Обращение взыскания на предмет ипотеки

Описание страницы: обращение взыскания на предмет ипотеки - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Энциклопедия решений. Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора

Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора

Кредитор (банк, иная кредитная организация, далее — банк), являющийся залогодержателем по договору об ипотеке, вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспеченным такой ипотекой, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).

В ряде случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита и уплаты процентов по нему, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Основанием для этого может быть, например, грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил его содержания или ремонта, обязанности принимать меры по сохранению имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. Основанием может быть также нарушение обязанностей по страхованию заложенного имущества, необоснованный отказ залогодержателю в проверке этого имущества, его отчуждение без согласия залогодержателя (за исключением случаев, когда такое согласие не требуется согласно договору об ипотеке) и т.д. (п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке, решение АС Амурской области от 24.05.2007 N А04-1931/07-5/109).

По общему правилу взыскание на предмет ипотеки обращается в судебном порядке. Однако взыскание может быть обращено и во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором об ипотеке, кредитным договором или закладной (если права залогодержателя удостоверены закладной). Исключение составляет ряд случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается (в частности, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, однако это правило, в свою очередь, не распространяется на случай, когда стороны заключают соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки после того, как у залогодержателя возникли основания для обращения взыскания на это имущество (п. 3 ст. 349 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014), п. 1 ст. 50, ст.ст. 51, 55 Закона об ипотеке).

Если кредитный договор предусматривает уплату заемщиком сумм кредита и процентов по нему периодическими платежами (что, как правило, имеет место на практике), обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков их внесения более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Однако договором об ипотеке могут быть предусмотрены иные правила (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

В некоторых случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается даже при наличии неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств. По общему правилу это относится к случаю, когда период просрочки исполнения обязательства составляет менее чем 3 месяца, а сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки (от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, если взыскание обращается во внесудебном порядке) (п.п. 1, 3 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Как правило, обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не допускается. Однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, которое является предметом ипотеки (п. 1 ст. 446 ГПК РФ, определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 12-О-О, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.07.2011 N 33-22224).

По общему правилу при обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества права пользования этими жилыми помещениями как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таких помещениях, прекращаются. Это относится к случаям, когда жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Вместе с тем наниматель (арендатор), который заключил договор найма (аренды) жилого помещения до возникновения ипотеки либо, при условии согласия на это банка, после ее возникновения, сохраняет право пользования этим помещением даже после обращения взыскания на него. Соответствующий договор (найма, аренды) сохраняет силу до момента его прекращения (расторжения) по основаниям, предусмотренным законодательством (п.п. 1, 3 ст. 78 Закона об ипотеке, определение ФАС Волго-Вятского округа от 25.11.2010 по делу N А43-33305/2009, постановление Девятнадцатого ААС от 06.02.2012 N 19АП-6790/10).

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между залогодержателями, заявившими свои требования к взысканию, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Если имущество является предметом последующего договора (или последующих договоров) об ипотеке, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет преимущественное право удовлетворения своих требований перед последующими залогодержателями (п. 1 ст. 342 ГК РФ, п. 1 ст. 46, ст. 61 Закона об ипотеке).

Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения обеспечиваемых ипотекой требований по обязательству должника и в том случае, когда в отношении должника, нарушившего обязательство, введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (абзац второй п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, вступившей в силу с 01.07.2015). При этом необходимо учитывать некоторые особенности, предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ, вступившей в силу с 01.10.2015.

Читайте так же:  Нормирование в сфере закупок

Так, с даты введения в отношении должника — залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращать взыскание на заложенное имущество. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое заключено после даты введения наблюдения, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 1 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58).

Вместе с тем, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления конкурсный кредитор по обязательствам, которые обеспечены залогом имущества должника, вправе в судебном порядке обратить взыскание на такое имущество, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности (п. 2 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ).

В период с даты вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом до даты утверждения плана реструктуризации его долгов или до даты принятия судом решения о признании гражданина банкротом обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. В этот период гражданин, в отношении которого возбуждено производство по делу о банкротстве, вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества. Аналогичные ограничения действуют в отношении должника — юридического лица.

