Эксплуатация объекта незавершенного строительства

Описание страницы: эксплуатация объекта незавершенного строительства - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Объект не достроен, но уже используется и приносит доход

Чиркова Е. Ю., консультант по налогам и сборам
ЗАО «2К Аудит — Деловые консультации/Морисон Интернешнл»

Споры о включении в облагаемую базу по налогу на имущество эксплуатируемых объектов капитального строительства (с неполной степенью готовности) не прекращаются. Последние изменения в нормативных актах позволят сгладить разногласия.

Какую стоимость взять для расчета налога

Актив еще достраивается или модернизируется, но уже используется в коммерческой деятельности и приносит доход – например, сдана в аренду половина строящегося здания. Амортизацию начислять организация не вправе, поскольку объект не отвечает пока критериям амортизируемого имущества и стоимость самого актива не сформирована полностью. А нужно ли платить налог на имущество? Если да, то что будет являться стоимостью такого объекта для расчета среднегодовой стоимости для налога на имущество?

Учет объекта

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ, объектом обложения налогом на имущество организаций признается актив, учитываемый на балансе в качестве объекта основных средств в соответствии с порядком ведения бухгалтерского учета. То есть с момента его отражения на счете 01 «Основные средства» (или на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).

Отметим, что приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н в ряд нормативных актов, связанных с учетом основных средств, внесены изменения – уточнены моменты, вызывавшие наибольшее количество споров.

В частности, были приняты поправки в пункт 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утверждено приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н). Теперь к незавершенным капитальным вложениям относятся затраты на строительно-монтажные работы, прочие капитальные работы и затраты, не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (удалено упоминание о документах, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости).

Ранее (до внесения изменений) в этом пункте было также установлено, что объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения.

Однако исключение из текста абзаца, где об этом сказано, вовсе не означает, что начиная с 1 января 2011 года объекты капстроительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию должны отражаться как основные средства. Ведь пока достройка или модернизация продолжаются, необходимые документы еще не могут быть оформлены, а следовательно, к указанным объектам в полной мере применима норма пункта 41.

В связи с этим, по мнению автора, объекты незавершенного капитального строительства независимо от того, эксплуатируются они временно или нет, до момента документального оформления окончания всех работ (пока стоимость окончательно не сформирована) необходимо учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». И до перевода в состав основных средств их нельзя рассматривать в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество организаций.

На счете 08 учитываются не готовые объекты основных средств, а расходы на их приобретение или создание. Таким образом, стоимость объекта продолжает числиться по дебету счета 08 и обязанности уплачивать налог на имущество не возникает (см. письма Минфина России от 29 мая 2006 г. № 03-06-01-04/107, от 26 апреля 2006 г. № 03-06-01-04/93).

Подчеркнем, что в указанных письмах речь идет об объектах, работы по которым полностью не закончены.

При этом нужно обратить внимание на следующий нюанс: если работы закончены, то есть стоимость объекта недвижимости окончательно сформирована, но права на него еще не зарегистрированы, такой объект организация должна включить в состав основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Так поступить предписывает новая формулировка пункта 52 Методических указаний по учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

А.В. Сорокин, начальник отдела имущественных и прочих налогов Минфина России

Организация до момента документального оформления окончания всех работ начала эксплуатировать объект незавершенного капстроительства. Он учитывается на счете 08, так как его стоимость окончательно не сформирована. Нужно ли уплачивать налог на имущество организаций до перевода данного объекта в состав основных средств?

Объектом обложения указанным налогом признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Условия принятия актива к учету в качестве основного средства установлены в пункте 4 ПБУ 6/01. При этом вопрос о признании объектов недвижимости объектами обложения налогом на имущество определяется экономической сущностью объекта. Поэтому, если актив введен в эксплуатацию и соответствует условиям ПБУ 6/01, то это является основанием для признания его объектом налогообложения.

Общий подход финансового ведомства и налоговой службы к решению данной проблемы сформирован в письме Минфина России от 6 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/35 (оно направлено налоговым органам для руководства письмом ФНС России от 10 ноября 2006 г. № ММ-6-21/[email protected]). Позиция следующая.

