Обязана ли управляющая компания

Описание страницы: обязана ли управляющая компания - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Актуальность статьи: март 2019 г.

Собственники многоквартирных домов выбирают Управляющую компанию, которая осуществляет обслуживание дома, в соответствии с установленными в договоре формами услуг. А если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Жильцам потребуется компетентный подход к участию в её деятельности и проявление уместной активности. Для этого необходима осведомлённость в основополагающих принципах деятельности управляющих компаний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

[1]

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована:

  1. Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
  2. Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
  3. ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
  4. ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

В протоколе указываются:

  • Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
  • Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
  • Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

Договор управления домом

Договор основан на протоколе общего собрания, данные о котором вносятся в основные мотивирующие сведения о его заключении, наряду с обозначением сторон и датой его заключения (составления) и окончанием действия.

Период действия договора составляет по усмотрению сторон от года до 5 лет. Выбор на конкурсной основе предполагает актуальный срок в 3 года.

Объект договора – услуги по управлению многоэтажкой, презентованные УК и принятые жильцами. Это положение отражает общие тенденции жилищного кодекса РФ и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.

Здесь перечисляются все виды услуг, которые предоставляются:

[3]

  • По эксплуатации и ремонту;
  • По организации управления.

В качестве субъекта выступают уполномоченные на подписание документа лица с обеих сторон, которые именуются соответствующим образом — стороны.

Обязательны пункты договора о правах и ответственности сторон. Здесь перечисляются конкретные виды услуг, гарантируемые компанией и установленная к оплате сумма, а также условия выплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.

Специалисты, составляя контракт, понимают, что все пункты, подпункты и положения документа подлежат исполнению безапелляционно.

Определяют положения, в которых устанавливается регламент ответственности за неисполнение договорённостей, а также правовые последствия неисполнения в виде штрафов, санкций и условий его расторжения:

В заключении составленное соглашение подписывается сторонами, фиксируются сведения об уполномоченных на подписание лицах, ставится дата подписания документа и печать УК. По закону о правах потребителей, договор может расторгаться в течение месяца без объяснения причин и выплаты неустойки.

Предлагаем вам для ознакомления образец договора управления многоквартирным домом: Скачать бланк.

Что входит в обязанности компании ЖКХ?

Перечисленные в договоре обязанности должны выполняться компанией неукоснительно, во избежание расторжения договора и применения в адрес ТСЖ (ЖЭКа) штрафных санкций, которые могут появиться на основании жалобы жильцов в прокуратуру.

Важным пунктом договора, подлежащим реализации, является исполнение эксплуатационно-ремонтных работ. Управляющая компания должна оказывать максимально возможное количество качественных услуг по содержанию многоэтажки.

Некоторые претенденты на роль УК предлагают жильцам исключительно услуги по управлению коммунальными счетами и прочей организационной деятельностью. Это в корне неверная позиция, на основании которой надлежит отказывать в претензии на предоставление услуг.

Обязанности управляющей компании ЖКХ должны быть чётко обозначены в договоре юридически корректным языком, без возможности интерпретации в последующем, при условии возникновения препятствий или желания освободиться от взятой на себя ответственности в случае поступления требований от жильцов.

Читайте так же:  Обособленное подразделение ооо

Компания обязана предоставлять услуги для ремонта двух видов, исходя из необходимости эксплуатации здания. Но для этого необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре.

  • Текущие работы;
  • Капитальный ремонт.

Если в документе прописано общее обещание проведения ремонта, то принудить осуществить кардинальные изменения в свойствах дома, будет практически невозможно.

Если оба вида работ прописаны чётко, то жильцы могут контролировать их наличие. При этом нужно понимать различие:

  1. Капитальный ремонт предусматривает качественное изменение в сторону улучшения эксплуатационных параметров (характеристик) здания;
  2. Текущий ремонт призван сохранять существующие эксплуатационные характеристики, не допуская их изменения в сторону ухудшения.

Возможно Вас заинтересует статья о том, куда жаловаться, если у вас холодные батареи, прочитать об этом можно тут.

