Договор купли продажи будущей недвижимости

Описание страницы: договор купли продажи будущей недвижимости - 2020 ujl от профессионалов для людей.

ИНЮСТА

юридическая фирма

Составление договоров купли-продажи будущей вещи: особенности составления, форма [образец юридической работы]

Закон позволяет покупать и продавать имущество, которое на момент продажи еще не принадлежит продавцу и даже еще не возникло. В данном случае, в соответствии со статьей 455 ГК РФ стороны заключают сделку, именуемую как договор купли продажи будущего имущества.

Составление данных договоров интересно еще и следующим.

На практике часто встречается ситуация, когда стороны взаимно доверяют друг другу и поэтому оставляют оформление их коммерческих отношений – составление договоров и сделок, на боле поздний срок – когда до этого дойдут руки и будет свободное время. Часто к этому сводятся отношения сооучредителей, акционеров между собой и управляемыми ими коммерческими организациями.
Тем временем, меняются требования к оформлению документов, вносятся изменения в гражданское и налоговое законодательство, может поменяться статус лиц (например, учредитель женится (выходит замуж)) и стороны уже не могут получить тех преимуществ, которые они могли получить, если бы сделка была заключена своевременно. Например, если сделка касается отчуждения недвижимости, женившийся учредитель должен получить письменное согласие на сделку со стороны супруги.

Один из инструментов, который, возможно, позволит урегулировать подобного рода отношения, это договор купли-продажи будущей вещи.

Д О Г О В О Р
купли-продажи будущей нежилой недвижимости
(с несколькими физическим лицами на стороне покупателя и юридическим лицом со стороны продавца)

Город Москва [дата заключения]

Продавец — Закрытое акционерное общество «наименование» (ОГРН: номер, ИНН: номер, место нахождения: адрес) в лице Генерального директора, имя, действующего на основании Устава, с одной стороны, и

Покупатели:
1) имя физического лица (дата и место рождения, пол, паспорт гражданина Российской Федерации с датой выдачи: актуальные реквизиты, место жительства: адрес),
2) имя физического лица и его реквизиты,
3) имя физического лица и его реквизиты,
действующие от своего имени и в своих интересах, с другой стороны, именуемые по тексту как Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Продавец обязуется передать в общую долевую собственность Покупателей в равных долях по 1/3 (Одной третьей) доли каждому ─ недвижимое имущество, которое будет приобретено

Продавцом в будущем, а Покупатели обязуются принять его и уплатить Продавцу цену в соответствии с условиями Договора.

Передаваемое по Договору недвижимое имущество (далее – Помещение) находится в составе здания по адресу: адрес. Имеет следующие характеристики: нежилое помещение, общая площадь, в том числе основная площадь, вспомогательная, включающее комнаты и помещения: кабинет, коридор, уборная, тамбур, высота, на втором этаже здания, ─ в границах, обозначенных графически на плане (Приложение к Договору).
Вариант 1: Цена составляет ______(_____ тысяч) рублей без НДС (Продавец не является плательщиком НДС).
Вариант 2: Цена составляет (тысяч) долларов США без НДС (Продавец не является плательщиком НДС).
Оплата по Договору производится в российских рублях (по курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на день оплаты). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по указанным в Договоре платежным реквизитам.

2. Права и обязанности Сторон Договора

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. В срок до: срок обеспечить формирование Помещения как объекта недвижимости и предъявить Покупателям документ-свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности Продавца на Помещение.

2.1.2. Не позднее х дней после формирования Помещения (п.2.1.1.) подготовить со своей стороны пакет документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности

За Продавца: ____________ Покупатели: ____________

в пользу Покупателей, с предоставлением указанных документов в государственный регистрирующий орган.
2.1.3. В течение х дней после перехода права собственности на Помещение к Покупателям передать Помещение свободным от прав третьих лиц, предоставив Покупателям доступ в Помещение, с оформлением двустороннего передаточного акта по Договору. Подписание акта приема-передачи Помещения свидетельствует о произведенном Покупателями осмотре и проверке Покупателями Помещения.