Если учитываемые на счете бухгалтерского учета 08 объекты недвижимости, права на которые длительное время не регистрируются, фактически используются для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, то они подлежат обложению налогом на имущество организаций. Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

Соответствие данного подхода нормам законодательства РФ подтверждено решениями ВАС РФ от 14 февраля 2008 г. № 758/08, от 17 октября 2007 г. № 8464/07.

Теперь данный порядок прямо предусмотрен. Напомним: раньше это лишь допускалось, организация сама решала, включать подобные объекты в состав основных средств или нет. Отныне неопределенность устранена.

Но и до изменения формулировки пункта 52 Методических указаний по учету основных средств финансисты не считали регистрацию объекта условием для его включения в состав основных средств.

Например, в письмах Минфина России от 8 июня 2010 г. № 03-05-05-01/75, № 03-05-05-01/15 было сказано, что факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с несвоевременной реализацией налогоплательщиком своего права не является основанием для освобождения от обязанности учета и налогообложения названного имущества.

Читайте так же:  Выходные при сменном графике работы

То есть в такой ситуации в отношении законченных строительством объектов обязанность по уплате налога на имущество организаций возникает у налогоплательщика с начала ввода их в эксплуатацию.

Арбитражная практика

Выводы арбитражных судов по вопросу включения недостроенных объектов в расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций достаточно противоречивы. Опираясь на одни и те же положения бухгалтерского законодательства, суды выносят противоположные решения. Их вердикт определяется тем, какие доказательства представлены сторонами.

В поддержку организаций

Против включения «незавершенки» в расчет налога на имущество высказался ФАС Центрального округа в постановлении от 15 октября 2009 г. № А48-204/2009.

Судьи посчитали, что до окончания капитальных вложений по указанным объектам недвижимости, до оформления первичных учетных документов по приемке-передаче, формирования первоначальной стоимости объектов, а также подписания актов ввода в эксплуатацию отсутствуют правовые основания для их учета в качестве основных средств.

Определением ВАС РФ от 12 февраля 2010 г. № ВАС-1081/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

При этом главным аргументом для арбитров стало то, что налогоплательщиком были приняты меры по вводу спорных помещений в эксплуатацию, оформлению всей необходимой документации для постановки их на учет в качестве объектов основных средств (доказательства организацией были представлены).

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что в проверяемые периоды спорные здания не отвечали всем требованиям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01 для признания их основными средствами, и правомерно не были включены компанией в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

Аналогичные решения вынесены в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 24 мая 2010 г. № А26-9060/2009, ФАС Московского округа от 11 марта 2010 г. № КА-А40/1845-10, ФАС Уральского округа от 30 сентября 2009 г. № Ф09-7348/09-С3 и др.

В поддержку налоговиков

В то же время есть множество дел, где судьи позицию организаций не поддержали.

Так, за включение стоимости объекта незавершенного строительства, сдаваемого в аренду, в расчет налоговой базы по налогу на имущество высказался ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 13 мая 2009 г. № Ф04-2762/2009(2762-А45-37). Определением ВАС РФ от 18 августа 2009 г. № 10314/09 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано.

Решения в пользу налоговых органов вынесены и в других судебных постановлениях: ФАС Волго-Вятского округа от 21 ноября 2009 г. № А17-695/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 октября 2009 г. № А58-8541/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2009 г. № Ф04-5476/2009(20066-А45-26), Ф04-5476/ 2009(19374-А45-26) и др.

В этих случаях налоговые органы сумели доказать в суде, что имущество, которое учтено на счете 08, обладает признаками основного средства, определенными в пункте 4 ПБУ 6/01, и фактически эксплуатируется.

Таким образом, решение спора о включении в расчет налога на имущество стоимости объекта незавершенного строительства, частично эксплуатируемого, предсказать сложно.

Из анализа приведенных дел ясно: исход разбирательства ставится в зависимость от того, сможет ли собственник (владелец) доказать, что работы еще ведутся и стоимость объекта недвижимости окончательно не сформирована.

Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства при условии, что он используется в производственных целях в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта и он способен приносить экономические выгоды (доход) в будущем.

