Обеспечительный платеж по предварительному договору

Описание страницы: обеспечительный платеж по предварительному договору - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Обеспечительный платеж

ООО реализует земельные участки, принадлежащие ему на праве собственности. Для целей налога на прибыль ООО признает доходы и расходы по методу начисления.

На период подготовки документов, необходимых для заключения основных договоров купли-продажи земельных участков, ООО заключает предварительные договоры купли-продажи (ст. 429 ГК РФ), предусматривающие получение ООО гарантийной суммы (обеспечительного платежа).

В случае заключения основного договора купли-продажи гарантийная сумма подлежит возврату покупателю, при отказе покупателя заключить основной договор купли-продажи у ООО возникает право удержать гарантийную сумму в качестве неустойки за неисполнение обязательств со стороны покупателя.

При заключении основного договора купли-продажи производится зачет встречных обязательств по возврату суммы гарантийного взноса, с одной стороны, и по уплате цены земельного участка по основному договору — с другой стороны. В случае если покупатель оплатил по основному договору цену земельного участка в полном объеме (сверх гарантийной суммы), гарантийная сумма возвращается покупателю или указанному им лицу в соответствии с условиями предварительного договора.

В период действия предварительного договора купли-продажи гарантийная сумма (обеспечительный платеж) является лишь обеспечением исполнения обязательств в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Имеет ли право ООО, руководствуясь подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ, не учитывать гарантийную сумму, полученную в обеспечение обязательств по предварительному договору купли-продажи, при исчислении налога на прибыль в период действия предварительного договора?

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

По предварительному договору в качестве гарантий соблюдения обязательств по приобретению прав сторонняя организация обязалась перечислить налогоплательщику обеспечительный платеж, который в дальнейшем должен быть возвращен либо зачтен в счет оплаты прав по основному договору, а в случае незаключения основного договора по вине сторонней организации оставлен у налогоплательщика.

В подпункте 2 п. 1 ст. 251 НК РФ говорится о залоге или задатке, при этом обеспечительный платеж не является в чистом виде ни тем, ни другим. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, договором может быть предусмотрена такая форма обеспечения исполнения обязательств, которая не предусмотрена параграфами 2—7 главы 23 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, обеспечительный платеж имеет черты задатка, что позволяет налогоплательщику, получившему данный платеж, применить в отношении его подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

При этом в случае зачета обеспечительного платежа в счет оплаты прав по основному договору данные денежные средства следует рассматривать как доходы от реализации и учитывать в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

(Письмо Минфина России от 26.02.2010 № 03-03-06/1/93)

Денежные обязательства по предварительному договору

Компания заключает предварительный договор. Если в договоре укажут, что одна из сторон обязана внести оплату по основному договору, суд признает такое условие ничтожным. Но можно использовать задаток или обеспечительный платеж как способы обеспечения исполнения обязательств предварительного договора.

Иногда контрагенты предпочитают не заключать сразу основной договор, а подписать предварительный (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор обладает юридической силой. Его заключают, чтобы закрепить договоренности сторон в отношении будущей сделки. В тексте предварительного договора указывают, что контрагенты берут на себя обязательства впоследствии подписать основной договор.

Стороны предварительного договора согласуют в нем существенные условия основного. В предварительном договоре указывают, в какой срок необходимо заключить основной договор. Если этого не указали, договор обязаны будут заключить в течение года. Одна из сторон предварительного договора может обратиться в суд, чтобы понудить вторую заключить основной договор. Контрагент, который подписал предварительный договор, не вправе уступить возможность заключить основной договор третьему лицу.

Суд признает ничтожным условие об оплате в предварительном договоре

Некоторые аспекты предварительного соглашения отличаются от особенностей основного договора. Например, если стороны включат в условия предварительного соглашения денежные обязательства или обеспечение обязательств, суды относятся к этому неоднозначно. Такое условие могут признать ничтожным или квалифицировать предварительный договор как основной.

Между сторонами может возникнуть спор из-за условия предварительного договора об оплате. Например, один контрагент обратился в суд, потому что второй не внес суммы, которые установили предварительном договоре. Либо второй отказывается вернуть деньги, которые получил в рамках предварительного соглашения, но затем сделка не состоялась.