2.2. Покупатели обязаны:

2.2.1.Принять Помещение от Продавца своевременно (п.2.1.3.)

2.2.2. Уплатить цену по Договору в срок до х года.

2.2.3. Не позднее х дней от даты формирования Помещения (п.2.1.1.) подготовить со своей стороны пакет документов, необходимых для государственной регистрации перехода на Покупателей права собственности, с предоставлением указанных документов в государственный регистрирующий орган.

3. Порядок расчетов

3.1. Уплата суммы производится путем перечисления Покупателями денежных средств на расчетный счет Продавца в срок до срок, по следующим платежным реквизитам:
ЗАО «наименование», р/с, к/с, ИНН, КПП, БИК.

3.2. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности в пользу Покупателей Стороны несут поровну.

4. Действие Договора

4.1. Договор вступает в силу от даты его подписания и действует до исполнения Сторонами обязательств из Договора в полном объеме.

4.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в простой письменной форме, путем составления документа с подписью обеих Сторон (их представителей, имеющих надлежаще оформленные полномочия).

4.3. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.4. Договор составлен на трех листах, прошит и пронумерован (с Приложением – всего на ___ листах), в пяти экземплярах, — три для Покупателей, один для Продавца и один для оставления в делопроизводстве государственного регистрирующего органа.

Лист 2
компания Инюста, городской-суд.рф

Договор купли продажи будущей недвижимости

Договор N _____
купли-продажи будущей недвижимости
с условием о предварительной оплате

г. __________ «___»________ ____ г.

____________________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице
(наименование или Ф.И.О.)
___________________________, действующ__ на основании _____________________
(должность, Ф.И.О.) (Устава, доверенности
________________, с одной стороны и ____________________________, именуем__
или паспорта) (наименование или Ф.И.О.)
в дальнейшем «Покупатель», в лице _________________________, действующ__ на
(должность, Ф.И.О.)
основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем
(Устава, доверенности или паспорта)
«Покупатель», с другой стороны заключили настоящий Договор о
нижеследующем:

1. Предмет договора

2. Сумма Договора

2.1. По договоренности между Сторонами сумма Договора включает стоимость Объекта в размере _____ (__________) рублей, рассчитанную исходя из расчета _________ (____________) рублей за 1 кв. м (вариант при необходимости: и цену Земельного участка (или: права аренды Земельного участка) — _________ (__________________) рублей).
2.2. Сумма Договора уплачивается Покупателем единовременно, не позднее _____ (_________) рабочих дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора (или: в соответствии с Графиком платежей (Приложение N ____).
2.3. Оплата суммы Договора будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Продавца в следующем порядке и сроки: ______________________________________.
2.4. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

Читайте так же:  Добровольная пожарная команда

3. Права и обязанности Сторон

4. Ответственность Сторон

[2]

5. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор)

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ (_________) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.
5.3. Документ, выданный _________________________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6. Разрешение споров

6.1. Все споры, связанные с заключением, исполнением и расторжением настоящего Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.
6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом, следующим способом: _______________________.
6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования.
6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ___ (_____) рабочих дней со дня получения претензии.
6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 настоящего Договора, спор передается в ____________________ суд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
7.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
7.3. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
7.4. К настоящему Договору прилагаются в качестве его неотъемлемых частей:
7.4.1. Проектная документация от «___»______ ____ г. N ________ (Приложение N __).
7.4.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (Приложение N __).
Вариант при необходимости. 7.4.3. График платежей (Приложение N __).

7.4.4. Акт приема-передачи Объекта (Приложение N __).
7.4.5. __________________________.