Эксплуатация незавершенного строительства

Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором

Вернуться назад на Незавершенное строительство

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Поэтому по общему правилу такое разрешение выдается после выполнения капитального строительства в полном объеме.

Но это не означает, что разрешение на ввод в эксплуатацию ни при каких условиях не может выдаваться до полного завершения строительства и что здания нельзя начинать эксплуатировать частями.

В определении Верховного суда РФ № 59-Г07-10 разъяснено, что решение этого вопроса зависит от характера выданного разрешения на строительство. Если в нем предусмотрена возможность поэтапного строительства, то допустимо вводить объект в эксплуатацию по частям. В таких случаях и разрешение на ввод в эксплуатацию может выдаваться на отдельную очередь (этап) строительства.

Возможность государственной регистрации прав на незавершенное строительство предусмотрена в пункте 2 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ. Однако при применении данной нормы нужно учесть положения гражданского законодательства. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся не только здания и сооружения, но и объекты незавершенного строительства. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Обычно объекты недвижимости создаются в рамках договора строительного подряда. То есть подрядчик, согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ, должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — принять их результат и оплатить. При этом в случае, если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

Из рассмотренных норм законодательства следует, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора подряда, они не относятся к недвижимому имуществу.

Значит, право собственности на незавершенный объект подлежит государственной регистрации, только если он не является предметом указанного договора. Такие выводы содержатся в пункте 21 информационного письма Президиума ВАС РФ № 51 и в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ № 8.

Читайте так же:  Коап повреждение имущества

Считать ли «незавершенку» основным средством?

Этот вопрос очень важен, поскольку определяет не только порядок бухгалтерского учета, но и влияет на исчисление налога на имущество.

Как уже отмечалось, для того, чтобы ввести в эксплуатацию часть объекта, строительство которого еще не завершено, нужно получить соответствующее разрешение.

Кроме того, основанием для принятия части здания в эксплуатацию является акт приемки формы № КС-14 (утверждена постановлением Госкомстата России № 71а), который свидетельствует о факте ввода этой части в действие.

В соответствии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (далее — Методические указания) принятие основных средств к учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.

В частности, приемка зданий и сооружений производится по акту формы № ОС-1а (утверждена постановлением Госкомстата России № 7).

Однако, согласно пункту 52 Методических указаний, допускается принимать к учету в качестве основных средств и объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, если по ним закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы, а также поданы документы на госрегистрацию (хотя свидетельство еще не получено). Такие объекты выделяют на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Впрочем, делать это не обязательно — можно продолжать учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства уже после государственной регистрации.

ООО «Рубикон» в ноябре решило ввести в эксплуатацию не завершенный строительством объект — часть офисного комплекса (отдельное здание). Разрешение на ввод в эксплуатацию данной части получено. Документы поданы на госрегистрацию.

В соответствии с учетной политикой организации незарегистрированные объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».

Первоначальная стоимость введенной в эксплуатацию части офисного комплекса составила 13 500 000 руб.

Бухгалтер ООО «Рубикон» в ноябре сделал запись: ДЕБЕТ 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано» КРЕДИТ 08 — 13 500 000 руб. — включен в состав основных средств объект, введенный в эксплуатацию.

Как разъясняется в письме Минфина России № 03-06-01-02/35, приведенные нормы Методических указаний устанавливают право руководителя организации принимать решение о включении объектов недвижимости в бухгалтерском учете в состав основных средств.

Но далее в том же письме финансисты подчеркнули, что если объект капстроительства, первоначальная стоимость которого на дату подачи документов на регистрацию сформирована, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и на нем фактически ведется хозяйственная деятельность, он обладает всеми признаками основного средства, установленными ПБУ 6/01 (п. 4). Поэтому вопрос об отнесении его к основным средствам в бухгалтерском учете (и как следствие о включении его стоимости в базу по налогу на имущество организаций) не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью объекта.

В письме № 03-05-05-01/15 чиновники Минфина России подтвердили возможность принятия к бухучету в качестве основных средств фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию.