В случаях, когда план реструктуризации долгов гражданина, в отношении которого судом вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании его банкротом и введении процедуры реструктуризации долгов, содержит условия, касающиеся погашения требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом (ипотекой), и залоговый кредитор одобрил эти условия, планом реструктуризации могут быть предусмотрены порядок и сроки продажи имущества, являющегося предметом ипотеки. Если конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества гражданина — должника, не голосовал за утверждение плана реструктуризации долгов такого гражданина, он вправе обратиться в суд с ходатайством об обращении взыскания на заложенное имущество гражданина. Такое ходатайство может быть удовлетворено судом, за исключением случая, если будет доказано, что обращение взыскания на указанное имущество препятствует исполнению плана реструктуризации долгов (п. 4 ст. 18.1, ст. 213.10, п. 6 ст. 213.14 Закона о банкротстве).

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке (ст.ст. 50-55.2)

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Об особенностях правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, см. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ

>
Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Содержание
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Энциклопедия решений. Порядок обращения взыскания и способы реализации заложенного имущества

Порядок обращения взыскания и способы реализации заложенного имущества

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в судебном или во внесудебном порядке. Если иное не предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем, применяется судебный порядок обращения взыскания. В установленных законом случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только в судебном порядке (см. п. 1 — 3 ст. 349 ГК РФ, ст. 51, п. 5 и 6 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке осуществляется путем предъявления соответствующего иска. Иск об обращении взыскания на заложенное имущество и иск о взыскании долга по обеспеченному залогом обязательству являются самостоятельными требованиями и могут быть предъявлены в суд одновременно или по отдельности (в любой последовательности) (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50, Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ 07.12.2011).

В связи с этим нужно отметить, что в случае удовлетворения судом иска о взыскании долга по обеспеченному обязательству взыскание в рамках исполнительного производства в пользу залогодержателя в первую очередь обращается на заложенное имущество, в том числе и в отсутствие судебного акта об обращении взыскания (ч. 2 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», далее — Закон об исполнительном производстве)*(1).

Данное правило применяется только в тех случаях, когда залогодателем является должник по обеспеченному обязательству. В противном случае в рамках исполнительного производства в отношении должника не может быть обращено взыскание на имущества третьего лица.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке реализация этого имущества по общему правилу осуществляется путем его продажи с публичных торгов .

Порядок проведения публичных торгов по реализации заложенного движимого имущества определяется ст. 350, 350.2 ГК РФ и законодательством об исполнительном производстве (см., в частности, ч. 3 и 4 ст. 78, ст. 87, главу 9 Закона об исполнительном производстве). Публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества проводятся в соответствии с законодательством об исполнительном производстве с учетом особенностей, установленных Законом об ипотеке (см. п. 1 ст. 56 этого закона).

В части, не урегулированной соответствующими нормами, к публичным торгам по реализации заложенного имущества (как движимого, так и недвижимого) применяются положения ст. 449.1 ГК РФ.

При внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество его реализация по общему правилу осуществляется посредством торгов .

Порядок проведения торгов по реализации заложенного движимого имущества определяется ст. 350.2 ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ). Торги по реализации заложенного недвижимого имущества проводятся в соответствии с Законом об ипотеке (см., в частности, ст. 59 этого Закона).

В части, не урегулированной соответствующими нормами, к торгам по реализации заложенного имущества (как движимого, так и недвижимого) применяются общие положения гражданского законодательства о заключении договора на торгах (ст. 447 — 449 ГК РФ) (см. п. 7 ст. 350.2 ГК РФ, абзац третий п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке).

[3]

Законом или соглашением сторон могут быть предусмотрены также следующие способы реализации заложенного движимого имущества при обращении на него взыскания (как в судебном, так и во внесудебном порядке):

Читайте так же:  Доходы от предпринимательской деятельности

— оставление залогодержателем предмета залога за собой;

— продажа залогодержателем предмета залога другому лицу.

Применение указанных способов при внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество возможно при условии, что залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (см. п. 1 ст. 350 и п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).