Суды считают, что предварительный договор в силу своей природы не может породить денежных обязательств. Условие об оплате по предварительному договору признают ничтожным. По мнению судов, предварительный договор только устанавливает обязательства сторон заключить сделку и обязательств другого рода содержать не может. Из практики:

В некоторых случаях бизнес-практика нуждается в договорной конструкции, которая позволяет включить условие об оплате в текст предварительного соглашения и которую затем не признают недействительной. Например, стороны могут включить подобное условие в предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно разъяснениям ВАС РФ суд должен квалифицировать такое соглашение как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате (постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

В предварительном договоре можно использовать способы обеспечения обязательств

С 1 июня 2015 года возможно применить задаток как способ обеспечения обязательств по предварительному договору. Это возможно в силу действия п. 4 ст. 380 ГК РФ. Задаток – это один из способов обеспечения обязательств (ст. 329 ГК РФ). Если сторона предварительного договора вносит задаток, она с помощью этого обеспечивает исполнение своего обязательства заключить основной договор. Если компания, которая внесла задаток в рамках предварительного договора, в будущем уклонится от заключения сделки, ее контрагент сможет воспользоваться задатком так же, как в рамках обычного договора.

Помимо задатка, в договорной практике обеспечения обязательств в рамках предварительного договора применяют обеспечительный платеж (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). Когда контрагенты составляют условия предварительного договора, они могут прописать, что если основной договор не заключат, средства обеспечительного платежа останутся у стороны, которая их получила.

Таким образом, в рамках предварительного договора условие об оплате по основному соглашению лучше не закреплять, суд признает такое условие ничтожным. Но можно выбрать задаток или обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств предварительного договора. Изменения в ГК РФ 2015 года позволяют это сделать.

Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья

Анциферов О.Д., магистр права, директор юридического департамента банка «Гаранти Банк-Москва».

В последнее время юристами написано достаточное количество работ, посвященных практике применения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). В этих исследованиях подробно анализируются правовые конструкции, используемые застройщиками в условиях действия Закона о долевом строительстве. Тем не менее представляется необходимым еще раз остановиться на важном частном вопросе, актуальность которого подтверждается текущей деятельностью застройщиков.

Читайте так же:  Виза в мексику

Возможность обеспечения исполнения обязательств сторон по предварительному договору путем использования денежных средств для этих целей представляет собой достаточно дискуссионный вопрос. Наиболее удобным для данного случая на первый взгляд является задаток. Однако, как отмечает Е.И. Мелихов, «предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка не может быть реализована» . Учитывая, что платежная функция задатка, как следует из нормы ст. 380 ГК РФ, неотделима от обеспечительной функции, применение задатка к предварительному договору справедливо представляется недопустимым .

Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4.
Скловский К.И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2000. N 7.

Обратившись к норме п. 1 ст. 329 ГК РФ, легко установить, что способы обеспечения исполнения обязательств, не поименованные в Кодексе, могут устанавливаться договором. В связи с этим продавцы жилья по предварительному договору используют вышеуказанную конструкцию, условно названную нами обеспечительным платежом, вообще никак не именуя данный способ обеспечения, во-первых, с целью исключить риск квалификации данного платежа в качестве задатка, во-вторых, с целью иметь возможность сослаться на казалось бы универсально подходящую для данного случая вышеозначенную норму.

Представляется очевидным, что способ обеспечения исполнения обязательства, предусмотренный договором, должен обладать обеспечительной функцией и обеспечительными признаками, т.е. нормы соглашения об обеспечении исполнения обязательства должны стимулировать соответствующую сторону договора надлежащим образом исполнить обязательство под страхом неблагоприятных имущественных последствий для неисправной стороны.

Проанализированные нами предварительные договоры купли-продажи жилья не содержали никаких норм, позволяющих установить те неблагоприятные имущественные последствия, которые покупатель жилья понесет в случае неисполнения им обязательства по предварительному договору, т.е. в случае незаключения им основного договора. Такие имущественные последствия для неисправного покупателя, связанные с внесенной им суммой обеспечительного платежа, не наступают. А ведь именно такие последствия и именно в отношении внесенной суммы должны иметь место, если настаивать на обеспечительной функции данного платежа.

