Бухучет застройщика при долевом строительстве

Описание страницы: бухучет застройщика при долевом строительстве - 2020 ujl от профессионалов для людей.

Бухучет застройщика при долевом строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В строительной организации принято решение строить многоквартирные дома (МКД) за счет только собственных средств и не привлекать средства дольщиков. На данный момент строительство некоторых домов, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организации, а также средств дольщиков, не завершено. Организация является инвестором и застройщиком, но самостоятельно строительные работы не выполняет.
Учетной политикой организации установлено, что выручка от реализации услуг застройщика признается ежемесячно по мере готовности.
Каков порядок бухгалтерского учета по каждому строящемуся дому?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если организация не собирается изменять способ признания выручки от оказания услуг застройщика, то бухгалтерский учет по каждому строящемуся дому можно вести в обычном порядке.
Если принимается решение об изменении способа учета выручки, то такое изменение возможно только с нового года.

Рекомендуем ознакомится с материалами:
— Вопрос: Организация является застройщиком, для последующей продажи квартир и нежилых помещений строит многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями частично за счет собственных средств и частично за счет привлечения средств дольщиков. В договорах долевого участия вознаграждение за услуги застройщика отдельно не выделено. Сумма превышения договорной стоимости строительства над фактическими затратами на его осуществление (экономия) согласно договорам остается в распоряжении застройщика. Каким образом в данном случае формируются показатели для отчета о финансовых результатах: показатель «выручка» (код 2110), показатель «себестоимость продаж» (код 2120)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2015 г.);
— Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет (Т.Ю. Кошкина, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

[1]

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Конкретного определения термина «межотчетный период» нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат. Из писем Минфина России от 17.04.2007 N 03-05-06-01/31 и от 23.06.2006 N 02-14-10а/1641 следует, что указанное отражение последствий изменения учетной политики в межотчетный период производится на 01.01.2016 (смотрите также письмо Росводресурсов от 18.01.2011 N ВК-03-26/157 и письмо Министерства финансов Республики Татарстан от 15.06.2009 N 21-92-83/2557).
А в письме Казначейства России от 26.12.2013 N 42-7.4-05/2.2-866 сказано, что операции, проводимые в межотчетный период, изменяют входящие остатки текущего финансового года, не относясь при этом ни к отчетному финансовому году, ни к текущему.

Бухучет застройщика при долевом строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия.
Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета?
Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах?
Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта.
При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Обоснование позиции:

Налог на прибыль

НДС

Бухгалтерский учет

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Налогообложение договора долевого участия

Согласной действующим нормам НК РФ предусмотрен льготный порядок налогообложения компаний-застройщиков, реализующих жилье в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В статье рассмотрим налогообложение договора долевого участия: порядок начисления налога не прибыль и НДС для застройщиков, условия предоставления налогового вычета для участников.

Налогообложение договора долевого участия

Строительство жилых домов, финансируемое за счет средств участников ДДУ, предусматривает льготные условий налогообложения для застройщика.

В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.

Особенности применения застройщиком налоговых льгот рассмотрим ниже.

Налог на прибыль

Застройщик, который является юрлицом и плательщиком налога на общих основаниях, освобождается от уплаты налога на прибыль в части операций по ДДУ.

В соответствие с пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ, имущество и средства, полученные налогоплательщиком по договору целевого финансирования, исключаются из налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль.

Застройщик вправе принять налоговую льготу при условии, что сумма получена в качестве оплаты доли в строительстве, в соответствие с положениями закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».

Из расчета налогооблагаемой базы налога на прибыль застройщик может исключить суммы, полученные от дольщиков по ДДУ и использованные непосредственно на строительство жилого дома (комплекса, т.п.), указанного в договоре. Кроме того, в соответствие с п.2 ч.1 ст. 18 закона №214-ФЗ, оплата участников в пользу застройщика по ДДУ не является объектом налогообложения в случаях, когда средства были использованы для приобретения земельного участка, на котором ведется строительство.

Средства, полученные от участников ДДУ, не признаются целевыми и включаются в расчет налога на прибыль в общем порядке в случае, если застройщик направил полученную сумму на строительство другого объекта (не того, который указан в ДДУ).