Заложенное недвижимое имущество при обращении на него взыскания (как в судебном, так и во внесудебном порядке) по соглашению сторон может быть реализовано путем оставления залогодержателем предмета залога за собой. Данный способ может применяться в тех случаях, когда сторонами договора об ипотеке являются юридическое лицо или индивидуальный предприниматель и договор заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (см. п. 2 и 3 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке).

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке это имущество по соглашению сторон может быть реализовано также на торгах, не являющихся публичными (кроме случаев, когда в силу закона взыскание на заложенное имущество может быть обращено только в судебном порядке) (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке).

Правилами об отдельных видах залога могут быть предусмотрены иные способы реализации заложенного имущества. Например, заложенное обязательственное право по соглашению сторон может быть реализовано путем его перевода на залогодержателя либо уступки залогодержателю или третьему лицу (см. ст. 358.8 ГК РФ).

Если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации этого имущества, право выбора способа реализации по общему правилу принадлежит залогодержателю (абзац второй п. 7 ст. 349 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке по общему правилу осуществляется вне рамок исполнительного производства — путем совершения самим залогодержателем сделок, необходимых для реализации предмета залога применимым способом (в частности, договора с организатором торгов при реализации имущества на торгах) (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ). В том случае, если договор залога удостоверен нотариально, внесудебное взыскание на заложенное имущество может быть также обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса предполагает изъятие судебным приставом-исполнителем у залогодателя заложенного имущества (в предусмотренных законом случаях — арест этого имущества) и его передачу залогодержателю для последующей реализации. Однако по ходатайству залогодержателя предмет залога может быть реализован судебным приставом-исполнителем в соответствии с Законом об исполнительном производстве (см. ч. 1.1 и 1.2 ст. 78 этого закона, п. 4.3 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14).

*(1) Исключением являются случаи, когда в силу указания закона взыскание на заложенное имущество может быть обращено только в судебном порядке (см. п. 3.8 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Закон предусматривает основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30. 11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06. 12.2011) // «Собрание законодательства РФ», 05. 12.1994, N 32, ст. 3301.

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыскание.

Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно как во внесудебном, так и в судебном порядке.

2.3.1 Внесудебный порядок

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной (ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесудебный порядок обращения взыскания вообще исключается. В п.5 ст.55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены случаи, когда обращение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается. Этот перечень носит исчерпывающий характер. Назову некоторые из них:

1) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

2) залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

5) право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества и др.

В данных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:

Видео (кликните для воспроизведения).

· сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

· период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.

Использование сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет им с одной стороны, ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны — существенно сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на сторону, проигравшую в судебном разбирательстве. При вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество такой стороной является залогодатель.

Читайте так же:  Сколько стоит загранпаспорт старого образца

Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Пример из судебной практики.

2.3.2 Судебный порядок

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд, то есть во внесудебном порядке.

[2]

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

· сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

· период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Отказ в обращении взыскания по данному основанию не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

В п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечисляется перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, то есть сам предмет ипотеки (поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто, в частности, необходимо указать видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества);

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения; определяется она на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения — судом);

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) другие условия, если это прямо предусмотрено законодательством об ипотеке.

Проблемы обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья

Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилья имущество является, наверное, самым сложным и наиболее проблемным этапом в развитии залогового правоотношения. Именно на данной стадии происходит реализация прав залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества. От того насколько оперативно и беспрепятственно осуществляется взыскание, зависит эффективность такого способа обеспечения исполнения обязательств как ипотека (залог недвижимости). Одним из важнейших требований при выдаче ипотечного кредита, без всякого сомнения, является четко регламентированный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, который позволил бы в полной мере обеспечить защиту прав и интересов кредиторов, что особенно важно при долгосрочном ипотечном кредитовании жилья.

В настоящее время Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ введена статья 54.1, согласно которой обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

[1]

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Эти новеллы ФЗ об ипотеке направлены на защиту интересов тех добросовестных заемщиков, которые в силу объективных причин (потеря работы, банкротство предприятия и т. п.) не в состоянии выполнять свои заемные обязательства.