Конечно, неисполнение обязательства заключить основной договор может быть обеспечено неустойкой. Однако право продавца по предварительному договору на неустойку — это право требовать определенную денежную сумму в случае неисполнения покупателем своего обязательства заключить основной договор. Как отмечает Т.В. Богачева, неустойка «является не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности», «подлежит взысканию с должника лишь при наличии оснований для его ответственности» . Неустойка в отличие от задатка не может быть уплачена кредитору должником предварительно, заранее, «на случай» неисполнения обязательства . Даже возможная комбинация в предварительном договоре двух способов обеспечения исполнения обязательства (обеспечительного платежа и неустойки) не может исправить положение. До момента наступления события неисполнения покупателем обязательства заключить основной договор у продавца в любом случае отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств. Следовательно, данное соглашение об обеспечительном платеже является недействительным в силу отсутствия у него обеспечительной функции.

Гражданское право. Часть первая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М.: Юристъ, 2005. С. 617.
См.: Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве. М.: Статут, 2005. С. 270.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 6 октября 1998 г. N 6202/97 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 1.
Гражданское право. В 4 т. Т. 3. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 85, 86.

Однако к предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об обеспечительном платеже, на наш взгляд, должны применяться нормы Закона о долевом строительстве. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Следовательно, при наличии признаков, предусмотренных вышеуказанной нормой, может заключаться только договор об участии в долевом строительстве и никакой другой . Рассмотрим более подробно данные признаки.

См.: Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. N 8. С. 31.

  1. Денежные средства привлекаются от граждан для строительства многоквартирного дома.

В нашем примере в предварительном договоре не указывается, что обеспечительный платеж привлекается продавцом для строительства. Цель его расходования вообще не определена. Однако для продавца представляется затруднительным доказать, что полученные от покупателя денежные средства предназначены для расходования на некие иные цели, чем строительство, либо не будут расходоваться вовсе. Применение каких-либо схем, призванных «спрятать» конечную точку расходования денежных средств, может перевести отношения сторон предварительного договора в нежелательную для застройщика уголовно-правовую сферу.

  1. Застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

По предварительному договору купли-продажи жилья продавец принимает на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи. Непосредственно в результате заключения основного договора право собственности у гражданина не возникнет. Для этого жилье должно быть также передано гражданину, а право собственности зарегистрировано в соответствующем государственном реестре. Как отмечает Е.И. Мелихов, «с момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне» . На момент возникновения у покупателя права собственности на жилье обязательство продавца заключить с покупателем основной договор уже прекращено и не является непосредственным основанием возникновения указанного права. Привлекая денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилья, продавец одновременно не принимает на себя по данному договору обязательство, исполнение которого повлечет возникновение права собственности у покупателя.

Мелихов Е.И. Указ. соч.

В случае согласия с данной позицией отсутствует необходимый признак, который позволял бы квалифицировать предварительный договор купли-продажи жилья в качестве договора долевого участия в строительстве. Если судебная практика пойдет по этому пути, то предварительный договор купли-продажи жилья с условием об обеспечительном платеже должен квалифицироваться с использованием тех же норм, что и для аналогичного договора в отношении нежилого помещения, как указывалось выше. То есть данный договор будет включать в себя две сделки: предварительный договор купли-продажи жилья и договор займа.

Строительная газета. 2000. 2 июня.

Путем применения упоминавшейся нормы п. 2 ст. 170 ГК РФ вся конструкция предварительного и основного договоров купли-продажи жилья с использованием обеспечительного платежа подпадает под действие нормы п. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве, однако не соответствует требованиям, установленным для договора участия в долевом строительстве. В частности, нарушается предусмотренное п. 3 ст. 4 данного Закона условие об обязательной государственной регистрации договора. Исходя из указанной нормы, такой договор должен рассматриваться в качестве незаключенного.

Общие последствия получения денежных средств при отсутствии оснований для этого, в том числе когда договор считается незаключенным, предусмотрены нормами гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Тем не менее законодатель в п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве предусмотрел более жесткую специальную норму по сравнению с общими нормами о кондикции, предусмотрев ответственность нарушившего Закон о долевом строительстве застройщика в виде уплаты процентов (ст. 395 ГК РФ) в двойном размере и возмещения сверх того причиненных гражданину убытков.