Однако дом может не нуждаться в капитальном ремонте или жильцы пожелают вместо проведения ремонта осуществить снос ветхого жилья. Эти моменты также необходимо рассмотреть в соглашении о предоставлении эксплуатационных услуг.

Организационная деятельность заключается в следующем:

  • Установление контроля за своевременной и качественной поставкой услуг от уполномоченных организаций. Обеспечение дома энергоресурсами (отоплением, электроэнергией и газом), водой и канализацией;
  • Приём и расчёт платежей за предоставляемые услуги. Контроль, за своевременной уплатой;
  • Планирование и организация ремонтно-эксплуатационных работ. Расчёт сметы, привлечение исполнителей работ, заключение договоров подряда (субподряда) на выполнение работ;
  • Обеспечение условий безопасности в эксплуатации дома жильцами, а также – при проведении ремонтных работ;
  • Рассмотрение жалоб жильцов.

Для того чтобы все возникающие вопросы были разрешимыми, необходимо постоянно находиться в контакте с жильцами и решать их общими усилиями.

Для этого, в свою очередь, вся финансовая деятельность компании должна быть прозрачной, легальной и находиться в открытом доступе для заинтересованных лиц.

Из чего состоит имущество дома?

Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:

  1. Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
  2. Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
  3. Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
  4. Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
  5. Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).

В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс. УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).

Читайте статью, как оплатить услуги ЖКХ по интернету без комиссии тут.

Права управляющей организации

Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.

Соответственно, она имеет право:

  • Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
  • Взыскивать задолженности с жильцов;
  • Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
  • Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
  • Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
  • Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.

При реализации своих прав, управляющая организация должна соблюдать интересы жильцов, находить компромиссные решения и действовать в интересах большинства жителей многоэтажки или новостройки.

ТСЖ (ЖЭК) имеет право оформить по своему усмотрению участок, если иное не предусмотрено договором. Имеет право занимать подсобные помещения и подвалы для нужд УК или подрядчиков, при условии, что это не нарушает технику безопасности и комфорт жильцов.

Как заставить работать управляющую компанию?

Компания обязана осуществлять организационную деятельность среди жильцов, предоставляя в соответствии с жилищным кодексом (ст.165) информацию:

  • О начислениях;
  • О задолженностях жильцов;
  • О санкциях за нарушения и задолженности;
  • Контактные данные для обратной связи.

[2]

В случае возникновения претензий и споров УК обязана предоставлять необходимую информацию по требованию жильцов на внеочередном общем собрании, улаживать возникающие конфликты правовым путём и посредством информирования.

За халатное отношение к своим обязанностям, компания понесет не только убытки, но и может подвергнуться достаточно значимым штрафам.

Вся проделанная работа должна быть подотчётна. Отчёты необходимо предоставлять планово (ежегодно) и по требованию жильцов. В них необходимо обнародовать не только информацию о проведённой работе, но и финансовые отчёты по затратам на проведение тех или иных работ.

Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.

В этом случае будет больше взаимопонимания, а жильцы будут уверены, что их средства не оседают в карманах у бесчестных управленцев, а будут возвращаться к ним в виде продуктов труда и условий оптимального функционирования здания.

Слишком большая квартплата? Возможно, вас обманывают! Какие самые популярные схемы воровства в ЖКХ. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Закон об управляющих компаниях в РФ

В России действуют специальные организации, которые предоставляют коммунальные услуги. Их деятельность регулирует федеральное и региональное законодательство, Закон об управляющих компаниях. Начало, прекращение, осуществление полномочий имеют правовые особенности.

Читайте так же:  Справка о подтверждающих документах

Основные и дополнительные обязанности управляющей компании

Обязанности включены в довольно обширный список. Его можно разделить на основные и дополнительные пункты. Не все они должны выполняться УК (договор). Иногда обязанность по исполнению касается только некоторых положений.

Жилищно-коммунальные и ремонтные:

  1. Поддерживать здание в отличном техническом состоянии.
  2. Проведение своевременных осмотров и устранение всех проблем (неполадок).
  3. Подготовка к зимнему периоду (опрессовка отопительной системы).
  4. Устранение аварий и иных ситуаций, не требующих отлагательств.
  5. Соблюдение противопожарных правил, санитарных и гигиенических.
  6. Установка и обслуживание приборов учета.
  7. Установка контейнеров, обслуживание мусоропроводов, утилизация бытовых отходов.
  8. Проведение различных мероприятий.