Законодательство выделяет 2 способа обращения взыскания на недвижимое имущество: судебный и внесудебный. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в суд в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством РФ. При этом следует учесть, что если недвижимость заложена по двум и более договорам, то в случае обращения взыскания на нее залогодержатель обязан предоставить в суд доказательства выполнения им обязанности, установленной п.4 ст.46 Закона об ипотеке. Последняя состоит в том, что залогодержатель до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателей по этим договорам. Не соблюдение указанного требования является основанием для отказа в принятии судом искового заявления к своему производству.

В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке реализация недвижимого имущества может быть произведена путем продажи на публичных торгах или с аукциона. Публичные торги организуются и проводятся в порядке, определенном процессуальным законодательством РФ. Правом их проведения наделены только специализированные компании, имеющие соответствующую лицензию на осуществление операций с недвижимостью (риэлтерскую деятельность), с которыми органы осуществляющие исполнение судебных решений (служба судебных приставов-исполнителей) должны заключать соответствующие договора.Летин А.Б. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, приобретенные за счет кредита // Законодательство 2007. №7. С.26. Публичные торги организуются и проводятся по месту нахождения недвижимого имущества.

Читайте так же:  Неправильное назначение платежа

Помимо проведения публичных торгов, в целях реализации заложенного по договору об ипотеке жилья имущества, сторонам предоставляется так же право реализовать указанное имущество посредством аукциона. Для этого залогодателю и залогодержателю необходимо заключить нотариально удостоверенное соглашение в соответствии с правилами ст.56 Закона об ипотеке. Кроме того, суд при обращении взыскания на заложенное по ипотечному договору имущество вправе вынести решение о том, что имущество подлежит реализации с аукциона, если стороны в процессе будут об этом ходатайствовать. Преимущество этого способа, по нашему мнению, заключается в том, что (в отличие от публичных торгов, проводимых в порядке исполнения судебного решения) для проведения аукциона стороны сами подбирают его организатора и в договоре с ним могут определить существенные организационные моменты (место и порядок проведения аукциона, размеры задатка для участия в нем, меры по обеспечению сохранности имущества, до его реализации с аукциона и т.д.), которые в результате взаимных договоренностей будут учитывать интересы как заемщика так и кредитора.

Обратим так же внимание на то, что поскольку публичные торги, проводятся в порядке исполнения судебного акта, то в отличие от продажи с аукциона, помимо расходов, связанных с организацией и проведением торгов специализированной организацией, из стоимости заложенного имущества подлежат возмещению следующие суммы, с учетом очередности, установленной ст. 111 Закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г. №229-ФЗ Собрание Законодательства Российской Федерации 2007. №41. Ст.4849.: во-первых исполнительский сбор — 7% от взыскиваемой суммы или стоимости взыскиваемого имущества; во-вторых суммы штрафов, которые могут быть наложены на должника (заемщика) в процессе исполнительного производства; в-третьих расходы на исполнительские действия, в том числе на проведение торгов специализированной организацией (оплата услуг организации по договору поручения, затраты на публикацию о предстоящих торгах и т.п.)

Таким образом, даже если стороны указали в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, при том условии, что возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке. // Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 28 января 2005г. №90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2005г. №4.

При обращении взыскания во внесудебном порядке законодательство РФ допускает два способа удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенной недвижимости:

а) реализация посредством публичных торгов или с аукциона;

б) приобретение заложенной недвижимости залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.

По мнению С.Д. Аюшеевой процедура реализации заложенного имущества во внесудебном порядке посредством публичных торгов в настоящее время все еще не прописана. Аюшеева С.Д. Особенности обращения взыскания на жилые помещения // Законодательство 2005. №1. С.34-38. И действительно, существующий порядок организации публичных торгов через исполнительные органы в данном случае не применим, поскольку нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на имущество должника по ипотечному договору не включено в перечень исполнительных документов, приведенный в ст.12 Закона «Об исполнительном производстве», а иного порядка возбуждения исполнительного производства (помимо предъявления исполнительного документа) не существует. Поэтому в нотариально удостоверенном соглашении, как нам представляется, лучше предусматривать, порядок реализации имущества посредством аукциона. В противном случае могут возникнуть неразрешимые проблемы с фактическим исполнением договоренностей достигнутых в нотариально удостоверенном соглашении из-за пробелов в исполнительном законодательстве.