Читайте так же:  Соучредитель

На наш взгляд, сохранение за покупателем по рассматриваемому нами предварительному договору права на заключение основного договора и получение в конечном итоге жилья в собственность представлялось бы более справедливым. Данное право гражданину гораздо легче защитить, чем добиться взыскания процентов и возмещения убытков от застройщика, который к моменту возникновения спора может и не иметь никаких активов. В современных условиях монополизма на рынке жилья и неустойчивой ценовой конъюнктуры покупатели по предварительным договорам с обеспечительным платежом не могут ставиться в худшее положение по сравнению с гражданами, надлежащим образом заключившими и исполнившими договор участия в долевом строительстве, либо лицами, приобретшими жилье по другим юридически безупречным основаниям. В связи с этим представляется желательным разъяснение высших судебных органов России по вопросу правовой природы предварительного договора купли-продажи жилья с обеспечительным платежом.

Аналитика

Публикации

Легализация условия об оплате в предварительном договоре

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013) . В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества , выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация «предоплаты»

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 [a1] № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014).

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014).

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013). Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

Видео (кликните для воспроизведения).

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16). Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Читайте так же:  Оао и ао

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014). Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ), которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

Публикации

Легализация условия об оплате в предварительном договоре

Петров_Корпоративный юрист_Легализация условия об оплате в предварительном договоре_11.2015

Скачать файл

Файл добавлен 10.11.2015
Презентация .pdf (278 Кб)

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013) . В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества , выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация «предоплаты»

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 [a1] № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014).

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014).

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013). Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16). Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Читайте так же:  Ст 14.5 коап

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014). Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ), которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

[2]

Налоговые последствия для обеспечительного платежа

До недавнего времени обеспечительный платеж не был предусмотрен Гражданским кодексом. Тем не менее на практике такой вид подтверждения намерения заключить договор и обеспечения его добросовестного исполнения весьма популярен. В марте прошлого года законодатели дополнили Гражданский кодекс положениями об обеспечительном платеже, что, несомненно, дает более широкие возможности для его безопасного использования в различных договорах. Однако и про налоговую сторону данной операции забывать не стоит.

Какой платеж — обеспечительный?

Определение обеспечительного платежа содержится в новой ст. 381.1 ГК РФ. В ней сказано, что обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, которую одна сторона вносит в пользу другой стороны. При этом обеспечительный платеж применяется только в отношении денежных обязательств (и в этом одно из его отличий от задатка), в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку. То есть обеспечительный платеж идеально подходит, например, под конструкцию договора аренды, когда арендатор путем передачи арендодателю определенной денежной суммы сверх арендной платы гарантирует, что он будет своевременно вносить арендную плату, а также компенсирует ущерб в случае его причинения арендуемому объекту.

Далее. В статье 381.1 ГК РФ отдельно оговаривается, что таким платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. То есть законодатели предусмотрели возможность передавать обеспечительные денежные средства и по предварительному договору, что важно уже не только при аренде, но и, например, при купле-продаже имущества.

Не обошли законодатели стороной и вопрос о дальнейшей судьбе обеспечительного платежа. Так, в качестве общего правила закреплено, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В пункте 2 ст. 381.1 ГК РФ зафиксировано, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, которые обеспечивал платеж, он подлежит возврату в полном размере, что существенно отличает этот платеж от задатка. Аналогичная судьба ждет обеспечительный платеж, если обеспеченное им обязательство прекращено — все деньги должны вернуться к стороне, их выдавшей. Однако это опять же общее правило, а в договоре стороны вправе закрепить и иной порядок.

[1]

В пункте 3 рассматриваемой статьи сказано, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Таким образом, обеспечительный платеж, введенный в Гражданский кодекс, является, пожалуй, самой гибкой мерой обеспечения обязательств. Судите сами: стороны вправе договориться о любом размере платежа, как по уже существующему договору, так и по тому, который еще только планируется заключить. А также могут в каждом конкретном соглашении указать судьбу обеспечительного платежа в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства, в том числе установить полное или частичное удержание или возврат полученных денег, а также, наоборот, обязанность внести дополнительную сумму.

При этом надо помнить про основное ограничение: таким платежом можно обеспечивать только денежное обязательство. Соответственно, потребовать обеспечительный платеж от арендодателя или продавца в качестве гарантии передачи имущества не получится. Для этих целей нужно по-прежнему использовать задаток.

