Оспаривание отчета об оценке

Описание страницы: оспаривание отчета об оценке - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Оспаривание отчета об оценке

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92
«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендует арбитражным судам исходить из следующего.

1. В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков — юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), — направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом , признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.

2. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу ( статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки ( статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ( статья 51 АПК РФ).

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

Читайте так же:  Упд что заменяет

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

[1]

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

[2]

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Читайте так же:  Восстановительное правосудие

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости больше не понадобится экспертиза отчета оценщика

Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменил положения об оценочной деятельности, в том числе отменил обязательную экспертизу отчета оценщика и уточнил порядок работы оценщиков. Одновременно он обязал нотариально удостоверять все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, а не только те, которые совершаются в пользу посторонних лиц.

Сразу одним Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» приняты поправки, касающиеся оценочной деятельности, сделок с долевой собственностью на недвижимость, а также работы Единого федерального реестра сведений о банкротстве и Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц. В частности, изменения внесены в федеральные законы от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ), от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и некоторые другие.

Оценочная деятельность

Более детально урегулирован порядок работы СРО оценщиков и самих оценщиков. В частности, для оценщиков введена обязанность получать квалификационный аттестат. Для этого им каждые три года придется сдавать единый квалификационный экзамен для подтверждения квалификации. Только при наличии квалификационного аттестата они вправе быть членами СРО оценщиков. При этом работать оценщики смогут только по тем направлениям, которые указаны в полученном квалификационном аттестате. Также в новой редакции Закона № 135-ФЗ установлено, что оценщик вправе добровольно приостанавливать осуществление оценочной деятельности по личному заявлению, направленному в СРО. Порядок направления заявления устанавливается во внутренних документах СРО. В период приостановления оценщик может не страховать свою ответственность.

Еще одна часть поправок затронула порядок рассмотрения жалоб на оценщиков. Теперь указано, что в случае поступления жалобы на оценщика его членство в СРО не может быть прекращено до окончания проверки, если в отношении члена СРО оценщиков проводится проверка или рассматривается дело о применении меры дисциплинарного воздействия. А если действительно будет выявлено нарушение, то его не могут исключить из членов СРО до окончания рассмотрения дисциплинарным комитетом дела о нарушении и применении меры дисциплинарного воздействия. При этом о принятии жалобы к рассмотрению и начале проведения внеплановой проверки или об отказе от проведения внеплановой проверки с указанием причин такого отказа СРО оценщиков уведомляет лицо, направившее жалобу, в течение десяти дней с момента получения жалобы СРО оценщиков.

Основанием для принятия дисциплинарным комитетом решения о применении меры дисциплинарного воздействия в виде рекомендации об исключении из членов СРО оценщиков является:

невыполнение предписания, обязывающего члена СРО оценщиков устранить выявленные нарушения в установленные сроки после применения меры дисциплинарного воздействия, повлекшей за собой приостановление права осуществления оценочной деятельности;

выявление факта представления для приема в члены СРО оценщиков подложных документов;

Видео (кликните для воспроизведения).

осуществление оценочной деятельности в период приостановления права ее осуществления;

осуществление оценочной деятельности без наличия действующего договора обязательного страхования ответственности;

проведение экспертизы отчетов в период приостановления деятельности эксперта;

несоблюдение членом СРО оценщиков требований о независимости оценщика;

применение более двух раз в течение одного года в отношении члена СРО оценщиков мер дисциплинарного воздействия за нарушение им требований Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, требований о внесении обязательных взносов в СРО оценщиков и дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности членов СРО оценщиков.

Сделки с недвижимостью

Помимо поправок об оценочной деятельности в Федеральном законе от 02.06.2016 № 172-ФЗ содержатся новые положения по поводу нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В них предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются только сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Раньше удостоверять у нотариуса нужно было сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, только если доля отчуждалась постороннему лицу.

Читайте так же:  Устроился на работу и заболел

Закон вступил в силу 2 июня 2016 г., за исключением некоторых положений. Например, положения об обязанности оценщиков получать квалификационный аттестат вступят в силу с 1 июля 2017 г. А нормы о нотариальном удостоверении всех сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость начнут применяться с 1 января 2017 г.