8. Адреса и реквизиты Сторон:

Продавец: Покупатель:
_______________/____________/ _____________/________________/
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)

———————————
Информация для сведения:
С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

Дата публикации: 26.11.2018 2018-11-26

Статья просмотрена: 631 раз

Библиографическое описание:

Чуйков Р. Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости // Молодой ученый. — 2018. — №47. — С. 162-164. — URL https://moluch.ru/archive/233/54162/ (дата обращения: 30.11.2019).

В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.

Ключевые слова: содержание, договор, купля-продажа, недвижимость, хозяйство, собственник, юридическое лицо, субъект.

Покупка или продажа — это самые распространенные виды сделок с недвижимостью. Общие положения о подобных сделках освещены в § 7 гл. 30 ГК РФ. В Земельном Кодексе РФ рассмотрены особенности сделок с земельными участками, а в Кодексе торгового мореплавания РФ — с морскими судами [1].

Субъектами договора купли-продажи в роли продавцов и покупателей имеют право выступать физические и юридические лица. В отдельных случаях продавцом или покупателем недвижимости могут выступать иные субъекты гражданских прав — Российская Федерация, муниципальные образования и т. д. При этом продавец является собственником недвижимости в подавляющем большинстве случаев [2]. Государственные учреждения, казенные предприятия и другие организации с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, не являющиеся собственниками имущества, в исключительных случаях также могут быть субъектами договора купли-продажи. Эти исключения описаны в статьях 295, 297 и 298 ГК РФ [3].

Договор купли-продажи недвижимого имущества — это соглашение двух сторон, в котором продавец берет на себя обязательство на возмездной основе передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот объект и уплатить за него оговоренную сторонами сумму. Такое соглашение является двусторонним и взаимным.

Объекты недвижимости — это особая категория объектов, характеристики которых определены законом. Недвижимым считается имущество, обладающее характерными признаками:

‒ Прочная связь с землей.

‒ Отсутствие возможности переместить объект без существенных нарушений целостности его конструкции.

‒ Предназначение для длительного использования.

‒ Сохранение первоначальной формы в течение длительного периода времени.

‒ Наличие индивидуальных признаков, отличающих объект от прочих.

‒ Часть имущества, которое подлежит перемещению, отнесена к недвижимости для удобства государственной регистрации.

Опираясь на данные характеристики, можно выделить три группы недвижимых объектов:

  1. Земельные участки, недра, постройки. При этом постройкой считается сооружение, не подлежащее демонтажу и переносу на другое место, имеющее фундамент.
  2. Жилые и производственные комплексы.
  3. Речные, морские и воздушные суда, космические корабли.

Особо стоят недостроенные объекты недвижимости. Сделки купли-продажи с недостроенными строительными объектами признаны возможными.

Предметом договора купли-продажи не могут выступать земли сельскохозяйственного назначения, земли, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения.

Договор купли-продажи недвижимого имущества содержит два основных условия — предмет и цену сделки.

Предмет такого договора — любое недвижимое имущество, признанное таковым законом (участок земли, капитальная постройка, квартира, жилой комплекс и проч.). В договоре обязательным порядком указываются данные, определяющие местоположение объекта и характеризующие его — адрес, год постройки (если это здание), площадь, назначение. Договор не будет признан согласованным сторонами и заключенным, если эти данные не будут в нем указаны.

План земельного участка с его кадастровым номером, план объекта недвижимости предоставляются в обязательном порядке при купле-продаже отдельно стоящего здания. Такие здания или сооружения должны иметь технический паспорт с указанием целевого назначения и планом объекта, и справку из бюро технической инвентаризации с данными технического учета и инвентаризации объекта.

Читайте так же:  Сроки подачи таможенной декларации

Закон требует соблюдение условия определенности продаваемого объекта недвижимости, что означает его реальное существование и факт регистрации в государственном реестре. В случае уничтожения недвижимого имущества (пожара или разрушения) право собственности на него заканчивается, даже если это не отображено в государственном реестре.