Читайте так же:  Неустойка в договоре

В соответствие с пп.23, 23.1 ст. 149 НК РФ, в расчет налоговой базы НДС не включаются:

  • суммы, полученные застройщиком от участников ДДУ в качестве оплаты за собственность в объекте жилого строительства;
  • оплата дольщиков ДДУ за услуги застройщика, предоставляемые в соответствие с законом №214-ФЗ.

При этом пп. 23.1 ст. 149 НК РФ содержит положения, согласно которым от налогообложения НДС исключаются суммы, полученные застройщиком за услуги по ДДУ, при условии, что данные услуги оказывались в рамках строительства жилого объекта.

Если между застройщиком и участниками заключен ДДУ на строительство коммерческого или производственного объекта, то суммы, уплаченные дольщиками в пользу застройщика, признаются доходом и облагаются НДС в общем порядке.

Начисление НДС на суммы в рамках ДДУ в строительстве производственного/коммерческого объекта осуществляется по первому событию, то есть по подписания договора и его регистрации в Росреестре. Если ДДУ внесен в базу ЕГРН до 01.01.2019 года, то застройщик начисляет НДС по ставке 18%, в случае если регистрация ДДУ произведена в 2019 году, то для расчета НДС применяется ставка 20%.

Раздельный налоговый учет у застройщика

Одним из условий применения налоговых льгот является ведение застройщиком раздельного налогового учета, в соответствие с которым:

  • суммы, поступившие от дольщиков ДДУ жилого дома, отражаются отдельно от сумм оплаты по ДДУ коммерческого и производственного назначения;
  • средства, использованные застройщиком на строительство других объектов (не указанных в ДДУ), отражаются отдельно от средств целевого использования;
  • отдельно отражаются суммы, поступившие застройщику в качестве оплаты за услуги, на которые не распространяются нормы закона №214-ФЗ.

Для обеспечения требований раздельного налогового учета застройщик использует унифицированные формы (Книга учета доходов и расходов, Журнал счетов-фактур, т.п.) в электронном виде либо на бумажном носителе.

Налоговый вычет для участника ДДУ

Налоговые льготы в рамках ДДУ предоставляются не только застройщикам, но и участникам договора. В соответствие с НК РФ, дольщикам жилого строительства предоставляется право на применение имущественного вычета и получение налоговой компенсации.

Сумма вычета определяется по сумме оплаты за участие в ДДУ, но не может составлять более 2.000.000 руб. Размер налоговой компенсации рассчитывается как 13% от стоимости, указанной в ДДУ, но не более 260.000 руб. (13% * 2.000.000 руб.).

Дольщик может получить компенсацию только по завершению строительства, после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Оформить вычет можно через работодателя или через ФНС:

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

Авторы: Надежда Соболева, старший менеджер компании BDO;

Александр Ланцов, директор компании BDO,
руководитель отраслевой группы «Строительство и недвижимость»

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности.

Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор — заказчик/застройщик — подрядчик. В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик — это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.

Особенности жилищного строительства

При жилищном строительстве в качестве инвесторов могут выступать дольщики (физические и юридические лица), и отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Законом (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ)) об участии в долевом строительстве. Отдельные положения Закона № 214-ФЗ могут влиять на порядок бухгалтерского учета заказчика-застройщика.

В статье 2 данного Закона приведено определение застройщика. Такой субъект правоотношений, как заказчик, в Законе № 214-ФЗ не упоминается. Тем не менее застройщик вправе привлекать подрядчиков для выполнения строительно-монтажных и других работ. В этом случае их отношения регулируются договором подряда, и застройщик по отношению к подрядчику будет являться заказчиком (Глава 37 ГК РФ).

Надо сказать, что Минфин России не разделяет функции застройщика и заказчика. Например, в одном из писем (письмо Минфина России от 07.08.2007 № 03-03-06/1/544) ведомство приравнивает функции застройщика к функциям заказчика.

Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Деньги, предназначенные для возмещения затрат на строительство, могут расходоваться только на ограниченный круг направлений (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), а суммы, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения операций по Закону № 214-ФЗ, поэтому нужно рассматривать наиболее близкие по характеру отношений договоры и соответствующий им порядок учета. Это — агентский договор и договор купли-продажи.

