Купля продажа с обременением

Описание страницы: купля продажа с обременением - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Продажа квартиры с обременением в Москве

Наличие обременений на недвижимость проявляется в частичном или полном запрете на манипуляции с ней. В виде обременения выступает наличие долгов предыдущего владельца, невыписанные лица, неуведомленные о факте продажи владельцы. Продажа квартиры с обременением без обмана покупателя возможна при понимании ответственности обеих сторон.

Договор купли продажи квартиры с обременением в Москве

Покупатель обязательно должен быть уведомлен о проблемах, которые могут возникнуть. Для проверки точности сведений, поданных продавцом, будущий владелец вправе потребовать:

  • выписку из ЕГРИП – в ней указываются обременения, если они есть;
  • свидетельство о праве владения квартирой;
  • справку кредитной чистоты;
  • расширенную выписку из домовой книги по конкретной квартире;
  • согласия всех владельцев и дольщиков.

Купля продажа квартиры с обременением потребует дополнительного согласия:

  • если квартира взята в ипотеку или под залог, от банка;
  • если в помещении прописан несовершеннолетний — от ООП;
  • от собственника — при наличии договора ренты;
  • справка из суда — для снятия наложенного ареста;
  • супруга — при приобретении имущества в браке.

Договор представляет собой стандартную бумагу со сведениями о предмете соглашения и сторонах. В нем желательно указать ответственность продавца за утайку информации или ее неполное предоставление. Прописываются условия, на которых проходит решение вопроса с обремененностью. Дополнительно указывается вид проблемы и третьи участники (собственники, банк).

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца

Расчет по цене квартиры может быть трех видов:

  • перед регистрацией в полной сумме;
  • после регистрации и заверения;
  • частями.

В последних двух случаях имеет место договор купли продажи квартиры с обременением. Сделка по обременению совершается по тем же законам, что и основное соглашение. Потому она обязательна для регистрации в гос. органах. Сведения о ней вносятся в ЕГРН.

Обременения вносятся в виде отражения в договоре или являются обязательным законным фактом. Примером обязательств по умолчанию считается факт выплаты после окончания сделки. Чтоб узаконить долг достаточно отразить его в договоре. По договоренности сторон указывается:

  • срок выплаты остатка суммы и, соответственно, закрытия долга;
  • порядок снятия санкций при преждевременной плате, если предполагалась рассрочка платежей;
  • суть обременения.

Когда условия прописаны в договоре по факту его заверения, происходит узаконивание всех договоренностей. Невозможно изменение условий в одностороннем порядке участниками или государственными органами. Договор продажи квартиры с обременением может быть изменен со снятием стесняющих обстоятельств. Для прекращения действия обременений нужно обратиться в Росреестр с заявлением от лица обоих участников. В противном случае действие отягощений прекращается с полным погашением выплат по договору.

Вопрос в отношении подобных договоров осложняется юридической неосведомленностью граждан. В результате можно приобрести жилье с долгом, состоящее в залоге или с жильцами, которых нельзя выписать. Чтобы оградить себя от подобных трат стоит обратиться в компанию «Правовое решение». Опытные юристы проверят сделку на чистоту. В ходе проверки поднимаются все бумаги и выписки, которые могут уточнить настоящее положение дел. Дается письменное заключение по рискам и советы, как их избежать. Предоставляется образец купли продажи квартиры с обременением или бумага составляется лично юристом.

Предотвратите риски, позвонив нам прямо сейчас.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.

Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.

В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.

[3]

Виды обременений

Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.

В первую из них входят обременения на саму недвижимость.

Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.

  • купленной в браке;
  • со стороны недееспособного гражданина;
  • от лица несовершеннолетнего собственника.

Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.

Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.

Читайте так же:  Изменения в график отпусков

Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец

Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.

Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.

Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.

[2]

В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

[1]

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.
Читайте так же:  Уголовная ответственность за взяточничество

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру и ее продажа. Как учесть все тонкости?