Своей спецификой обладают сделки купли-продажи доли недвижимого имущества. Физически неделимые объекты недвижимости условно делятся на части между собственниками, при сделке с такой частью речь идет о продаже доли в праве собственности.

Существуют свои нюансы при продаже жилых объектов недвижимости. Предметом договора в случае сделки с жилыми помещениями могут выступать приватизированные, приобретенные в собственность, полностью оплаченные в составе жилищно-строительных кооперативов помещения. Стороны договариваются о предмете сделки, определяют его характеристики, адрес, площадь, этаж.

При проживании в помещении людей, сохраняющих право пользования этим недвижимым имуществом, необходимо предоставить полный перечень проживающих, указав их права на пользование жилым помещением, подлежащим продаже. Право несовершеннолетних членов семьи собственника на проживание и использование должно быть закреплено в обязательном порядке. Продажа жилого помещения с проживающими там несовершеннолетними детьми возможна только с разрешения органов опеки. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны быть предоставлены в течение месяца с момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки.

В случае регистрации договора продажи жилого помещения, полученного продавцов по наследству или в результате дарения, необходимо предоставить справку об уплате налога на наследство или дарение.

Когда жилое помещение продается с публичных торгов, продавцом выступает уполномоченное юридическое лицо, имеющее право совершать сделки с имуществом должника.

Продавая предприятие, продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие как имущественный комплекс. В основном договор купли-продажи используется только при приватизации государственных предприятий. В бизнесе применение такого договора экономически нецелесообразно.

Второе обязательное условие содержания договора купли-продажи недвижимости — условие о цене объекта, согласованного обеими сторонами. Без указания цены договор считается недействительным. Цена за отдельно стоящее на земельном участке здание указывается вместе с ценой за соответствующий участок, если иные условия определения цены не прописаны в договоре отдельно.

Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество. Стороны договора сами решают, какая форма оплаты их устроит. При оплате недвижимости возможны рассрочка, кредит, предварительная оплата, ипотека.

Продавец обязан передать покупателю право собственности на недвижимость по договору, поэтому, если отдельно условия не оговорены, именно на плечи продавца ложатся расходы по регистрации перехода права собственности.

Договор оформляется в письменном виде как один документ, подлежащий подписанию обеими сторонами. Соблюдение формы договора является обязательным условием его действительности. Нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости необязательно, но при желании возможно [4].

Покупатель считается вступившим в право собственности только в момент государственной регистрации. Этот момент наступает в день внесения записи в государственный реестр прав. Все существующие обременения продавца в обязательном порядке указываются в договоре купли-продажи. В случае отсутствия такой записи в регистрации договора может быть отказано. В случае уклонения от обязательной регистрации перехода права собственности каким-либо участником договора суд выносит решение о такой регистрации при обращении второй стороны [5].

В особых случаях нужна государственная регистрация самого договора купли-продажи дополнительно к регистрации перехода права собственности (например, в договоре продажи предприятия).

Регистрация судов производится в Судовом реестре, после чего покупатель получает свидетельство о собственности на судно.

Пресса о ВАС РФ

Договор купли-продажи будущего имущества может быть заключен до регистрации права собственности продавца

Видео (кликните для воспроизведения).

Законодательство допускает куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Это актуально для объектов недвижимости, когда, например, необходимо продать объект, право собственности на который еще не зарегистрировано. Однако отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на такой объект несет в себе риск признания договора купли-продажи недействительным.

Мы говорим именно о риске, поскольку арбитражные суды по-разному подходят к вопросу о том, влечет ли отсутствие госрегистрации в ЕГРП права собственности продавца признание договора купли-продажи будущего объекта недвижимости незаключенным. Посмотрим, какими нормами суды обосновывают то, что право собственности продавца должно быть зарегистрировано на момент заключения такого договора, а какие нормы это опровергают.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином государственном реестре.

Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 «№» 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

И только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ).