Итак, обеспечительный платеж:

1) это денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне;

2) данная денежная сумма обеспечивает исполнение любого денежного обязательства;

3) по умолчанию полученная сумма либо засчитывается в счет обеспечиваемого обязательства (при наступлении условий, предусмотренных договором), либо полностью возвращается выдавшей его стороне (при ненаступлении указанных условий либо прекращении обязательства);

4) сторонам предоставлена широкая возможность по «тонкой настройке» обеспечительного платежа, как в части условий его выдачи, так и в части условий его возврата (вплоть до 100% удержания и обязанности внесения дополнительных сумм).

Применяя эти критерии обеспечительного платежа к налоговой стороне вопроса, первым делом нужно обратить внимание на то, что обеспечительный платеж совмещает в себе две функции — обеспечительную и платежную. При этом первая из них присутствует всегда, а вторая может возникать или не возникать в зависимости от условий договора и поведения сторон. В свою очередь обеспечительная функция при определенных условиях может трансформироваться в штрафную. Поэтому и налоговые последствия выдачи и получения обеспечительного платежа напрямую будут зависеть от тех условий, на которых этот платеж выдается (получен).

Исполнили — зачли

Начнем со стандартной ситуации, когда по условиям договора обеспечительный платеж засчитывается в счет обязательства, для обеспечения которого он выдан. Сразу скажем, что мы не будем рассматривать ситуацию, когда обеспечительный платеж в момент зачета в счет обеспечиваемого обязательства выполняет функцию аванса (то есть когда зачет производится в счет предоплаты — аренды за следующий месяц, например).

[3]

Налог на прибыль

Пунктом 32 ст. 270 НК РФ предусмотрено, что для целей налогообложения прибыли не учитываются расходы в виде имущества и имущественных прав, переданных в качестве залога, задатка. Обеспечительный платеж и задаток имеют общую правовую природу (см. письма Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826, от 27.07.2015 № 03-03-06/2/42967). Поэтому у перечислившей платеж стороны эта сумма в момент уплаты на основании подп. 32 ст. 270 НК РФ не будет включена в состав расходов. После того как платеж выполнит свою обеспечительную функцию и будет зачтен в счет соответствующего обязательства, у перечислившей стороны может возникнуть соответствующий расход.

Читайте так же:  Регистрационное свидетельство юридического лица

У получателя платежа данная сумма в доходы в момент поступления тоже не включается на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ, по которому не отражаются доходы в виде имущества и имущественных прав, полученных в качестве залога, задатка. Соответственно, доход образуется не раньше того, как будет выполнена обеспечивающая функция (произойдет зачет платежа в счет обязательства).

Аналогичным образом обстоит ситуация, если выдавшая обеспечение сторона применяет УСН. Здесь также расход может появиться только после зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства. При этом нужно следить, чтобы зачет проводился не в счет предварительной оплаты (аванса), ведь авансы в состав расходов, уменьшающих доходы, при УСН не включаются (п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 30.03.2012 № 03-11-06/2/49).

У получающей стороны при применении УСН данная сумма дохода не образует. Основание — подп. 2 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1. ст. 346.15 НК РФ по аналогии с задатком и залогом.

В письме от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360 Минфин России обратил внимание на тот факт, что если платежная функция у обеспечительного платежа изначально предусмотрена соответствующим договором, то есть в нем установлено, что данная сумма будет зачтена в счет исполнения обеспечиваемого денежного обязательства, то обеспечительный платеж изначально является суммой, связанной с оплатой товаров, работ или услуг по обеспечиваемому договору.

Соответственно, у получающей стороны эта сумма увеличивает налоговую базу по НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. При этом у стороны, перечислившей платеж, права на налоговый вычет не возникает. Ведь по таким суммам счет-фактура составляется в одном экземпляре и другой стороне не выставляется (п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Но на данную ситуацию можно посмотреть и с той точки зрения, что до момента фактического зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства он выполняет исключительно обеспечительную функцию, а не платежную. Этот подход основан на буквальном толковании положений абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которым сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства именно при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Следовательно, до наступления таких обстоятельств обеспечительный платеж выполняет исключительно обеспечительную функцию и не является предварительной оплатой (авансом) или суммой, связанной с оплатой реализованных товаров, работ или услуг.