  • Быстро выкупим вашу квартиру за собственные средства
  • Полная прозрачность и безопасность сделки
  • Все консультации бесплатные
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Вы можете взять любую сумму денег до продажи квартиры! А квартиру будете продавать после получения денег – по выгодной цене.

Продать квартиру на которой есть обременения возможно в большинстве случаев!

Но при регистрации перехода права собственности на нового владельца они (обременения) останутся.

Естественно, найти покупателя на такую квартиру будет достаточно сложно, и если он найдется, то купит ее у Вас за цену до 50% ниже рыночной. Именно поэтому одним из основных направлений деятельности нашей компании, а в последнее время, даже приоритетным является снятие всевозможных обременений (решение вопросов с банками, залоговыми компаниями итд), выписка прописанных людей даже без их согласия (если они не собственники , не были прописаны в квартире на момент приватизации и в некоторых других случаях предусмотренных ГК) до вывода квартиры на продажу чтобы Вы могли получить за максимально неё выгодную цену.

То есть мы сначала решаем Ваши проблемы за свой счет и своими силами (если это, конечно, в принципе возможно сделать) при этом мы не берем за наши услуги предоплату, мы получаем свои комиссионные только после завершения сделки купли-продажи Вашей квартиры!

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Договор купли продажи с обременением в Москве

Для приобретения подходящей квартиры придется приложить немало усилий и потратить кучу времени. Какой способ поиска выбрать – личное решение. Кто-то делает это самостоятельно, некоторые обращаются к риелторам. Если появляется вариант, соответствующий запросу, то можно переходить к оформлению. В процессе сбора документов иногда выясняется, что у недвижимости есть одна пугающая особенность: ранее на нее было выдано свидетельство с обременением. Что делать? Стоит ли отказаться от этой, начав искать другую?

Спешить в такой ситуации нет необходимости. Лучше во всем детально разобраться, даже если продавец будет уверять, что никаких проблем не возникнет. Под обременением подразумеваются определенные обстоятельства, которые несколько ограничивают свободу действий собственника, он не волен полностью распоряжаться имуществом.

Обременение может касаться любой недвижимости:

  • домовладения или квартиры;
  • офисного помещения;
  • производственных построек;
  • земельного участка.

Договор купли продажи квартиры с обременением

При покупке, например, квартиры может быть заключена специальная сделка с обременением, которая предусмотрена законодательством РФ. Когда все юридические формальности будут скрупулезно исследованы и соблюдены, новому собственнику не понадобится ни о чем беспокоиться. Решение о покупке также связано с тем, какого рода ограничительные обстоятельства присутствует.

Чаще всего речь может идти о том, когда недвижимость:

1) находится в ипотеке;

2) полностью или частично приобретена за счет средств материнского капитала;

Видео (кликните для воспроизведения).

3) предполагает, что в ней присутствует законная доля ребенка, который еще не достиг совершеннолетия;

4) сдана в аренду третьим лицам, а срок пользования еще не прошел.

В первом случае, собственник жилья не имеет больше финансовой возможности рассчитываться, поэтому вынужден продать свою квартиру. Ответственность по выплате кредита, в таком случае, после совершения сделки ляжет на плечи покупателя. Можно сказать, что стоимость разделяется на две части:

1. Денежные средства, которые запросил хозяин.

2. Сумма оставшегося долга по ипотеке.

Понадобится согласие финансового учреждения, выдавшего кредит, на переоформление ответственности. А право собственности наступит только после полного снятия обременения, когда банк получит причитающуюся ему часть. В ситуации с материнским капиталом и жилищными сертификатами все немного проще. Покупатель вступает в свои законные права сразу после заключения сделки, а оставшиеся средства выплачиваются регулярно до полного обеспечения условий займа.

Если речь идет о наличии обязательной доли ребенка в покупаемом жилье, то это тоже можно решить. Продавец возьмет на себя ответственность обеспечить полагающейся частью несовершеннолетнего в той квартире, которая будет приобретена впоследствии. Все условия реализации обременений должен иметь договор купли продажи квартиры с обременением, в его тексте подробно указываются условия и порядок снятия ограничений.