[3]

Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации госрегистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с ним возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Исходя из этого некоторые суды делают вывод, что если право собственности продавца на объект недвижимости на момент подписания договора купли-продажи не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то это является нарушением ст. 209 ГК РФ. Следовательно, не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не имеет права им распоряжаться, поскольку недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства.

К такому выводу пришел, в частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 25.11.2008 «№» Ф09-8774/08-С6.

Однако Президиум ВАС РФ отменил это решение, встав на защиту прав покупателя по сделке. Он указал на положение п. 1 ст. 549 ГК РФ, в силу которого по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Читайте так же:  Разработка схемы теплоснабжения

С учетом этого Президиум ВАС РФ заключил, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 «№» 1395/09).

Этот вывод некоторые арбитражные суды стали использовать в своей судебной практике. Например, на него ссылался ФАС Западно-Сибирского округа в постановлениях от 10.12.2009 по делу «№» А032262/2009 и от 12.11.2009 по делу «№» А27-5127/2009.

В отношении договора купли продажи будущей недвижимости с такой позиции разрешил дело ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 20.11.2001 «№» Ф04/3601-1224/ А45-2001 и Поволжского округа в постановлении от 29.04.2008 по делу «№» А55-15730/07.

Однако ФАС Уральского округа в постановлении от 06.05.2009 «№» Ф09-2764/09-С6 опять сделал иной вывод. Опираясь именно на ст. 131 и 209 ГК РФ, суд признал договор купли-продажи будущего недвижимого имущества недействительным как не соответсвующий требованиям данных статей.

Очевидно, что отсутствие единого подхода к решению данного вопроса в судебной практике требует разъяснений Высшего арбитражного суда РФ. И будем надеяться, что скоро они появятся, ведь в настоящее время в ВАС РФ подготовлен проект постановления Пленума ВАС РФ, в котором затронуты некоторые вопросы, связанные с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости.

В частности, в проекте разъясняется, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли продажи будущей вещи).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

При этом Пленум ВАС РФ отмечает, что в момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, с принятием проекта постановления Пленума ВАС РФ арбитражная практика будет формироваться единообразно.

Экономика и жизнь, Москва, 03.11. 2010 06:00

Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости

Инвестиционную деятельность в России ученые обычно относят к предпринимательской, распространяя на инвесторов требования, риски и другие особенности предпринимательской деятельности.

Отчасти этот подход не лишен здравого смысла. Ведь инвестиционная и предпринимательская виды деятельности связаны с повышенной степенью риска, с желанием извлечь экономическую выгоду из своих действий, как правило, и предпринимательская, и инвестиционная деятельность предполагают наличие специальных знаний и навыков от участников.
Тем не менее есть существенная разница. Кроется она в социальной ответственности. Предприниматель практически всегда несет ответственность перед потребителем, а инвестор чаще всего несет ответ только перед самим собой. Инвестор может потерять средства, и этим, как правило, ограничивается его ответственность. Предприниматель же несет ответственность перед работниками, партнерами, контрагентами и, как было уже замечено, перед потребителями.

Почему мы решили уделить этому такое внимание в статье о договоре купли-продажи будущей вещи? Потому что мотивом для реализации разработанной и описанной ниже конструкции послужила как раз особая роль инвестиционной в отличие от предпринимательской деятельности. А раз так, то инвесторы вправе расчитывать на иной, менее строгий стандарт требований, более легкую налоговую нагрузку, а следовательно на особые договорные конструкции, которые нельзя просто взять и позаимствовать из предпринимательской или какой-либо другой деятельности.

Фабула нашего дела такова:
Два инвестора решили объединить свои усилия с собственником недвижимости в целях улучшения данной недвижимости, увеличения ее площади, дальнейшей продажи получившегося и получения законной прибыли.
Все наши герои являются физическими лицами и никакой именно предпринимательской деятельности не ведут. Никто из них не являлся индивидуальным предпринимателем или участником коммерческой организации.