О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендует арбитражным судам исходить из следующего.

1. В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков — юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), — направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.

2. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Когда независимый оценщик неправ. Что учесть, требуя признать результаты оценки незаконными

Чтобы определить цену имущества, до заключения договора об его отчуждении стороны порой прибегают к услугам независимого оценщика. Оценку стоимости имущества могут проводить и в силу требования закона. Однако и в том и в другом случаях могут быть не согласные с итогам проведенной оценки. Всегда ли есть шанс оспорить рыночную стоимость в суде? Нет, далеко не всегда. Особенно если такая стоимость для сторон в силу закона не обязательна или если договор об отчуждении имущества уже заключен с указанием именно этой стоимости.

Читайте так же:  Ежегодная индексация заработной платы

В современном гражданском обороте нередко возникает необходимость в привлечении профессионального оценщика для проведения оценки того или иного имущества с целью установления его объективной рыночной или иной стоимости для совершения сделок.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной дея­тельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На практике нередко участники гражданского оборота, не согласные с величиной, установленной проведенной оценкой, пытаются ее оспорить, поскольку в ином случае они будут вынуждены приобретать или продавать имущество по экономически невыгодной для себя цене. Рассмотрим, в каких случаях они вправе оспаривать оценку имущества, а когда нет, а также какие нюансы вообще следует учитывать при проведении оценки.

Обязательность цены, установленной оценщиком, дает право на ее оспаривание

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 информационного письма Президиу­ма ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, например, в следующих случаях:

  • оценка имущества на сумму более чем 20 000 руб., вносимого в оплату уставного капитала ООО (ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
  • оценка имущества при оплате акций в уставном капитале акционерного общества неденежным имуществом, в случае выкупа акций (п. 3 ст. 34, п. 3 ст. 75 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»);
  • имущество, включенное в конкурсную массу кредитной организации и являющееся предметом залога (п. 2 ст. 50.35 Федерального закона от 25.02.99 № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций»);
  • требования по обеспеченным ипотекой обязательствам для их включения в состав ипотечного покрытия (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») и др.

При этом следует различать обязательность привлечения оценщика и обязательность результатов проведенной им оценки, установленную законом. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Также воспользоваться услугами независимого оценщика необходимо при оценке имущества потерпевшего для целей расчета суммы страховой выплаты по ­ОСАГО (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств») и т.д.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может быть разрешен в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В том числе речь идет о делах о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридичес­кого лица и др. Одним словом, если результат оценки по закону не является обязательным, оспорить его можно лишь в рамках предъявления иного требования.

Покупка имущества по спорной цене лишает права оспорить выводы оценщика

Отметим также, что если законом допускается оспаривание величины оценки, то такое оспаривание возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (п. 1 информационного письма № 92).

Так, например, если компания заключила договор на выкуп ранее арендованного имущества по определенной независимым оценщиком цене, а затем решила оспорить величину оценки, то в таком иске ей будет отказано. Ведь, заключив договор купли-продажи с условием о согласованной цене, компания таким образом фактичес­ки подтвердила свое согласие с размером оценки. Такой договор в судебной практике признается действительным, отражающим волю заключивших его сторон, и не рассматривается как нарушающий права покупателя имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2005 № 3497/05 по делу № А40-36287/03-89-368).

При оспаривании результатов произведенной оценки как в самостоятельном процессе, так и в рамках другого дела, когда отдельное оспаривание оценки не допускается, истцу следует указать, в чем конкретно выражается недостоверность установленной оценщиком величины оценки (постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 № Ф03-1/2011 по делу № А04-2654/2010). К примеру, это может быть несоответствие отчета оценщика Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254—256, Своду стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и др.

Оценка отчета оценщика как доказательства по делу осуществляется судом по правилам главы 7 АПК РФ «Доказательства и доказывание». Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом или по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, выполнивший спорную оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (постановление ФАС Московского округа от 22.12.2011 по делу­ № А41-36914/09).