Специалисты главного финансового ведомства не раз отмечали, что, хотя государственная регистрация прав на объекты недвижимости является обязательной, она носит заявительный характер. В связи с чем, если учитываемые на счете 08 объекты, права на которые длительное время не регистрируются, фактически используются в деятельности организации, их стоимость должна облагаться налогом на имущество.

Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. То есть обязанность по уплате налога на имущество у организации, по мнению чиновников (см. письмо Минфина России № 03-05-06-01/30), возникает с момента начала использования объекта в основной деятельности.

Указанные разъяснения были направлены в налоговые инспекции для руководства в работе письмом ФНС России № ММ-6-21/[email protected]

Обратите внимание: ВАС РФ в решении № 8464 и в определении № 758 данную позицию поддержал.

Видео (кликните для воспроизведения).

Амортизация эксплуатируемого «недостроя»

Итак, вопрос о том, включать объект, эксплуатация которого фактически начата, в состав основных средств или продолжать учитывать на счете 08 до полного завершения строительства, должно решить руководство организации.

Однако начислять амортизацию по объектам, введенным в эксплуатацию, в бухучете, согласно нормам того же пункта 52 Методических указаний, придется с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, независимо от факта государственной регистрации и перевода на счет 01.

Исчислять суммы амортизации нужно будет, исходя из первоначальной стоимости, сформированной на момент фактического ввода объекта в эксплуатацию. В дальнейшем (после госрегистрации и перевода в состав основных средств, если это не было сделано) нужно уточнить ранее начисленную сумму амортизации.

А вот в налоговом учете амортизация будет начисляться только с первого числа месяца, следующего за месяцем подачи документов на регистрацию права собственности на объект и получения расписки в этом (п. 11 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Поэтому в случае, если документы не переданы на регистрацию, в бухгалтерском учете придется учитывать возникающие временные разницы, отражая отложенные налоговые активы. Они будут начисляться с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, и до начала начисления амортизации в налоговом учете.

Проектные работы
Проектная документация
Капитальное строительство
Информационная политика
Информационное обеспечение
Информационное общество

На полпути: как оформить право на незавершенное строительство

Как быть российскому дачнику, если дом на участке достроить не удалось, а оформить право на него хочется? Для этих целей государство предусмотрело общий порядок регистрации объектов незавершенного строительства и «дачную амнистию». Некоторые участники рынка нашли в этих процедурах лазейку, регистрируя свои права на «незавершенку», чтобы не потерять находящуюся под ним и арендованную у государства землю. О том, как на такую хитрость повлияли последние изменения в Земельном кодексе, а также о том, как «амнистировать» недострой, – в материале «Право.Ru».

Читайте так же:  Протокол о смене директора

Возвести на своем земельном участке собственный домик – это ли не мечта каждого, кто устал от городского шума и желает жить в тишине и покое? И вот землевладелец разрабатывает проект, закупает материалы, вызывает бригаду и начинает стройку. Но иногда случается так, что строительство приходится консервировать, то есть прерывать на какое-то время, и вместо планируемого дома на участке остается недострой – так называемая «незавершенка». Однако просто так, без должного учета, стоять она не может – на нее необходимо зарегистрировать право собственности.

Важным моментом при регистрации является тот титул на землю, которым обладает владелец, – земля может быть в собственности, в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде. Помимо этого, она должна иметь соответствующий вид разрешенного использования, например:
– для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – тут из самого названия следует, что на участке предполагается строительство дома или иной постройки;
– для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – вот тут немного сложнее: нужно будет определить, в каких границах находится земля. Если в границах населенного пункта – тогда это приусадебный земельный участок, который может использоваться для производства сельхозпродукции и постройки жилого дома. А если надел расположен за пределами населенного пункта, то речь идет о полевом участке, на котором возводить здания и сооружения нельзя.

Гражданский кодекс в своей ст. 130 обращает внимание на то, что в РФ к недвижимым вещам относятся те, что прочно связаны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К этому списку относятся и объекты незавершенного строительства. Говоря более простым языком, «незавершенка», в дополнение к указанным выше требованиям о земле, должна иметь капитальный фундамент.