Агентский договор предусматривает, что агент действует от своего имени или от имени принципала, но всегда в интересах последнего (по его поручению), а также агент действует за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Кроме того, агенту полагается агентское вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). При этом договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

По мнению авторов, договор долевого участия по своему экономическому смыслу ближе к договору купли-продажи. Трудно утверждать, что застройщик действует исключительно по поручению дольщиков. Строительство дома может начаться даже тогда, когда договоры с дольщиками еще не заключены. Кроме того, не все квартиры распределяются на стадии строительства. Часть квартир застройщик распродает уже после ввода дома в эксплуатацию. Главный интерес для застройщика представляет разница между ценой договора и затратами на его исполнение. А также у застройщика в ходе строительства остаются все риски утраты объекта строительства. Кроме того, трудно утверждать, что застройщик действует только за счет принципала, в данном случае это покупатель квартиры. При неблагоприятном развитии событий затраты на исполнение договора превысят цену договора, и, соответственно, застройщик может получить убыток.

Основные противоречия с требованиями РСБУ и МСФО

На практике застройщики в основном применяют подход к отражению операций по договорам долевого строительства в бухгалтерском учете и отчетности, приведенный в таблице ниже.

Вариант отражения операций по договорам долевого строительства у застройщика

Читайте так же:  Постановление о производстве выемки

Бухгалтерский учет застройщика при долевом строительстве

Общеизвестно, что многие покупатели жилья сталкивались со всевозможными проблемами при покупке квартир на этапе строительства и в курсе ряда громких дел с обманутыми покупателями. Но так как на первом этапе строительства квартира (или любой другой объект строительства) всегда стоила значительно дешевле рыночной цены уже построенной, количество таких сделок со временем только возрастало.

Много лет права граждан, участвующих в соинвестировании строительства не были никак защищены законодательством. Недобросовестные застройщики достаточно часто этим пользовались, собирая с участников деньги, через подставные фирмы выводили их в офшоры и после этого объявляли себя банкротами.

Десять с половиной лет назад в России был принят федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который регулирует взаимоотношения застройщика и лиц, вкладывающих свои денежные средства в строительство квартир или другой недвижимости, а также, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества этих лиц.

Основные понятия, которые используются в этом законе:

1. застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
2. объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
3. участники долевого строительства – граждане и юридические лица, которые вкладывают свои денежные средства в строительство объектов недвижимости.

Таким образом, долевое строительство, согласно 214-ФЗ – это привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участников долевого строительства) с возникновением у участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Закон был принят в целях обезопасить дольщиков, так как в статьях закона оговариваются все возможные варианты невыполнения или неполного выполнения условий договора со стороны застройщика и его ответственность за это, причем эта ответственность постепенно увеличивается (так, с 01.01.2014 г. исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору должно обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика).

Раздел I: бухгалтерский учет застройщика при долевом строительстве

Несмотря на солидный срок действия данного законодательного акта, на сегодняшний день нет ни одного нормативного документа по бухгалтерскому учету, который бы регламентировал порядок учета затрат застройщика в случае долевого строительства.

При работе с такими проектами мы столкнулись с несколькими проблемами, а именно:

Видео (кликните для воспроизведения).

1. На каком бухгалтерском счете застройщику учитывать расходы на долевое строительство и в каком разделе Баланса и по какой статье отражать эти расходы;
2. Поскольку цена в договоре долевого участия согласно 214-ФЗ состоит (вернее, может состоять) из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, что правильно учитывать в качестве выручки и как ее отражать в бухгалтерском и налоговом учете (единовременно или равномерно в течение всего строительства, т.к. договор обычно долгосрочный)?

По поводу первого вопроса мы пришли к следующему заключению:
Расходы по строительству можно собирать либо на счете по учету «Вложений во внеоборотные активы», либо на счете по учету затрат на «основное производство» (в зависимости от того, где возможно организовать нужную аналитику), но в бухгалтерском балансе их корректно отражать в разделе «Оборотные активы». Почему? Потому что объект строительства присутствует в организации в течение одного операционного цикла – построили и продали. Если застройщик строит все на продажу, никаких внеоборотных активов в балансе у него не возникает.