Собственник здания и земельного участка под ним сдавал квартиры в наём, и неплохо на этом зарабатывал. Тем не менее жилье начало ветшать, встала необходимость проводить ремонт. В ходе подготовки к ремонту (многоквартирный дом отремонтировать – это процесс серьезный) собственник здания выясняет, что у него есть законная возможность надстроить пару этажей, произвести реконструкцию, увеличить площадь и получить в результате объект недвижимости намного более интересный. Идея прекрасная, но встает классический для данной ситуации вопрос – где взять деньги?

Ответом на поставленный вопрос стало знакомство собственника дома с инвесторами, которые за долю в прекрасном будущем доме соглашаются нанять кадастровых инженеров, архитекторов, дизайнеров, строителей и озеленителей, чтобы воплотить проект в жизнь. Таким образом все трое стали инвесторами. Обсудили планы и прожекты, договорились, как будут делить будущие прибыли, но тут встал очередной закономерный вопрос – как все это оформить?

2) Комплекс договоров, состоящий из: а) целевого займа; б) факторинга (финансирование под уступку денежного требования – в части сдачи в аренду) Здесь еще опаснее В части займа – существует риск (читай обязанность) квалификации как мнимой сделки, возврат то не предполагается. В части факторинга – отсутствие объекта на момент заключения.

3) ДДУ
Наши инвесторы слышали про договоры участия в строительстве, но здесь им нужно было выступать в качестве застройщика, когда они ознакомились с огромным количеством специальных требований в части проектной документации, разрешений и т.п., руки опустились.

Читайте так же:  Оплата счета без договора

Ненадолго показался глотком свежего воздуха, но, когда выяснилось, что построить семиэтажный дом ЖСК не может, этот вариант тоже отпал. Кроме того, немаловажным требованием было сохранение налогового вычета по ст. 217.1 НК РФ, а во всех предложенных вариантах эта льгота утрачивалась, либо из-за изменения режима собственности, либо из-за наступления нового срока собственности.

На этом этапе расстроенные, но уже юридически подкованные инвесторы обратились в Legal Support.
Первое, что пришло нам на ум, когда мы услышали эту историю, был договор купли-продажи будущей вещи. Имелся один нюанс, который не давал возможности реализовать эту договорную конструкцию. Было старое здание, была идея, а проектной документации, которая позволила бы идентифицировать как-то будущие объекты не было. Кроме того, инвесторы даже не решили, как именно делить будущие квартиры, что они будут делать с нежилыми помещениями, точные размеры вкладов были также неизвестны. Финансирование предполагалось быть поэтапным.

(2) В итоге родилась следующая конструкция. Заключается предварительный договор купли-продажи будущей вещи (429 ГК РФ) с условием (327.1 ГК РФ), по которому продавец обязуется либо подписать договор купли-продажи будущей вещи (455 ГК РФ) (далее-ДКП БВ), либо вернуть деньги. Основанием для заключённых ДКП БВ будет являться согласование сторонами проектной документации.

Стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи будущей недвижимости — квартир, строительство которых будет осуществляться в здании, с предполагаемым сроком, на земельном участке с кадастровым номером.

  • Данная конструкция позволила зарегистрировать обременение в виде залога в ЕГРН;
  • Инвесторы обеспечены гарантией заключения договора и залога;
  • Собственник предоставил достаточное количество обеспечения инвесторам, чтобы они без видимого страха могли вкладываться в проект;
  • Все участники физлица;
  • Покупатели квартир по уступке смогут входить в договор купли-продажи будущих вещей;
  • Никто не платит налоги и это законно.

Если вам показалась симпатичной эта договорная конструкция, мы можем настроить ее под ваш проект или придумаем для вас что-то новое. Legal Support — мы уважаем инвесторов!

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

[место заключения] [число, месяц, год]

[Полное наименование продавца] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

[полное наименование покупателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества — [характеристика], общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, расположенное по адресу: [вписать нужное], (далее также — Объект), которое будет построено в будущем.