Когда имущество арендуется третьими лицами, то их права не могут быть нарушены. Возможность пользования квартирой останется доступной до истечения всего срока договорных обязательств. Это происходит и в случае смены собственника, который обязан выполнить условие обременения. Хорошо видно, что покупка недвижимости с различными ограничительными условиями дело непростое, к ней нужно хорошо подготовиться.

Вот некоторые важные шаги:

1. Обратиться в Росреестр за получением выписки из ЕГРП, где будет указано наличие и сам вид обременения. Это может сделать даже сам покупатель. Иногда стандартного документа будет недостаточно.

2. Заказать у госрегистратора расширенную выписку, в которой будет содержаться информация обо всех предыдущих собственниках, а также наложенных ранее ограничениях. Такой запрос может сделать только собственник квартиры лично.

Читайте так же:  План по противодействию коррупции

Вся процедура оформления и регистрации собственности сделки мало чем отличается от той, которая применима к обычным договорам купли-продажи. В нашем случае, важно точно определить вид обременения, условия и время его снятия. Оценить сопутствующие риски также было бы мудро заранее, поскольку, чаще всего, подобные правоотношения оспариваются в судебном порядке. Даже если правда окажется на стороне покупателя, может быть потеряно время и значительные средства.

Вся сложность подобного рода сделок заключается в том, что надо в обязательном порядке соблюсти интересы третьих лиц. Без квалифицированной помощи просто не обойтись. Юристы компании «Правовое решение» готовы взяться за трудные дела, учитывая необходимые законодательные нормы.

Правила составления договора купли-продажи с обременением

Соглашение по приобретению объекта с обременением может заключаться в исключительных случаях и при соблюдении обязательной процедуры. Если объектом совершения договора является недвижимость, то покупатель должен понимать, что в этом случае, стандартные риски при купле-продаже жилого объекта будут значительно возрастать.

Общие сведения

По большинству отчуждающих сделок, заключение соответствующего договора купли-продажи находится под императивным запретом. Это означает, что при определенных видах обременения, недвижимость не может фигурировать в качестве предмета договора.

В силу диспозиции статьи 167 гражданского законодательства РФ, о наличии любого обременения сторона обязана своевременно известить контрагента до совершения договора. Информация прописывается отдельными пунктами в основном документе. Такой договор купли-продажи заключается на стандартных условиях — к структуре документа профильное законодательство России не предъявляет никаких факультативных требований.

Обременение, независимо от его наименования, должно быть указано в тексте договора. Преимуществом соответствующих сделок является рыночная цена недвижимости. Покупатели идут на риск в связи с тем, что стоимость недвижимости в этом случае занижается в несколько раз. Допускается совершение соглашения, если ограничение введено не в силу законных норм, а в силу залога или по причине прописанного в квартире человека. Такие обстоятельства могут согласовываться сторонами в индивидуальном порядке, без императивных законодательных норм (статья 171 ГК РФ).

Действующее профильное гражданское законодательство различает 6 видов такого ограничения.

Касаемо купли-продажи основными его видами являются следующие:

  • аренда — когда договор на момент купли-продажи действующий;
  • сервитут — императивное ограничение, не допускающее отчуждение недвижимости;
  • пожизненная рента — до момента, пока плательщик не откажется от своих преференций;
  • залог — по инициативе действующего залогодержателя;
  • право собственности второго супруга — при нахождении в официальном браке;
  • арест — императив, исключающий отчуждение объекта.

Еще одним видом, представляющим сложность для потенциального владельца, является наличие в квартире постороннего лица, имеющего право на пожизненное пользование объектом. Если недвижимость будет перепродаваться и сменит ряд владельцев, это будет являться основанием для снятия объекта с регистрационного учета.

Это возможно только по его добровольному желанию. Оформление договора с вышеуказанными обстоятельствами подразумевает, что новый владелец должен будет предоставить лицу возможности для пользования квартирой. Заключение документа зависит только от воли потенциального владельца, без ограничений со стороны профильного законодательства.