Соответственно, и в Отчете о движении денежных средств поступления и платежи в рамках долевого строительства корректнее отражать в разделе текущей деятельности, а не инвестиционной.

По второму вопросу мы никак не могли прийти к общему мнению со своими внешними аудиторами, в связи с чем вынуждены были сделать запросы в Министерство Финансов РФ и налоговую службу. Однако, к сожалению, ответов по существу так и не получили ни из одного ведомства.

Проработав еще раз имеющиеся положения по бухгалтерскому учету РФ, мы пришли к выводу, что вправе применить п.7 ПБУ 1/2008 , в котором оговорено, что если законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения конкретных операций, то при формировании учетной политики надо обращаться к международным стандартам финансовой отчетности (МСФО).

В нашем случае, как оказалось, целесообразнее всего руководствоваться международными стандартами финансовой отчетности, а также базовыми принципами бухгалтерского учета, например принципом приоритета содержания над формой, что мы и сделали.

Из международных стандартов финансовой отчетности мы изучили:

— IFRIC 15 «Agreements for the Construction of Real Estate» («Соглашения на строительство объектов недвижимости») – интерпретация, которая устанавливает универсальный порядок учета выручки девелоперами при продаже объектов недвижимости до фактического завершения их строительства
— МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство»
— МСФО (IAS) 18 «Выручка»

Вывод из анализа данных стандартов следует такой: исходя из условий заключенных нашими организациями договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), выручку в полной сумме цены договоров нужно признавать в момент передачи объекта строительства дольщику, что мы и закрепили в учетной политике организаций — застройщиков. (Несмотря на методику формирования цены ДДУ, установленную 214-ФЗ, которая, казалось бы, дает основание трактовать услуги застройщика как агентские)

Подтверждением этой точки зрения может служить проект нового МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с заказчиками», который был опубликован в мае 2014 года, и который при введении в действие (с 01.01.2017 г.) будет применяться вместо МСФО (IAS) 11 и МСФО (IAS) 18.

Согласно новому стандарту, компания признает выручку тогда, когда заказчику передаётся контроль над соответствующим «активом», то есть товаром или услугой, заключёнными в контрактном обязательстве. В нашем случае это происходит в момент подписания акта приема-передачи объекта строительства, причем в полной сумме цены договора долевого участия в строительстве.

Читайте так же:  В связи с необходимостью

Итак, несмотря на некоторые особенности договоров долевого участия в строительстве, их в целях бухгалтерского учета нужно трактовать как договоры купли-продажи собственной продукции и учитывать соответствующим образом.

Надо заметить, что еще в 2011 г. вышло Постановление Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г., в котором прописано: «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи». Это еще один аргумент в подтверждении нашей позиции.

Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов.

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1.
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу N А31-144/07-16, поддержанное определением ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07). А главное — постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов …».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Таблица 1. Учетные записи застройщик

Операции N строки Дебет Кредит
До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ) 1 76 86
Поступают средства целевого финансирования 2 51 76
Поступают средства на содержание застройщика 3 51 62
Признаются затраты на строительство 4 08 60, 76 и др.
Признаются затраты на содержание застройщика 5 20 02, 10, 70, 69
На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ)
Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома) 6 43 08
Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика 7 08 91
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности 8 86 43
Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом) 9 26 02, 10, 70, 69,
Списаны текущие затраты в отсутствие выручки 10 91 26
Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности) 11 62 90
Списаны затраты на содержание застройщика 12 90 20, 26
Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль 13 90,91 99
Начислен налог на прибыль 14 99 68

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанем номера строки и комментария