Почему так важно соблюсти вышеуказанные правила о праве на землю и виде ее использования, объясняет ст. 222 ГК РФ – согласно ей «недвижимость, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. То есть «оформить право собственности на такое строение не получится, более того – оно подлежит сносу», подтверждает Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ».

Оформляем право собственности

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположена «незавершенка», и разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения). До 1 марта 2015 года необходимости в таком разрешении не было, но после обширных изменений Земельного кодекса, вступивших в силу с 1 марта этого года, оно снова входит в список документов, нужных для регистрации.

И теперь для того, чтобы оформить право собственности на незавершенный строительством объект, нужно соблюсти следующий алгоритм:
1) провести техническую инвентаризацию объекта;
2) получить разрешение на строительство незавершенного объекта;
3) получить на «незавершенку» кадастровый паспорт (с 1 января 2015 года Минэкономразвития утвердило новую форму этого документа);
4) подать документы (правоустанавливающие на землю и технические на объект) в органы госрегистрации.

А если аренда?

Изменения законодательства коснулись и вопроса арендуемых под застройку земель. В частности, закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» включил в ГК новую статью 239.1 «Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка».

До того как появиться этой норме, многие застройщики, чтобы оставить за собой право аренды земли, регистрировали право собственности на «незавершенку» и останавливали стройку. При этом муниципальные или государственные участки под таким недостроем могли выпадать из оборота на долгий срок, до того момента, как застройщик пожелает закончить строительство. Чтобы поторопить последних, п. 1 новой статьи предусмотрел, что в случае прекращения действия договора аренды земли, которая находится в муниципальной или государственной собственности и предоставлялась по результатам аукциона, расположенная на такой земле «незавершенка» может быть изъята у собственника по решению суда и продана на публичных торгах.

Это вызвало среди застройщиков кратковременную панику, но в итоге все оказалось не так страшно: положения ст. 239.1 не распространяются на те случаи, когда договор аренды гос- или муниципальной земли заключался до дня вступления 171-го закона в силу (то есть до 1 марта 2015 года).
Кроме того, участок не изымут, если собственник докажет, что сроки строительства были нарушены из-за действий (бездействия):

– органов государственной власти или местного самоуправления;

– лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым незавершенный объект должен быть подключен (технологически присоединен).

Есть и еще один нюанс. Согласно п. 21 упомянутого закона, если «незавершенный» объект располагается на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на него зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такая земля предоставлена в аренду до той же даты, собственник указанного объекта имеет право однократно приобрести такой участок в аренду, на три года, для проведения торгов для завершения строительства.

Амнистия для садоводов и дачников

Есть и второй вариант зарегистрировать недострой – в народе его окрестили «дачной амнистией». Этот термин появился осенью 2006 года, когда в силу вступил федеральный закон № 93-ФЗ – он упростил дачникам процедуру оформления прав на участки, которые предоставлялись для ведения личного подсобного, дачного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства до 30 октября 2001 года (то есть до момента введения в действие Земельного кодекса РФ). Также под «амнистирование» попадают дома, которые построены на земле с указанным целевым назначением, бани, сараи и прочие объекты, для создания которых не нужно получать разрешение на строительство. В текущем году амнистия была продлена до 1 марта 2018 года.

Читайте так же:  Оплатить госпошлину за ликвидацию ооо

Поскольку зарегистрировать свое право на строение гражданин может только при условии, что оформил право на землю, то и начинать ему нужно с нее. Для этого он подает в территориальный отдел Росреестра бумаги, подтверждающие его право собственности на землю – например, свидетельство о праве на наследство, постановление городской или районной администрации о праве на участок и пр. Кроме них, для регистрации необходим кадастровый паспорт, где указаны границы участка. А вот если они не определены или установлены неправильно, то владельцу придется провести процедуру межевания.

Итак, земля зарегистрирована. Поскольку документ, подтверждающий право дачника на участок, служит еще и основанием для регистрации прав на жилье, то есть той самой «незавершенки», собственник отправляется собирать остальной пакет, куда входят:

– кадастровый паспорт на строение (его можно получить в Росреестре);

– декларация об объекте недвижимости в двух экземплярах. Она составляется по утвержденной форме, образец которой можно получить в БТИ или самостоятельно распечатать из сети Интернет.