Риски заключения сделки с обременением

Как уже ранее было отмечено, при наличии обременения все возможные риски относительно реализации сделок с обременением значительно возрастают. Основной из них — возможность оспаривания совершенной сделки в судебном учреждении. Если все документы прошли процедуру оформления в государственных органах, это не дает гарантий того, что соглашение не будет оспорено. Ведь любое обременение взаимосвязано с определенными запретами. Владелец недвижимости не может совершать какие — либо действия с жильем, в противном случае документ не будет считаться до конца легитимным (статья 191).

В большей степени, при оформлении договора купли-продажи с обременением, рискует покупатель. Если покупка отменяется, он рискует остаться не только без приобретенного объекта, но и без ранее внесенных денежных средств. Специалисты рекомендуют проверять «чистоту» недвижимости перед совершением любого соглашения.

Как оформить договор купли-продажи с обременением?

По структуре соответствующий договор не будет отличаться от стандартного документа. Также обозначаются наименования сторон, вид недвижимости с технической информацией по ней, стоимость предмета, ссылки на законодательные документы, предоставленные каждой стороной в процессе оформления контракта и совершения покупки. Договор купли-продажи с обременением отличается от типового тем, что в нем обязательно прописывается отдельный пункт, в котором предмет ограничения и его вид полностью излагаются текущим владельцем.

Потенциальный покупатель должен быть в курсе этого обстоятельства, только после этого, стороны заверяют договор подписями. То, что покупатель соглашается и принимает все возможные риски, прописывается в теле документа. Это поможет исключить вероятность его оспаривания в будущем.

Скачайте образец договора по ссылке.

Порядок регистрации соглашения

На законодательном уровне предусмотрена обязательная процедура регистрации договора купли-продажи с обременением в территориальном отделении Росреестра. Регистрируется не сам документ (как это было до 2014 года), а переход права собственности на объект недвижимости.

Для того чтобы осуществить процедуру регистрации, стороны подают оригинал соглашения, оплачивают общегосударственную пошлину в размере 2000 рублей (статья 333 НК РФ), и предоставляют уполномоченному лицу пакет необходимых документов на переходящий объект. Процедура регистрации занимает 10 календарных дней с даты подачи заявки (статья 209).

Как расторгнуть договор?

Причины расторжения договора купли-продажи с обременением прописаны в параграфе 2 Гражданского кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Основная из них — получение информации после совершения соглашения. По этой причине соответствующий владелец вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением. Обращаться следует в территориальный районный суд по месту расположения объекта недвижимости.

Главное доказать, что на момент совершения данной сделки заявитель не имел информации относительно наличия императивного ограничения. Соответствующее обстоятельство будет проверено в тексте документа о купле-продаже объекта.

Исковое заявление: образец 2018

Особенности договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Читайте так же:  Условия займа под материнский капитал

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

  • реквизиты участников;
  • дата и место заключение сделки;
  • подробное описание предмета договора;
  • цена продаваемого объекта недвижимости;
  • ответственность сторон;
  • порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

  1. Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
  2. Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации. В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

  • совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
  • правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
  • технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
  • справка о численном составе семьи;
  • выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
  • отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
  • доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
  • разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
  • согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

  1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
  2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
  3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

  • заявление с указанием сути заявляемых требований;
  • выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
  • документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Оформление договора купли-продажи с обременением

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя. Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира. Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом. Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире. В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке. Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной. Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи. В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Читайте так же:  Как оформить возврат товара

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях:

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан. В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным. На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах. В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства. В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

Содержание соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

Содержание договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Источники


  1. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.

  2. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.

  3. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.
  4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
  5. Юсуфов, А. Г. История и методология биологии / А.Г. Юсуфов, М.А. Магомедова. — М.: Высшая школа, 2014. — 238 c.
Купля продажа с обременением
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here