  1. Счет 86 целесообразно применять, если ДДУ предусматривает рассрочку или отсрочку платежей.
  2. Как только ДДУ будут оплачены полностью — счет 76 закроется.
  3. Это вознаграждение за услуги застройщика, прописанное в ДДУ.
  4. Счет 08 использован исключительно по техническим соображениям — для организации раздельного учета. Внеоборотных активов у застройщика не возникает.
  5. Затраты на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом, но не включены в п. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
  6. Применение счета 43 оправдано разъяснением о природе ДДУ Постановления N 54. Учетная стоимость — это цена квартиры без вознаграждения застройщика, предусмотренная в ДДУ. Сумма по дебету счета 43 равна сумме по кредиту счета 86.
  7. Если остаток по счету 08 окажется кредитовым, его списывают в дебет счета 91.
  8. Когда все квартиры будут переданы дольщикам — счет 86 закроется.
  9. Так учитывают затраты на содержание дома, оконченного строительством. Актива они не порождают. Содержание квартир, которые обрели собственников, производится за их счет (ст. 210 ГК РФ).
  10. Эта проводку применяют в месяце, в котором отсутствует выручка (см. строку 11).
  11. Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету). Счет 26 списывается в полной сумме.
  12. Выручка прознается на дату регистрации права собственности за дольщиком (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
  13. Убыток отражают обратными проводками.
  14. Налогом облагается не только «положительный» финансовый результат, но и нецелевое расходование средств, формирующих счет 86 (п. 14 ст. 250 НК РФ). Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает письмо Минфина России от 05.08.2013 N 03-03-06/1/31306.

[3]

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов?

Предприятие ведет долевое жилищное строительство. Прошу дать разъяснения: 1. какие проводки делаются при приеме взносов? 2. перед какими ведомствами и по каким формам отчитываться?

Порядок бухгалтерского учета операций по привлечению средств дольщиков зависит от способа строительства: собственными силами или силами подрядчиков.

Читайте так же:  Переплата по налогу на прибыль

Так, если строительство осуществляется собственными силами, то в учете следует сделать запись:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства (при ее наличии) отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

К сожалению, для определения состава налоговой отчётности в запросе недостаточно информации. Состав бухгалтерской отчётности представлен в Состав бухгалтерской отчетности коммерческих организаций, статистической – в Сведения о строительстве. Состав статистической отчетности за отчетные периоды 2013 года.

Среди специальной отчетности можно выделить необходимость представления проектной документации в орган, определенный в Вашем субъекте в качестве контролирующего, и в регистрирующих орган. Также застройщик ежеквартально обязан сдавать в контролирующий орган специальную отчетность – об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Формы и порядок заполнения утверждены постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 .

Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендациях «Системы Главбух» vip -версия

1. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».*

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Строительство собственными силами

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.*

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2. Статья: Права контролирующего органа

Организация (застройщик) ведет долевое строительство жилых домов. Комитет по строительству требует представить проектную декларацию. Обязана ли организация выполнить данное требование?

Отвечает
Л.А. Кондрашова,
заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «Аудит-Эскорт»

При долевом строительстве законодательством установлены меры дополнительного контроля. Проектная декларация представляется в орган, производящий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган ( п. 2 ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ).* Поэтому если Комитет по строительству является органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства, на территории которого ведется строительство (то есть контролирующим органом в соответствии с п. 2 ст. 23 закона № 214-ФЗ ), то застройщик обязан представить ему проектную декларацию.

Помимо этого, застройщику не следует забывать и о необходимости ежеквартально сдавать в контролирующий орган специальную отчетность – об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Такое требование установлено в подпункте 3 пункта 5 статьи 23 закона № 214-ФЗ. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности … утверждены постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 . При заполнении отчетных форм следует руководствоваться Методическими указаниями … утвержденными приказом ФСФР России от 12 января 2006 г. № 06-2/пз-н

Журнал «Учет в строительстве», №5, 2013 г.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Долевое строительство бухгалтерский учет – особенности

Зачастую у бухгалтеров возникают сложности с отражением операций по долевому строительству. Вопросы вызывает характер отношений между застройщиком и дольщиком с точки зрения гражданского законодательства. Для целей налогового учета считается, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, тогда как для целей бухгалтерского учета полученные средства не являются целевыми, потому что обладают возмездным характером (дольщик передает деньги, застройщик – квартиру). В статье «Долевое строительство бухгалтерский учет» будет рассказано обо всех тонкостях отражения операций.

Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика. В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений. Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи. Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Читайте так же:  Расчеты с ип

Долевое строительство бухгалтерский учет

Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.

Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции). Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99). Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

[2]

Важно! По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.