Также входят услуги:

  1. Рассылка гражданам квитанций об оплате ЖКУ.
  2. Выявление случаев незаконного пользования ресурсами.
  3. Ведение регистров жильцов, а также должников.

Законодательством предусмотрены дополнительные пункты. К ним относится установка и обслуживание домофона, установка и обслуживание видеонаблюдения, охрана придомовой территории.

УК, имеющая лицензию на свою деятельность, имеет полное право заниматься клининговыми услугами. Здесь входит:

  1. Регулярная уборка и дезинфекция помещений.
  2. Единоразовая уборка.
  3. Уборка придомовой территории.
  4. Очистка отдельных поверхностей, обработка средствами.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ сотрудники УК обязаны менять перегоревшие лампочки в подъезде и технических помещениях. Также уполномоченные работники имеют право размещать на стенах или специальных стендах материалы, содержащие сведения о должниках.

По закону сотрудники УК имеют право проникать в квартиры или иное жилое помещение для нужд компании. Для этого установлены сроки. Если случилась авария, то жильцов предупреждать не обязаны.

Граждане должны впустить в помещение уполномоченное лицо для устранения причин аварии. Если же это плановый ремонт, то у входа должны разместить объявление, что доступ в жилье будет осуществлено в течение 3 дней. Проверка приборов учета случается регулярно. Для этого развешивают предупреждение за 5 рабочих дней до начала проверки.

Также управляющие компании сотрудничают с различными организациями для оплаты ЖКУ. Это почта, банки, отделения РКЦ.

На основании норм права УК имеет право начислять пени и применять штрафные санкции за неуплату. Взыскание задолженности происходит путем давления на гражданина или посредством обращения в суд.

Видео (кликните для воспроизведения).

При возникновении задолженности работники УК не могут перекрыть канализацию, отключать энергопотребление. Это незаконно, так как подобные действия могут отразиться на других жильцах. Граждане же должны оплачивать услуги только тогда, когда приходят квитанции, на которых указан лицевой счет. В противном случае задолженность будет незаконной.

Договор, регламентирующий деятельность компании

УК осуществляет свои права и обязанности на основании заключенного договора. Второй стороной может выступать гражданин, иная организация или государственный орган. В документе четко и ясно прописаны права и обязанности сторон.

Также должны быть пункты про ответственность и форс-мажорные обстоятельства. При возникновении спорных ситуаций можно обращаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.

При разрешении споров будет иметь место только те обязательства, которые взяла на себя УК на основании договора или соглашения.

Какой нормативно-правовой документ регулирует деятельность УК?

Нормы российского права действуют в отношении всех без исключения управляющих компаний. Основным кодифицированном актом является Жилищный кодекс РФ. Здесь прописаны важные требования и правила. Также организации руководствуются в своей деятельности:

  1. Конституция РФ.
  2. ГК РФ.
  3. КоАП РФ.
  4. ГрК РФ.
  5. Закон РФ №2300-1 (о правах потребителей).
  6. ПП № 731.
  7. ПП №491.
  8. Федеральный закон №69-ФЗ.
  9. ПП РФ по управлению МКД.

В конкретных ситуациях могут применяться санитарные нормы, противопожарные, гигиенические и другие. Разрешение ситуации без ссылок на действующее право незаконно.

Применяются и нормы о лицензировании деятельности. Каждая компания должна проходить подобную процедуру в обязательном законном порядке. Такое правило действует с 2014 года. Результатом процедуры является получение лицензии. Выдачей и оформлением занимается специальный государственный орган (Госжилнадзор).

В связи с такими нововведениями государство стало контролировать деятельность УК. В соответствии с Законом №255 иного положения быть не может. При возникновении спорных ситуаций УК должна предоставить весомые доказательства о выполнении обязательств.