Антон Толмачев не соглашается с ней: «Узнав о сложном порядке регистрации прав на незавершенное строительство, многие граждане лишаются желания что-либо строить на своем участке. Но совершенно зря. Закон о «дачной амнистии» направлен как раз на упрощение этой процедуры. А сейчас срок действия упрощенного порядка продлен, поэтому я бы порекомендовал желающим воспользоваться такой процедурой не медлить». Прислушаются ли дачники – покажет время.

Объект незавершенного строительства в 2019 году

Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором

Вернуться назад на Объект строительства 2019

Вне зависимости от того, на какой стадии возведения находится здание, строительство которого не завершено, оно относится к недвижимости, поскольку в Гражданском кодексе России (статья 130) прямо указывается: все, что имеет неотъемлемую физическую связь с землей, относится к недвижимому имуществу. Тем не менее, в отечественном законодательстве нет ни самого понятия такого объекта, ни его точного определения.

В практике сложилось такое понимание этого термина, которое соответствует одновременно всем перечисленным признакам:

• это недвижимый объект, строительство которого находится на любой стадии: от возведения фундамента и первого этажа до работ, связанных с монтажом окон, дверей, сооружений коммуникаций в уже готовом доме;
• здание является так называемым объектом капитального (долгосрочного) строительства: т.е. киоски, ларьки и прочие сооружения временного характера не соответствуют определению;
• процесс строительства такого здания по разным причинам приостановлен до какой-то конкретной даты (либо без указания даты в случае объективной невозможности) в связи с субъективными факторами: нехватка средств, форс мажор, изменение рыночной конъюнктуры.

Тем не менее, в Градостроительном кодексе и прочих нормативных актах не указывается напрямую, что можно считать объектом капитального строительства. Поэтому на теоретическом уровне затруднения в определении существуют до сих пор.

Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:

1. Гражданский кодекс.
2. Градостроительный кодекс.
3. Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Исходя из этих документов можно дать такое определение: это недвижимый объект строительства, который не завершен с технической точки зрения: т.е. конструкция здания и/или монтаж систем жизнеобеспечения не проведен полностью или частично, что исключает возможность проживания в нем, организации нежилых помещений и любой другой вид эксплуатации.

Вопросы в суде, которые касаются подобных объектов, несут в себе долю риска в связи с тем, что в судебной практике также не существует единого представления о признании дома объектом незавершенного строительства. Прецеденты разбирательств пока не создали единой процедуры принятия решения.

Право собственности можно оформить и на те объекты, которые находятся на определенной стадии строительства и соответственно, являются незавершенными.

[1]

С даты оформления документа возникает и юридическое право владения им (статья 219 Гражданского кодекса).

Все действия со зданием, земельным участком под ним и вокруг него можно совершить именно после регистрации:

• продажа (покупка);
• дарение;
• мена;
• предоставление в залог под денежные средства или другие возможности;
• передача в наследство.

Документы, которые удостоверяют юридические права собственника на участок и здание, следующие:

[3]

• свидетельство о собственности (отдельно на объект и отдельно на земельный участок);
• свидетельство о наследовании (в том числе пожизненно наследуемого);
• свидетельство о праве длительного (или бессрочного) пользования участком в целях строительства;
• договор долгосрочной аренды.

До недавнего времени перевести недостроенную недвижимость в собственность можно было только при том условии, что владелец намерен совершить с ней какую-либо операцию в ближайшее время (продать, подарить, обменять и т.п.).

Однако актуальная редакция соответствующего федерального закона (№ 196-ФЗ) не предъявляет подобных требований. Теперь можно свободно регистрировать дом как собственность без обязательства дальнейшей его продажи, мены и др.

Право собственности может оформить на себя только совершеннолетний, дееспособный гражданин либо представитель его интересов (в этом случае обязательно оформляется доверенность, которая подписывается нотариусом).

В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:

• стандартный бланк заявления;
• оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
• свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
• весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
• документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
• документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).

