
  3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
  4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Судебная практика по предварительному и основному договору: возможность переквалификации в договор купли-продажи

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

  • Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2016 № Ф03-6454/15).
  • О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14).

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Последствия переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

  1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 № Ф08-6459/13).
  2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
    • объект существует;
    • у продавца есть право собственности на него.
  3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2013 № Ф06-8226/13).

ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915).

  • Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).
  • Читайте так же:  Перевод на нижеоплачиваемую должность

    Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и договоров о долевом участии в строительстве

    Такого рода договоры стороны могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления № 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в куплю-продажу.

    В последние годы распространенной является ситуация банкротства юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О банкротстве» от 26.10.2002 № 127-ФЗ), представив документы, подтверждающие произведенную оплату.

    При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от 14.03.2016 № Ф10-125/16).

    В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений не будет признано (например, договор является незаключенным или недействительным), денежное требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2016 № Ф07-65/16).

    Переквалификация предварительного договора в договор долевого участия в строительстве

    В практике встречаются случаи переквалификации предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2013.

    Необходимыми условиями при этом являются:

    • наличие в предварительном договоре всех реквизитов, предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
    • соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ (право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).

    В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны быть указаны следующие требования:

    1. Признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.
    2. Обязать застройщика представить документы для государственной регистрации.

    Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения не существует, следует стремиться максимально точно описать объект сделки.

    Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве, ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче (постановление АС ПО от 02.12.2015 № Ф06-3229/15). Но все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с п. 2 постановления № 54.

    Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом виду договора.

    В чем отличие предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке от основного и зачем его заключать?

    Перед подписанием договора купли-продажи обычно подписывается предварительное соглашение, в котором указываются основные условия будущей сделки и факт передачи аванса или задатка. Рассмотрим, как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и во сколько это обойдется.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

    Для чего нужен предварительный договор?

    Предварительный договор играет важную роль в процессе купли-продажи, хотя формально и не является обязательным. После его подписания и передачи аванса (обычно 5-10% стоимости жилья), продавцу уже будет сложно отказаться от сделки. Если он это сделает, то ему придется вернуть задаток в двойном размере, что экономически невыгодно.

    К тому же стороны заранее, что называется «на берегу», оговаривают все условия покупки недвижимости. В будущем им останется только продублировать их в основном договоре купли-продажи (ДКП), что займет минимум времени.

    В чем его отличие от основного?

    Отличия предварительного договора от основного:

    • четко прописаны условия получения аванса или задатка;
    • предусмотрена ответственность сторон за неисполнение обязательств;
    • указывается дата заключения основного ДКП.

    Прозрачная схема расчетов, описанная в предварительном соглашении, очень важна, так как в случае, если банк не выдаст кредит, сделка сорвется с убытками для покупателя (потеря аванса).

    В остальном тексты двух соглашений очень похожи, но предварительный ДКП заключается на определенный срок, в отличие от основного, и не подлежит регистрации в Росреестре. Как только вступает в силу основное соглашение, предварительное перестает действовать.

    Какие требования выдвигаются к этому документу?

    Требования к предварительному соглашению такие же, как и к основному ДКП. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу. Основные условия заключения:

    • письменная форма;
    • согласие сторон по всем пунктам;
    • проверка всех документов покупателя и продавца перед подписанием соглашения.

    Когда и между кем заключается?

    Предварительный договор заключается, как только покупатель выражает готовность приобрести жилье и достиг согласия по поводу цены с продавцом. В этом случае обе стороны могут подписать предварительный ДКП и «застолбить» квартиру передачей аванса.

    Структура соглашения

    Текст соглашения можно составить самостоятельно или попросить образец у знакомого юриста. Существенными условиями являются цена и предмет сделки (конкретная недвижимость). По этому вопросу у сторон не должно быть никаких разногласий, так же как и по всем остальным.

    Структура предварительного ДКП:

    • персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
    • адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
    • документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
    • цена недвижимости (окончательно согласованная);
    • порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
    • порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
    • дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
    • личные подписи и реквизиты сторон.

    Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

    Читайте так же:  Средняя ставка по кредитам

    В пункте, где фиксируется цена сделки, должна быть указана сумма, которая передается предварительно, размер кредита со ссылкой на кредитный договор и сумму остатка, которая составляет личные средства покупателя. Обязательно фиксируется, кто и в каком размере несет расходы по оформлению сделки. Если для расчетов арендовалась банковская ячейка или открывался счет, то будут нужны ссылки на соответствующие договоры.

    На что следует обратить пристальное внимание при покупке?

    Для покупателя самое главное — не потерять 5-10% стоимости квартиры, переданных в виде аванса или задатка, если сделка сорвется по вине банка . Поэтому этот пункт нужно четко изложить в предварительном соглашении. Если банк отказывает в выдаче кредита, то деньги должны быть возвращены покупателю в 100% размере. Важным пунктом также являются сроки будущей сделки, в частности сроки зачисления кредитных средств. Они должны быть реальными и согласованными с банком-кредитором.