Штрафные санкции при несоблюдении обязательств договора

С марта 2019 года стали действовать нововведения. Это касается лицензионных обязательств. В случае особо грубых нарушений должностных лиц и юридических лиц ждет штраф в крупном размере (до 350 тысяч рублей). Также санкции применяют в случаях:

  1. Ненадлежащее санитарное обслуживание (грязь, мусор, крысы, насекомые, плесень).
  2. Несанкционированное отключение воды или отопления (установлены допустимые промежутки времени).
  3. Не предоставление актуальной информации (предоставление ложных сведений, отказ сотрудников отвечать на обращения граждан).

Это самые распространенные случаи, когда на сторону граждан встает суд.

При любых нарушениях со стороны УК гражданам необходимо руководствоваться не только пунктами договоров или соглашений, но и на федеральное и региональное законодательство. В субъектах РФ более подробно и тщательно проработаны нормы и правила. Но тарифы на услуги не должны противоречить основному закону («Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов»).

Видео о контроле над работой УК:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами. Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы. Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.

Читайте так же:  Сколько раз можно приватизировать

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений

Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг. Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.

В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ. Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей. Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.

Лицензионные требования

В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  1. Регистрация на территории РФ.
  2. Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  3. Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  4. Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  5. Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  6. Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.

Сроки рассмотрения и ответа

За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства. Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.

Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.

В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.

Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.

Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.

Сроки выполнения заявки

В ПП 416 от 15.05.2013 года с поправками, вступающими в действие 01 марта 2019 года, регламентируется работа подразделений, занимающихся устранением аварий.

Обращаться в аварийно-диспетчерскую службу следует по телефону. На звонок заявителя положено отреагировать в течение 5 минут. Если установлена система передачи голосового сообщения, заявку нужно рассмотреть максимум через 10 минут по завершении связи.

При поступлении сигнала от жильцов следует выполнить:

  • локализацию повреждений систем теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения – в течение 0.5 часа.
  • ликвидацию засоров канализации и мусоропровода – в течение 2 часов.
Читайте так же:  Перевозка алкогольной продукции автомобильным транспортом

Работы по прочистке мусоропровода разрешены с 8-00 до 23-00.

Заявителю в течение получаса с момента поступления заявки должно быть сообщено о причинах аварии и предполагаемых сроках устранения.

При повреждении общедомовых сетей аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом поставщикам ресурсов и организует ремонт самостоятельно или совместно с ними в зависимости от характера аварии.

Ликвидация мелких повреждений и неисправностей производится в круглосуточном режиме по согласованию с собственниками или пользователями помещений. В таблице указаны сроки выполнения заявки на основании Постановления Госстроя РФ № 170.

Вид неисправности Время, отведенное на устранение
Крыша
Протечка 1 сут.
Поломка системы водоотведения 5 сут.
Стены
Отсутствие связи кирпичей со стенами 1 сут.
Нарушение плотности в дымоходах 1 сут.
Окна, двери
Сломаны рамы, разбиты стекла

летом

3 сут.

Повреждение входных дверей 1 сут. Элементы отделки Отслоение штукатурки потолочных перекрытий или верхних участков стен, создание угрозы падения 5 сут. Нарушение связи наружной облицовки со стеной немедленно Полы Проникание воды через перекрытия 1 сут. Печки Нарушение целостности конструкции, возможность пожара или попадания угарного газа в жилое помещение 1 сут. Сантехническое оборудование Протечка кранов 1 сут. Авария на трубопроводе немедленно Повреждение мусоропровода 1 сут. Электрическое оборудование Нарушение целостности кабеля с отключением электроснабжения 3 часа Неполадки в распределительном устройстве 3 часа Выход из строя защитных автоматов 3 часа Короткое замыкание, другие аварийные ситуации немедленно Выход из строя духовки или одной конфорки электрической плиты 3 сут. Неисправность всей электрической плиты 3 часа Неисправность освещения в помещениях общего пользования 7 сут. Поломка лифта 1 сут.

Аварийно-диспетчерская служба должна регистрировать заявки в прошитом журнале с пронумерованными страницами и обеспечивать хранение документов в своем помещении. Возможно сохранение поступивших обращений и записей звонков в электронной системе, если таковая имеется.

При регистрации заявки гражданину должен быть сообщен ее регистрационный номер.