Операция ДЕБЕТ КРЕДИТ
Отражение денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) 51 76
Учет расходов на строительство 20 60
Отражение НДС, предъявленного подрядчиками и поставщиками 19 60
Формирование себестоимости готовой строительной продукции (квартиры, машино-места, нежилого помещения) 43 20 (19)
Отражение оборотов по продаже строительных объектов в размере всего объема поступивших от дольщиков денежных средств 76 90
Списание проданной готовой строительной продукции 90 43
★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Налоговый учет в долевом строительстве

Для целей исчисления налога на прибыль деньги дольщиков, собранные на счетах застройщика, считаются целевым финансированием, а потому не формируют базу по налогообложению. Что касается НДС, здесь вопрос спорный. В некоторых случаях деньги инвесторов признаются выручкой и облагаются налогом. Однако, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает от обложения налогом операции по продаже жилых помещений и долей в них. Но строиться могут также и нежилые помещения, и машино-места. Обратимся к тексту пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, согласно положениям которого налогом облагаются операции по реализации (передаче прав собственности) товаров, работ и услуг. Но в случае с застройщиком передача собственности не осуществляется, а значит, не должен уплачиваться и налог.

Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно

Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д., после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно. Деньги, которые будут выплачены ему в качестве вознаграждения, должны быть учтены как авансы по КРЕДИТУ счета 62. Затраты, имеющие отношение к оказанию услуг, отражаются по ДЕБЕТУ счета 20.

Согласно положениям Письма Минфина РФ от 12.07.2005 № 03-04-01/82, если застройщик своими силами выполняет строительно-монтажные работы, инвестиции дольщиков должны быть включены в налогооблагаемую базу в качестве авансовых платежей в счет будущих строительных работ на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ. Однако, в 2011 году вступили в силу разъяснения КРМФО (IFRIC) 15, пунктами 10-12 которого предусмотрено:

  • вхождение в сферу применения МСФО 11 «Договоры на строительство» договоров на строительство недвижимости в случае, если дольщики вправе в значительной степени повлиять на дизайн будущего строительного объекта;
  • отнесение договора долевого строительства к соглашениям на продажу товаров в рамках применения МСФО (IAS) 18 «Выручка», если дольщики не могут выбирать дизайн или вносить корректировки относительно основных элементов строения в ходе строительства.

А международные стандартны могут применяться совместно с утвержденными Министерством финансов положениями по бухучету, если по в нормативных актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу. А если применять разъяснения в области договоров на строительство, договор будет рассматриваться как соглашение купли-продажи в любом случае, а продажа объектов строительства не облагается НДС. Вывод – средства дольщиков не должны облагаться НДС.

Законодательные акты по теме

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ

Типичные ошибки

Ошибка: Застройщик отразил в бухгалтерском учете средства дольщиков, переданные ему по договору долевого строительства, как выручку.

Комментарий: Деньги инвесторов не являются выручкой, средства признаются как целевое финансирование.

Ошибка: Застройщик облагает НДС средства дольщиков по договору долевого строительства.

Комментарий: Деньги, переданные дольщиками, не облагаются НДС, поскольку объекты долевого строительства не облагаются налогом.

Ответы на распространенные вопросы про долевое строительство бухгалтерский учет

Вопрос №1: Может ли застройщик осуществлять строительство объекта долевого строительства, оказывая тем самым услуги дольщикам, если в договоре не предусмотрено разбиение цены договора на покрытие расходов на строительство и вознаграждение застройщика?

Ответ: Нет, в таком случае говорить об услугах, оказываемых застройщиком, не приходится.

Вопрос №2: Экономия и перерасход у застройщика по договору долевого строительства устанавливаются в целом по объекту строительства. Облагается ли экономия, исчисляемая в целях налогового учета, НДС?

Видео (кликните для воспроизведения).

Ответ: Это зависит от экономического характера данной суммы. Если экономия образовалась, потому что средства на покрытие расходов на строительство были использованы не полностью, экономию относят на увеличение вознаграждения застройщика (выручка). Если цена договора не включает плату за услуги застройщика, экономия не может признаваться его выручкой, и тогда она не облагается НДС.

Источники


  1. Колюшкина, Л.Ю. Теория государства и права / Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и К°, 2012. — 579 c.

  2. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.

  3. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Юридический институт, 2001. — 352 c.
  4. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
  5. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
Бухучет застройщика при долевом строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here