    Если покупателю отказали в выдаче кредита, то в ПДКП должна быть предусмотрена возможность повторного обращения после устранения недостатков в документах или в другой банк. Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то важно также обсудить и прописать в договоре возможный срыв сделки из-за отказа Пенсионного фонда предоставить средства.

    Продавцу важно, чтобы сроки передачи денег за квартиру не затягивались. Стоит прописать все сроки выполнения договоренностей, способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон. Продавец не должен страдать в случае, если банк затянет вопрос с передачей кредитных средств. Поэтому нужно предусмотреть возможность досрочного расторжения сделки при неоплате в положенные сроки.

    В чем разница между авансом и задатком?

    Покупатель передает продавцу аванс либо задаток. Между этими понятиями есть разница. Задаток передается в счет будущей оплаты. Аванс формально не является способом обеспечения исполнения обязательства. Его в любой момент можно забрать назад или вернуть. Аванс является возвратным в любом случае, кто бы и по какой причине не отказался от сделки.

    Оформление аванса

    Если передается аванс, то при отказе покупателя от подписания ДКП, продавец его вернет. Это удобный вариант, если покупатель не уверен, что банк выдаст ему кредит. Оформляется аванс отдельным договором об авансе или предварительным ДКП. Иногда стороны просто ограничиваются выдачей расписки о получении денежных средств.

    Сделка может быть оформлена в простой письменной форме. В случае аванса стоит подумать, как компенсировать понесенные расходы в том случае, если сделка не состоится и авансовый платеж будет возвращен.

    Оформление задатка

    Если после подписания предварительного ДКП передается не аванс, а задаток, то это также оформляется распиской, договором задатка или ПДКП. Необходимо обязательно прописать, что в случае отказа банка в кредитовании покупатель ответственности и штрафных санкций не несет.

    Задаток полностью возвращается без оплаты неустойки, если отказ от сделки был инициирован банком-кредитором. Если отказ происходит по вине продавца либо покупателя, то берется неустойка в размере задатка, с той или иной стороны.

    Сумма задатка может быть вычтена из суммы первоначального взноса по кредиту, но данная операция требует обязательного согласования с банком.

    Можно ли обойтись без составления отдельных бумаг?

    Если оформляется предварительный ДКП, то можно обойтись без отдельных соглашений об авансе или задатке. В остальных случаях договор или расписка составляются в двух экземплярах. Копию покупатель предоставляет банку.

    Когда заключается основной ДКП?

    Основной договор обычно оформляется спустя 1-2 недели после подписания предварительного. Иногда стороны устанавливают другие сроки. Перед сделкой профессионалы всегда проверяют наличие документов на недвижимость, а также отсутствие обременений, возраст и дееспособность сторон.

    После подписания договор купли-продажи вместе с заявлением и другими документами передается в территориальное отделение Росреестра или МФЦ («Мои документы») для регистрации перехода прав собственности.

    Нужно ли регистрировать?

    Предварительный договор не регистрируется в Росреестре. Это соглашение действует только до момента подписания основного ДКП.

    Основные этапы процедуры оформления:

    1. Согласование всех условий соглашения продавцом и покупателем.
    2. Проверка документов (прав на недвижимость, дееспособности сторон, отсутствия обременений).
    3. Оформление предварительного договора, в котором будут указаны основные параметры и сроки будущего соглашения (у нотариуса, в агентстве недвижимости либо самостоятельно).
    4. Передача аванса или задатка в рамках предварительного договора.
    5. Обращение в банк с ПДКП для оформления кредитного соглашения.

    Самое важное в этой процедуре — убедиться в том, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. Нужно также проверить, все ли выписаны из помещения и насколько чиста юридическая история квартиры. Предварительный ДКП обязывает стороны оформить основной, если для его расторжения нет серьезных причин. Поэтому к оформлению стоит отнестись с такой же серьезностью, как и к основному ДКП.

    Предварительный договор можно составить самостоятельно, без обращения к юристу и нотариусу. В этом случае все обойдется бесплатно. Составление соглашения у юриста будет стоить до 10 тыс. рублей.

    Предварительный договор купли-продажи – важный документ, особенно если оформляется ипотечный кредит. Прописав условия расчетов, можно не потерять аванс в том случае, если банк задержит выдачу кредитных средств или неожиданного откажет в кредитовании. Заранее продумав все этапы сделки, условия и сроки, покупатель и продавец могут избежать срыва договоренностей в будущем.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.

    2. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.

    3. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.
    4. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
    5. Аношко, В. С. История и методология почвоведения / В.С. Аношко. — М.: Вышэйшая школа, 2013. — 340 c.
    Отличие предварительного договора от основного
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here