Характеризуя особенности обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья необходимо отметить, что в соответствии с последними изменениями, произошедшими в законодательстве РФ существенно изменился объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения, на которое обращается взыскание. В частности, в соответствии с новой редакцией п.1 ст.78 Собрание Законодательства Российской Федерации 2005. №1. Ст. 1200. Закона об ипотеке обращение кредитором взыскания на заложенные жилой дом (квартиру) и реализация этого имущества являются безусловным основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых третьих лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилья.

Все вышеуказанные изменения в законодательстве РФ, по нашему мнению, безусловно, имеют положительное значение и направлены в первую очередь на защиту интересов кредиторов в ипотечном обязательстве, а также на снижение их рисков при выдаче ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, эти изменения, как нам представляется, положительно повлияют на упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное по договорам об ипотеке жилья имущество, что в конечном итоге будет способствовать дальнейшему расширению и широкому распространению ипотечного кредитования в жилищной сфере. Однако, при этом необходимо соблюдать тонкую грань в балансе интересов должника и кредитора, не допуская нарушений в равновесии их взаимных прав и обязанностей.

Взыскание на ипотеку

При­об­ре­те­ние жилья с помо­щью ипо­теч­но­го кре­ди­та в конеч­ном ито­ге закан­чи­ва­ет­ся либо его пога­ше­ни­ем, либо поте­рей недви­жи­мо­сти. Часто слу­ча­ет­ся, что у заем­щи­ка воз­ни­ка­ет задол­жен­ность перед бан­ком, а, кро­ме квар­ти­ры, ино­го иму­ще­ства, сто­и­мость кото­ро­го мог­ла бы покрыть сум­му дол­га, нет. Вслед­ствие это­го воз­ни­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство, то есть зало­жен­ную квар­ти­ру. Дан­ное пра­во бан­ка преду­смот­ре­но зако­но­да­тель­ством РФ и бес­пре­пят­ствен­но реа­ли­зу­ет­ся на прак­ти­ке.

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство

Обра­ще­ние взыс­ка­ния кре­ди­то­ра на пред­мет ипо­те­ки – это про­цесс, при кото­ром про­ис­хо­дит изъ­я­тие иму­ще­ства, кото­рое высту­па­ет в каче­стве зало­га по ипо­те­ке, и его после­ду­ю­щая про­да­жа с целью полу­чить денеж­ные сред­ства, пред­на­зна­чен­ные для пога­ше­ния дол­га по кре­ди­ту. В каче­стве зало­го­во­го иму­ще­ства в слу­чае ипо­те­ки будут высту­пать заго­род­ный дом, земель­ный уча­сток или квар­ти­ра. Для обра­ще­ния взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки бан­ку необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в суд, и там дока­зать право­ту сво­ей пози­ции, предо­ста­вив пол­ную инфор­ма­цию, под­твер­жда­ю­щую факт нару­ше­ний усло­вий дого­во­ра ипо­те­ки со сто­ро­ны заем­щи­ка.

Читайте так же:  Представительство в налоговых правоотношениях

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­ста­ви­те­ли бан­ка будут направ­лять в суд толь­ко в край­нем слу­чае: если заем­щик будет систе­ма­ти­че­ски нару­шать пра­ви­ла воз­вра­та кре­ди­та. Сего­дня банк может при­ну­дить долж­ни­ка по реше­нию суда высе­лить­ся из зало­жен­ной квар­ти­ры уже на осно­ва­нии нали­чия хотя бы трех про­сро­чек по пла­те­жам в тече­ние одно­го года. Удо­вле­тво­ряя иск кре­ди­то­ра, суд дол­жен ука­зать в сво­ем реше­нии: пред­мет ипо­те­ки, сум­му, под­ле­жа­щую упла­те бан­ку из сто­и­мо­сти зало­жен­но­го иму­ще­ства, спо­соб реа­ли­за­ции и началь­ную цену про­да­жи недви­жи­мо­сти, и т.д.