Читайте так же:  Ндс образовательные услуги

Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.

Зарегистрировать в собственность можно и часть здания, строительство которого не завершено. Но в этом случае предоставляется дополнительный пакет документов, которые удостоверяют, что существуют финансовые и технические возможности завершения строительства.

Законодательство не выделяет степени незавершенности строительства, поэтому в общем смысле незавершенным является любой объект, начиная с того, у которого только заложен фундамент, и заканчивая тем, в котором не выполнены инженерные, отделочные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.

С точки зрения строительной документации можно выделить 4 стадии строительных работ, на каждой из которых дом считается незавершенным.

Предполагается, что объект выполнен полностью (степень завершенности 100%), если он введен в эксплуатацию, что подтверждается фактом приемки соответствующими органами.

Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.

Последовательность действий следующая:

Факт консервации объекта незавершенного строительства необязательно влечет за собой прекращение действия изначального договора между застройщиком и заказчиком о проведении строительства. Т.е. решение о том, продолжать сотрудничество или нет, стороны принимают отдельно.

Собранная инвентаризационная комиссия осуществляет проверочные работы с целью:

1. Определения текущего состояния строительного объекта, степени выполнения работ согласно выработанным критериям.
2. Обнаружения того строительного оборудования, систем коммуникации, которые были переданы в строительство, но остались незавершенными.
3. Определения фактов завышения или занижения стоимости строительных работ по причинам:
• изначальных ошибок в сметной документации, бухгалтерских документах;
• неправильного применения поправочных коэффициентов, с помощью которых стоимость работ, зарплаты, прочих издержек пересчитывается с учетом актуальных цен на рынке;
• вхождения в общую смету тех пунктов, которые не имеют непосредственного отношения к работам по договору (например, ремонт оборудование, устранение последствий непредвиденных сбоев в работе техники, работы по пуску машин и т.п.).

По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован.

В него обязательно включаются такие сведения:

• название объекта, все его паспортные данные;
• цели строительства здания;
• дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
• полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
• сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
• сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.

Таким образом, в юридическом смысле консервация – это не прекращение работы, а ее приостановка, вызванная теми или иными причинами. При этом предусматривается то, что работа будет возобновлена через определенный или неопределенный срок силами действующего застройщика или другой компании, с которой будет заключен новый договор подряда.

После того, как были получены соответствующие разрешения, достигнуты договоренности с подрядчиком, а также после вступления в силу акта о приостановлении строительных работ между заказчиком и строительной компанией должны быть составлены и подписаны следующие документы:

1. Акт о приемке выполненных работ (частично выполненных работ) заказчиком по форме КС №2. На основании этого документа составляется справка о выполненных работах – именно в ней указывается стоимость работ, которую обязан выплатить заказчик подрядчику в установленный срок.
2. Ведомость, в которой указывается наименование материалов, несмонтированного оборудования, машин, конструкций, которые не будут использоваться в течение срока консервации. Форма документа свободная и обычно представляет собой перечень указанных объектов с отметками их количества и стоимости.
3. Документ, отражающий полный список всех работ и издержек, связанных с обеспечением целостности и сохранности законсервированного объекта, дополнительных сооружений и всех конструктивных элементов, являющихся неотъемлемой частью недостроенного здания.

[2]

4. После составления и подписания указанных документов заказчик должен в течение не более 2 календарных месяцев с того дня, когда был подписан акт о приостановлении строительных работ, произвести расчет с подрядчиком:

• за выполненную до консервации работу в полном объеме;
• за все убытки, которые возникли в связи с приостановкой работ.

Также заказчик обязан обеспечить за свой счет транспортировку строительных материалов и/или оборудования на другие стройплощадки, если таковые есть (или обеспечить их сохранность – по договоренности со строительной компанией).

Видео (кликните для воспроизведения).

Облигации 2019
Обременение 2019
Общая собственность 2019
Общественная организация 2019
Общественное питание 2019

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: Дрофа, 2013. — 710 c.

  2. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.

  3. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринемателей» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2014. — 286 c.
  4. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.
  5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
Эксплуатация объекта незавершенного строительства
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here