Если управляющая компания не реагирует

Обратиться с жалобой в УК с 1 марта 2019 года стало легче. На основании поправок к ПП 416 в пешей доступности (не более 3 км) от МКД должны быть организованы представительства управляющих компаний. В них обязаны принять собственника жилья, предоставить оперативные ответы на его вопросы и оказать помощь.

Если УК нарушила сроки выполнения заявок, не реагирует на сообщения о предоставлении некачественных услуг, игнорирует требования о перерасчете или возмещении ущерба, у пострадавших от ее действий есть возможность обратиться с заявлением в следующие инстанции:

В эти учреждения нужно подавать заявление, подкрепленное доказательствами. Если собственник жилья привлек для ремонта стороннюю организацию, следует приложить все платежные документы.

Считается, что суд – последняя инстанция, на которую рассчитывает потерпевший. Это не так. Иск можно подавать сразу, не обращаясь во все остальные перечисленные организации. Обычно юристы предлагают направить претензию в УК и решить вопрос в досудебном порядке, такие действия не являются обязательными, но могут привести к положительному результату с меньшими затратами времени и сил.

Юридическая консультация по вопросам деятельности управляющей компании

Заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию юриста по вопросам ЖКХ и управляющих компаний.

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Многоквартирный дом (МКД) – это здание, в котором расположены отдельные объекты недвижимости. У каждого такого объекта есть свой собственник. Все они образуют сложную систему. При этом в многоквартирном доме также есть имущество, которое не принадлежит какому-то отдельному собственнику. Это, к примеру, несущие конструкции, лестницы и пролеты, подъезд, подвальные и чердачные помещения. Все это имущество находится в общей собственности всех владельцев объектов недвижимости в многоквартирном доме. Они должны управлять этими объектами сообща.

Поскольку собственников в доме, как правило, много, организация управления общим имуществом невозможна без учреждения органа, занимающегося решением вопросов обеспечения комфорта жильцов. Достаточно тяжело организовать разрозненную группу жильцов для решения довольно серьезных вопросов — таких, как заключение договоров с поставщиками, распределение общих средств. Подобные функции может взять на себя товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания.

В первом случае управленческий орган формируется из инициативной группы собственников многоквартирного дома. Назначается председатель ТСЖ и иные ответственные лица, которые будут отчитываться перед жильцами об управлении их общим имуществом. Жильцы при этом платят ТСЖ заработную плату за работу по обеспечению их комфортного проживания.

Во втором случае управленческие вопросы берет на себя специализированная организация, которая осуществляет управление общим имуществом жильцов и обеспечение их комфортного проживания за плату. Вознаграждение управляющей компании перечисляется жильцами ежемесячно. Оно входит в квитанцию на оплату коммунальных услуг.

Деятельность управляющей компании по управлению многоквартирным домом и общим имуществом собственников регламентируется законодательством Российской Федерации. У этой организации есть определенный спектр прав и обязанностей. Жильцы, в свою очередь, имеют право и должны контролировать управляющую компанию.

Понятие и законодательная основа деятельности управляющей компании

Управляющая компания с точки зрения законодательства является юридическим лицом. Основной сферой деятельности такой организации является управление многоквартирными домами, содержание общедомового имущества, обеспечение комфортного проживания жильцов, в частности бесперебойной подачи коммунальных услуг, проведение мероприятий по поддержанию нормального санитарного состояния здания.

Читайте так же:  Что является коммерческой тайной

УК, в зависимости от спектра полномочий, можно подразделить на три группы:

  1. Управляющие. В этом случае организация занимается исключительно управлением и содержанием общедомового имущества. Для организации поддержания санитарного и технического состояния дома жильцам следует привлекать другие организации.
  2. Гибридные организации занимаются и управлением, и обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния здания, а также оказанием коммунальных и прочих услуг жильцам.
  3. Эксплуатационные управляющие компании осуществляют свою деятельность на основании договора с владельцами объектов недвижимости в доме или с товариществом собственников жилья. В спектр их обязанностей входит оказание эксплуатационных услуг, а также поддержание технического и санитарного состояния здания в нормальном виде.