Этапы обращения взыскания

Если заем­щик не может выпол­нять обя­за­тель­ства по кре­ди­ту и, ско­рее все­го, у него такой воз­мож­но­сти в бли­жай­шем буду­щем не воз­ник­нет, то в этом слу­чае обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство – это неот­вра­ти­мый про­цесс, состо­я­щий из несколь­ких после­до­ва­тель­ных эта­пов:

  1. Встре­ча с сотруд­ни­ка­ми кре­дит­ной орга­ни­за­ции. На этой встре­че у заем­щи­ка поин­те­ре­су­ют­ся при­чи­на­ми про­сроч­ки пла­те­жей и нали­чи­ем воз­мож­но­сти пога­ше­ния основ­но­го дол­га, про­цен­тов, а так­же штра­фов за про­сроч­ку. Если заем­щик не смо­жет убе­дить банк в сво­ей даль­ней­шей кре­ди­то­спо­соб­но­сти, то банк обра­тить­ся в суд.
  2. Судеб­ное раз­би­ра­тель­ство. В суде ква­ли­фи­ци­ро­ван­ные юри­сты кре­дит­ной орга­ни­за­ции в убе­ди­тель­ной фор­ме дока­жут, что заем­щик явля­ет­ся злост­ным непла­тель­щи­ком, и добьют­ся поло­жи­тель­но­го реше­ния об обра­ще­нии взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки. Прак­ти­че­ски во всех слу­ча­ях суд при­ни­ма­ет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, так как Закон в этом слу­чае очень суров.
  3. Осво­бож­де­ние недви­жи­мо­сти. Вско­ре после реше­ния суда в поль­зу бан­ка, заем­щи­ку пред­сто­ит встре­ча с судеб­ны­ми при­ста­ва­ми-испол­ни­те­ля­ми. При­ста­вы выда­дут заем­щи­ку под рос­пись уве­дом­ле­ние, в кото­ром будут ука­за­ны при­чи­ны осво­бож­де­ния недви­жи­мо­сти и срок, в тече­ние кото­ро­го необ­хо­ди­мо это сде­лать.
  4. Про­да­жа зало­го­во­го жилья бан­ком. Парал­лель­но с высе­ле­ни­ем семьи заем­щи­ка, банк выста­вит на аук­ци­он иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в зало­ге, сни­зив его оце­ноч­ную сто­и­мость на 20%-25%, что­бы быст­рее реа­ли­зо­вать недви­жи­мость. После про­да­жи жилья и покры­тия всех рас­хо­дов, оста­ток денеж­ных средств от реа­ли­за­ции иму­ще­ства будет воз­вра­щен заем­щи­ку.

Если дело уже дошло до суда, то кли­ен­ту бан­ка уже не на что наде­ять­ся, даже если в квар­ти­ре с ним про­жи­ва­ют мало­лет­ние дети, суд все рав­но при­мет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, соглас­но зако­ну. Одна­ко есть неко­то­рые НО!

Взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки в судеб­ном поряд­ке

Некоторые нюансы, о которых полезно знать

Все ситу­а­ции с обра­ще­ни­ем взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство мож­но раз­де­лить услов­но на два типа:

  • Ипо­теч­ная квар­ти­ра
  • Един­ствен­ное жилье

В пер­вом слу­чае у заем­щи­ка поми­мо квар­ти­ры, на кото­рую взят был кре­дит, есть дру­гая недви­жи­мость, кото­рая высту­пи­ла в каче­стве зало­га. Недви­жи­мость, кото­рая явля­ет­ся обес­пе­че­ние по кре­ди­ту, ста­нет объ­ек­том взыс­ка­ния. Если же в резуль­та­те реа­ли­за­ции дан­ной недви­жи­мо­сти сум­ма не покро­ет сто­и­мо­сти кре­ди­та, то банк впра­ве оста­вить за собой и сам пред­мет ипо­те­ки, выста­вив на про­да­жу так­же ипо­теч­ную квар­ти­ру.