1.2. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет [сумма цифрами и прописью] рублей.

2.2. Покупатель обязуется единовременно внести обеспечительный платеж в полном размере стоимости Объекта не позднее [указать срок] с момента подписания Сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться не позднее [вписать нужное].

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на нежилое помещение переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора в соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

4.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

4.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

4.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленных настоящим договором.

4.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.

4.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

5. Ответственность по договору

5.1. В случае, когда Продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче Объекта в установленный договором срок, Покупатель вправе потребовать расторжения договора в связи с его существенным нарушением Продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и возврата суммы предварительной оплаты за Объект, не переданный Продавцом.

5.2. В случае, когда Продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного Объекта, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами со дня получения этой суммы от Покупателя.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателю подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование органа, осуществляющего регистрацию прав] по адресу: [вписать нужное], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

7. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

[1]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Договор купли-продажи будущего имущества может быть заключен до регистрации права собственности продавца

Законодательство допускает куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Это актуально для объектов недвижимости, когда, например, необходимо продать объект, право собственности на который еще не зарегистрировано. Однако отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на такой объект несет в себе риск признания договора купли-продажи недействительным.

Мы говорим именно о риске, поскольку арбитражные суды по-разному подходят к вопросу о том, влечет ли отсутствие госрегистрации в ЕГРП права собственности продавца признание договора купли-продажи будущего объекта недвижимости незаключенным. Посмотрим, какими нормами суды обосновывают то, что право собственности продавца должно быть зарегистрировано на момент заключения такого договора, а какие нормы это опровергают.

Читайте так же:  Заявление без содержание

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином государственном реестре.

Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

И только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации госрегистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с ним возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Исходя из этого некоторые суды делают вывод, что если право собственности продавца на объект недвижимости на момент подписания договора купли-продажи не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то это является нарушением ст. 209 ГК РФ. Следовательно, не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не имеет права им распоряжаться, поскольку недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства.

К такому выводу пришел, в частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 25.11.2008 № Ф09-8774/08-С6.

Однако Президиум ВАС РФ отменил это решение, встав на защиту прав покупателя по сделке. Он указал на положение п. 1 ст. 549 ГК РФ, в силу которого по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

С учетом этого Президиум ВАС РФ заключил, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09).

Этот вывод некоторые арбитражные суды стали использовать в своей судебной практике. Например, на него ссылался ФАС Западно-Сибирского округа в постановлениях от 10.12.2009 по делу № А03-2262/2009 и от 12.11.2009 по делу № А27-5127/2009.

В отношении договора купли-продажи будущей недвижимости с такой позиции разрешил дело ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 20.11.2001 № Ф04/3601-1224/А45-2001 и Поволжского округа в постановлении от 29.04.2008 по делу № А55-15730/07.

Однако ФАС Уральского округа в постановлении от 06.05.2009 № Ф09-2764/09-С6 опять сделал иной вывод. Опираясь именно на ст. 131 и 209 ГК РФ, суд признал договор купли-продажи будущего недвижимого имущества недействительным как не соответсвующий требованиям данных статей.

Очевидно, что отсутствие единого подхода к решению данного вопроса в судебной практике требует разъяснений Высшего арбитражного суда РФ. И будем надеяться, что скоро они появятся, ведь в настоящее время в ВАС РФ подготовлен проект постановления Пленума ВАС РФ, в котором затронуты некоторые вопросы, связанные с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости.

В частности, в проекте разъясняется, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

При этом Пленум ВАС РФ отмечает, что в момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, с принятием проекта постановления Пленума ВАС РФ арбитражная практика будет формироваться единообразно.

Источники


  1. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.

  2. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.

  3. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.
  4. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
  5. Образцов, В.А. Криминалистика. Курс лекций; М.: Право и закон, 2011. — 448 c.
Договор купли продажи будущей недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here