В список основных нормативных актов, регламентирующий деятельность УК, входят следующие:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
  2. Гражданский кодекс РФ.
  3. ФЗ от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса».
  4. Постановление Правительства Российской Федерации от 6.05.2011 года № 354.
  5. Постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года.

Независимо от вида, управляющая компания должна осуществлять свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Требования к управляющей компании

Управляющая компания, безусловно, должна быть оформлена в качестве юридического лица. В число основных документов, которые в обязательном порядке должны иметься у этой организации, входят следующие бумаги:

  1. Устав юридического лица.
  2. Протокол общего собрания учредителей, который фиксирует факт принятия решения о создании организации.
  3. Учредительный договор. Этот документ должен присутствовать, если у организации больше, чем один учредитель.

Помимо вышеуказанных сведений, жильцы вправе требовать от управляющей компании также и следующую информацию:

  • адресные данные, полное наименование, реквизиты, данные о регистрации в качестве юридического лица, сведения о руководителе. Эти данные должны предоставляться как по запросу, так и должны быть представлены в общедоступном виде;
  • номера телефонов и адресные данные диспетчерских и аварийных служб;
  • ставки по тарифам на коммунальные услуги, предоставляемые жильцам, в том числе как самой управляющей компанией, так и поставщиками услуг;
  • ссылки на законодательные акты, регламентирующие тарифы на услуги ЖКХ;
  • ссылки на законодательные акты, регламентирующие деятельность организаций по управлению многоквартирным домом и общим имуществом жильцов;
  • сроки и периодичность оплаты коммунальных услуг;
  • способы оплаты услуг, предоставляемых управляющей компанией и поставщиками;
  • нормы и требования, предъявляемые к качеству предоставляемых услуг, а также ссылки на нормативные акты, которые регламентируют эту сферу. Помимо этого, должна быть предоставлена информация о максимальных периодах перебоя в предоставлении коммунальных благ;
  • адреса, номера телефонов и наименования организаций, которые контролируют деятельность управляющей компании, предоставляющей услуги жильцам.

Вся эта информация должна быть доступна жильцам. Также она указывается в договоре, который заключается с собственниками многоквартирного дома. Размещается данная информация на сайте управляющей компании, в ее офисе на стендах, а также в виде объявлений на территории деятельности организации. Помимо этого, все данные должны предоставляться по требованию жильцов многоквартирного дома.

Заключение договора с управляющей компанией

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, который заключается с собственниками квартир в здании или с представителями управленческого органа (ТСЖ). Это основной документ, регламентирующий права и обязанности самой организации и жильцов.

Договор с управляющей компанией заключается при наличии добровольного согласия обеих сторон. В этом документе указываются следующие данные:

Договор заключается согласно нормам гражданского законодательства. Одна из сторон, как правило, УК направляет оферту (предложение, по сути, прототип договора), содержащую положения будущего соглашения, а также предложение его заключить. Другая сторона либо акцептует (принимает оферту и заключает договор), либо направляет встречную оферту, содержащую корректировку положений, которые не устроили жильцов. Также компромисс может быть достигнут в процессе переговоров. Соглашение должно устраивать обе стороны во всех положениях. И, поскольку собственники являются в данном случае заказчиком, то они могут давить на исполнителя – управляющую компанию, чтобы будущие правоотношения их полностью устраивали. Доводы УК о том, что предложенный договор является типовым и не подлежит изменению, во внимание принимать не стоит.

Обязанности управляющей компании перед жильцами

Управляющая компания несет ответственность перед жильцами в различных сферах организации комфортного проживания собственников многоквартирного дома. Само обеспечение проживания граждан в надлежащих условиях является ее основной функцией и обязанностью. К обязательствам в сфере содержания и ремонта МКД относятся следующие:

Видео (кликните для воспроизведения).

Деятельность организации должна быть в рамках заключенного с жильцами договора, а также законодательства РФ. Жильцы, в свою очередь, обязаны в полном объеме и в надлежащий срок оплачивать услуги управляющей компании.

Источники


  1. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.

  2. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.

  3. Асланов, Р.М. и др. Уголовное право. Особенная часть; СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2011. — 236 c.
  4. Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.
  5. Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.
Обязана ли управляющая компания
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here