Читайте так же:  Профстандарты специалист по кадрам

Таким образом, при несогласии участника гражданского оборота с величиной стоимости имущества, установленной по результатам выполненной оценки, он может ее оспорить. При этом следует учитывать, что у него отсутствует безусловная обязанность приобретать или покупать имущество по цене, которую определил оценщик. Оспаривать результаты оценки следует в судебном порядке, обращаться по этому поводу в иные органы власти, в частности, в антимонопольные органы, не имеет смысла, поскольку установление в договоре купли-продажи цены согласно отчету оценщика не является нарушением антимонопольного законодательства РФ и не является предметом компетенции ФАС России (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.08.2013 по делу № А79-11575/2012).

Выкупная рыночная цена имущества определяется с учетом НДС и обременений

При приватизации государственного или муниципального имущества привлечение независимого оценщика необходимо для установления рыночной стоимости имущества, по которой оно будет отчуждаться в частную собственность. В судебной практике возник вопрос: как быть, если в составленном отчете независимого оценщика названа рыночная цена имущества, но при этом из отчета прямо непонятно, включает ли цена в себя НДС или нет? Значит ли это, что сумма НДС уже заложена в общей рыночной стоимости, определенной оценщиком, или же сумма НДС должна рассчитываться в дополнение к рыночной стоимости?

Этот вопрос на практике решается в пользу участника гражданского оборота, приобретающего в порядке приватизации имущество. Если иное прямо не следует из отчета независимого оценщика, предполагается, что в составе определенной им рыночной стоимости уже заложена сумма НДС (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12 по делу № А27-2268/2011).

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разум­но, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.

При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

На рыночную стоимость отчуждаемого имущества также влияют самые различные факторы (вид и состояние имущес­тва, его полезные свойства, спрос на него на соответствующем товарном рынке и т.д.). Помимо названных факторов одним из наиболее важных обстоятельств, которые оказывают влияние на установление рыночной стоимости имущества, является наличие в отношении него обременений со стороны третьих лиц (аренда, залог и др.).

[3]

Обременения имущества уменьшают его стоимость, когда они ограничивают владение и пользование имуществом. Так, к примеру, при аренде имущес­тва собственник лишен возможности получить обратно свое имущество в любой момент, если договором аренды это прямо не предусмотрено.

Между тем далеко не о всяком обременении имущества идет речь. При определении рыночной стоимости имущества не учитывается обременение имущества со стороны самого покупателя (арендатора имущества), поскольку после совершения сделки купли-продажи обременение автоматически прекращается.

Так, к примеру, Федераль­ным законом от 22.07.2008 ­ № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) предусмот­рено преимущественное право приобретения в собственность недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого или среднего предпринимательства.

Субъект малого (среднего) предпринимательства обращается с заявлением о приобретении в собственность соответствующего недвижимого имущества и для заключения с ним договора купли-продажи привлекается профессиональный оценщик в целях установления рыночной стоимости отчуждаемого имущества. Преимущественное право на выкуп имущества у субъекта малого или среднего предпринимательства в отношении такого объекта недвижимости возникает только в случае, если он его арендует (и при выполнении иных условий, предусмотренных законом).

Вместе с тем обременение со стороны самого субъекта малого предпринимательства в отношении указанного имущества оценщиком при определении рыночной стоимости имущес­тва не учитывается по следующим причинам. Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи в порядке, предусмот­ренном Законом № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу сов­падения должника и кредитора в одном лице. Право аренды субъекта малого предпринимательства в этом случае прекращается в результате выкупа объекта, то есть он приобретает имущество свободным от прав и притязаний третьих лиц.

Видео (кликните для воспроизведения).

Следовательно, приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, предопределяет прекращение обременения в виде аренды этого имущества, поэтому не подлежит учету при определении рыночной стоимости такого имущества стоимость права аренды предмета оценки (постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2012 по делу № А26-10656/2010).

Источники


  1. Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.

  2. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.

  3. Оксамытный, В.В. Теория государства и права. Гриф МО РФ / В.В. Оксамытный. — М.: Камерон, 2004. — 246 c.
  4. Оксамытный, В.В. Теория государства и права. Гриф МО РФ / В.В. Оксамытный. — М.: Камерон, 2004. — 246 c.
  5. Грудцына Л. Ю. Адвокатура, нотариат и другие институты гражданского общества в России; Деловой двор — М., 2012. — 352 c.
Оспаривание отчета об оценке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here