Если придерживаться такого подхода, в момент получения обеспечительного платежа обязанности по исчислению НДС вообще не возникает, а значит, и речь об оформлении счетов-фактур и получении вычета идти не может. Все налоговые последствия при таком подходе будут возникать в дальнейшем, при зачете обеспечительного платежа в счет исполнения обеспечиваемого обязательства.

Что касается арбитражной практики по данному вопросу, то она имеется по делам, рассмотренным до внесения в ГК РФ норм про обеспечительный платеж. Отметим, что на практике некоторые налоговые органы расценивали обеспечительный платеж как аванс и требовали уплаты НДС с полученных сумм.

А вот в постановлении ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 № А12-16130/2010 (Определением ВАС РФ от 08.07.2011 № ВАС‑8319/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ) суд пришел к выводу, что если обеспечительный платеж наделен платежной функцией, то он обладает признаками аванса. В этом деле стороны сделки при заключении предварительного договора предусмотрели, что получаемые в качестве обеспечительного платежа денежные средства будут входить в цену основного договора, а также обеспечат заключение основного договора и исполнение иных обязательств по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей, что свидетельствует о наличии в нем признаков задатка, предусмотренного нормой ст. 380 ГК РФ, а также о том, что данный обеспечительный платеж является одновременно и способом обеспечения обязательств.

Не исполнили — вернули

Перейдем теперь к ситуации, когда обеспеченное платежом денежное обязательство не было исполнено либо было прекращено. В таком случае, если иное не установлено договором, обеспечительный платеж в полном размере возвращается плательщику. В части УСН и налога на прибыль эта операция никаких налоговых последствий не повлечет, ведь и перечисление обеспечительного платежа ни в доходах, ни в расходах не учитывалось.

А вот с НДС тут могут быть сложности, если получатель платежа решил налог начислить сразу же при получении платежа. Если получатель воспользовался разъяснениями Минфина России и расценил эту сумму как связанную с оплатой и уплатил НДС по расчетной ставке, то придется корректировать налоговую базу в периоде получения платежа (путем подачи уточненной декларации) и возмещать сумму налога из бюджета в порядке ст. 78 НК РФ, как излишне уплаченную.

Не исполнили и не вернули

Следующий вариант, возможность которого предусмотрена Гражданским кодексом, — в случае неисполнения обязательства, которое обеспечивал платеж, эта сумма может полностью или частично остаться у получившей платеж стороны. Например, если неисполнение обязательства произошло по вине стороны, выдавшей обеспечение. В рассматриваемой ситуации у обеспечения платежная функция прекращается, а обеспечительная функция переходит в формат штрафных санкций.

Другими словами, сумма обеспечения, оставшегося у поставщика (подрядчика, исполнителя), по своей сути является штрафом за нарушение договорных обязательств. Поэтому перечислившая обеспечение сторона может учесть данную сумму в составе внереализационных расходов на дату признания факта неисполнения обязательств (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). А вот упрощенцы такого права лишены — данный вид расходов не поименован в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

У получающей стороны вне зависимости от применяемой системы налогообложения сумма оставшегося у нее обеспечительного платежа войдет в состав доходов (п. 3 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Он возникает на дату признания виновной стороной факта нарушения обязательств (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

В части НДС последствия смены статуса обеспечительного платежа на штраф приведут к тому, что данные суммы вообще выпадут из налоговой базы. Ведь штрафы за неисполнение договорных обязательств НДС не облагаются (подп. 1 п. 1 ст. 146, подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, письма Минфина России от 04.03.2013 № 03-07-15/6333, ФНС России от 03.04.2013 № ЕД‑4-3/[email protected]). Если полученная сумма была квалифицирована получателем как связанная с оплатой товаров, работ, услуг, то ему для возврата налога придется подготовить уточненную декларацию.

Источники


  1. Валютное право; Юрайт — Москва, 2011. — 592 c.

  2. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.

  3. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.
  4. Московский городской суд в системе органов государственной власти Российской Федерации. История и современность: моногр. . — М.: Проспект, 2014. — 192 c.
  5. Ильин, В. А. История и методология физики. Учебник / В.А. Ильин, В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2014. — 580 c.
Обеспечительный платеж по предварительному договору
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here