Если же заем­щик и его семья про­жи­ва­ют в квар­ти­ре, кото­рая явля­ет­ся их един­ствен­ным жильем, то банк не может их высе­лить пря­мо на ули­цу. В этом слу­чае кре­ди­тор дол­жен предо­ста­вить семье заем­щи­ка дру­гое, при­год­ное для жилья, поме­ще­ние. Одна­ко на прак­ти­ке, жиль­цы высе­ля­ют­ся в нику­да. И хотя закон защи­ща­ет пра­во долж­ни­ка на един­ствен­ное жилье, и на него невоз­мож­но обра­тить взыс­ка­ние, опыт­ные юри­сты бан­ка нахо­дят пути, что­бы высе­лить долж­ни­ка, при­чем на закон­ных осно­ва­ни­ях.

Кро­ме того, заем­щи­ку будет полез­но знать, что Закон об ипо­те­ке не допус­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство в судеб­ном поряд­ке, если долж­ник допу­стил незна­чи­тель­ное нару­ше­ние обя­за­тельств, и тре­бо­ва­ния кре­ди­то­ра явля­ют­ся несо­раз­мер­ны­ми со сто­и­мо­стью зало­га. Несо­раз­мер­ность и незна­чи­тель­ность заклю­ча­ет­ся в сле­ду­ю­щем:

  • пери­од про­сроч­ки выплат по ипо­теч­но­му кре­ди­ту состав­ля­ет менее трех меся­цев
  • раз­мер неис­пол­нен­но­го обя­за­тель­ства состав­ля­ет менее 5% от раз­ме­ра ипо­те­ки.

При этом дого­вор ипо­те­ки сохра­ня­ет­ся, и банк впра­ве обра­тить­ся в суд с иском о взыс­ка­нии, как толь­ко пере­чис­лен­ные выше обсто­я­тель­ства будут устра­не­ны.

Как отсрочить взыскание на ипотеку?

Откро­вен­но гово­ря, что-либо изме­нить в тот момент, когда кре­ди­тор решил обра­тить взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки, уже навряд ли удаст­ся. Един­ствен­ное на что заем­щик может наде­ять­ся – это про­дле­ние сро­ка, отве­ден­но­го на реа­ли­за­цию недви­жи­мо­сти до одно­го года. Зако­ном уста­нов­ле­ны два слу­чае, когда воз­мож­но отсро­чить про­да­жу зало­жен­но­го иму­ще­ства:

  • пред­ме­том ипо­те­ки явля­ет­ся земель­ный уча­сток из соста­ва земель сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния
  • заем­щи­ком явля­ет­ся физи­че­ское лицо и ипо­те­ка не свя­за­на с его пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­стью.

В этих слу­ча­ях суд по заяв­ле­нию долж­ни­ка отме­ня­ет реше­ние об обра­ще­нии взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство, если заем­щик в тече­ние это­го года удо­вле­тво­рит тре­бо­ва­ния бан­ка и пога­сит задол­жен­ность.

Одна­ко отсроч­ка взыс­ка­ния на ипо­те­ку не все­гда допус­ка­ет­ся зако­ном. Зако­но­да­тель­ство запре­ща­ет отсроч­ку, если она может повлечь зна­чи­тель­ное ухуд­ше­ние финан­со­во­го поло­же­ния кре­ди­то­ра, а так­же в слу­ча­ях, когда в отно­ше­нии бан­ка или заем­щи­ка воз­буж­де­но дело о дефол­те или банк­рот­стве.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким обра­зом, обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­став­ля­ет собой отлич­но нала­жен­ный про­цесс в любой кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Если обсто­я­тель­ства долж­ни­ка тако­вы, что банк был вынуж­ден при­бег­нуть к судеб­но­му раз­би­ра­тель­ству, то оста­но­вить его уже не полу­чит­ся. Лишь еди­ни­цам из заем­щи­ков уда­ет­ся избе­жать поте­ри недви­жи­мо­сти.

Источники


  1. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.

  2. Мачин, И. Ф. История политических и правовых учений. Учебное пособие для прикладного бакалавриата / И.Ф. Мачин. — М.: Юрайт, 2016. — 220 c.

  3. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
  4. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.
  5. Скворцова, М.В. Англо-русский словарь сокращений. Бизнес, банки, финансы, статистика, экономика, юриспруденция / М.В. Скворцова. — М.: Филоматис, 2014. — 527 c.
Обращение взыскания на предмет ипотеки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here